真假小阳春｜成交“喜报”再现 北京楼市暖了吗？
百强房企一季度销售业绩几近“腰斩”，被市场寄予厚望的“小阳春”也似乎缺席了，但开发商成交“喜报”却于近期重现北京楼市。北京商报记者梳理发现，近期包括华润、中海、龙湖，甚至阳光城在内多家房企发布了成交“喜报”，耀眼红底、巨额数字，各大开发商迫不及待要把这份“喜悦”传递出去。而从市场一线的情况来看，记者走访注意到，北京新房市场回暖迹象已渐渐明显，带看量大幅增长虽不能代表成交量多寡，但“人气”回升是不争的事实。乍暖还寒时，北京楼市同样冷热交织，成交“喜报”披露的背后，是开发商想要营造出“浮想联翩”的氛围，还是市场真的热起来了？
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热门、暴雷房企都发海报
告别沉入谷底的悲观情绪，目前北京新房市场虽不算全线火爆，但从市场端传递的信息来看，这一波行业也十分热闹。带看量持续攀升，开发商成交“喜报”也于近期重现北京楼市。
华润置地北京公司发布的海报称，“幸福里润园、橡树湾、永定府”三大新品入市，7天销售额达百亿元。其中，橡树湾项目开盘半小时便成交了286套，成交额达到19.54亿元。
中海汇德里开盘销售50亿元，成为北京热门榜第二名；中建学府印悦首次开盘热销228套；龙湖京能熙上首次开盘实现8亿元认购额。就连暴露房企阳光城也发布了喜报，“红盘效应、顺销第一”。
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根据北京市住建委数据显示，2022年3月共有19个项目获得预售许可，其中住宅套数为5719套，新增可售面积约57.36万平方米，而这之中刚刚上新的项目占到约四成。对比2月份的新增供应，住宅项目在总套数上环比增加了81.44%，开发商推盘意愿增强。
合硕机构首席分析师郭毅表示，目前北京新房市场成交的核心问题，就是市场“二八分化”比较明显。我们确实看到一些项目，销售的情况非常理想，甚至可以说出现了爆棚的热销局面。但此类项目在北京市场占较小，大部分项目目前还处于一个比较低迷的状态。由此也就造成了，虽有“热点”但楼市整体表现不及预期。
经历寒冬的洗礼，地产行业终于迎来了恢复期，前期积压的购房需求集中释放，也就形成了传统意义上的楼市“小阳春”。但在刚刚过去的3月份，楼市似乎并未如想象中那般，“小阳春”行情不及预期。
根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为1447.65万平方米，环比上涨16.59%，同比下跌50.21%；同时从一季度新房成交情况来看，一季度40城新房销售面积为4312.68万平方米，环比下跌25.84%，同比下跌39.32%。这也进一步印证了房地产市场当前仍处于恢复阶段，整体表现还是偏弱。
不过值得注意的是，北京3月销售面积均较上月大幅增长，环比涨幅达到76.3%，这也是由于北京楼市较具韧性，自身调节能力较强，带动其成交规模回升显著。
售楼处里的“忙碌”
“最近一段时间真是太忙了，前脚刚送走一个客户，后脚就又被安排上了，甚至有时候要‘委屈’客户两三组一起看房。”北京大兴区某售楼处销售人员告诉记者，从今年3月开始，咨询带看数量以肉眼可见的速度增加，这之中以刚性群体为主。很多在春节后搁置买房计划的客户，近期开始变得积极起来。
其表示，目前新房项目价格管控严格，一些区域能够与周边二手房形成“倒挂”。最重要的是，新盘刚刚入市也确实给到了不错的优惠。
在上述项目的售楼处，记者也看到，现场大概有30多位看房客户，洽谈区基本上座无空席。
同样的情况也出现在一些此前去化艰难的“老大难”楼盘。2021年上半年，北京新房市场的供应迎来高峰，一个又一个新房扎堆亮相，有意向的购房者看得也是眼花缭乱。供应量增大的同时，也就遗留了一些受到“冷落”的项目。
“目前可供选择的房源不多了，月底必清盘。”一去年初入市的项目销售人员告诉记者，与刚刚入市的新盘相比，他们最大的竞争优势就是交房早，一些想买新房又着急住的客户，会把目光聚焦过来。“新房且交付快，最近成交的两套都是婚房需求，这些客户是我们目前的重要客群。”
事实上，“老大难”项目多以去化为目的，各种手段“辗转腾挪”。记者在现场也注意到，中介机构的带看人员，几乎是售楼处案场销售人员的两倍之多。房地产市场下行，各大开发商对于渠道的依赖度越来越高，比如签订代理协议，提高佣金比例等，以期达到快速回款的目的。
与此同时，“限时”手段也发挥重要作用，清明节特惠、一口价房源等诸如此类，也调动购房者的“拍板”情绪。
对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，当下买房人变得越来越理性，再加上新房项目众多，也就提供了比较的空间。带看量持续增加，认购数量也看起来比较红火。但不容忽视的是，退订比例也同步加大。也就是，真正从认购转为签约的并没有看起来那么好，因此也就出现了数据低迷的状态。虽然如此，但是渠道能引流，至少说明“人气”回来了。
一切等网签定夺
房地产市场持续下行，每一个销售节点都承载着满满的期待。一轮回暖浪潮“输出”，市场真的热起来了吗？
成交如何喜人，带看如何热闹，最终落地才是成绩。看到硬币的背面，开发商成交“喜报”披露，目的可能是为了曝光率，“注水”成分概率很大；络绎不绝的看房者，也存在“看的人很多，真正下单的少”。
想回答上述问题，最终还是要通过官方途径来确认，那就是网签数据。住建委的网签数据虽然准确但却不及时，具有明显的滞后性。这个滞后周期，可能是几个月，也可能是一年之久。不过在当前节点，开发商应该会积极推动网上签约，因为网签滞后也就意味着回款滞后，这几乎掌握了“钱紧”开发商的命脉。
即便开发商方面保持积极，但真正数据呈现也需要一个过程。动辄几十亿的销售数据并不具备参考价值，而网签数据的滞后性也有可能在未来几个月才会“翻红”。所以不能盲目听信“市场好了、房价要涨”之类的说法，购房者还是要以“需求”出发。
“网签数据滞后，有主观性，也有客观性，目前更多是客观性原因造成的。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，居民收入减少，购买能力下降，二手房置换周期延长，这些都将影响到，未来一段时间开发商网签数据的呈现。
对于未来北京新房市场走势，王小嫱表示，北京市场潜在购房需求犹存，目前的购房者需求释放受一些因素延迟，随着时间的推移，积累的购房需求会逐步释放，我们预计北京市场热度在今年5-6月份左右有明显的改善。
郭毅则表示，从目前市场状况来看，4、5月份更多是一个“保持”的节奏。目前虽然外部环境给到了一些政策利好的预期，但北京调控仍未出现丝毫放松的情况。如果是这样一个市场状况，那么北京新房市场的销量水平，其实还是会持续保持在一个稳定的状态，因为并没有真实的利好释放出来。
北京商报记者 王寅浩
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