省会楼市“躁动”：多地放松限购，长沙如何保持“性价比”？
21世纪经济报道记者 陈洁 实习生 易萌 广州、长沙报道近日，关于省会城市放松“限购”的消息不断。
继郑州、哈尔滨之后，3月30日，有媒体从福州市不动产交易中心处确认，外地户籍在福州主城区内购房，已经没有社保、纳税证明、落户等限制。
4月4日，兰州市人民政府官网发布了《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》的通知，提出降低个人购房门槛、实施贷款利率优惠政策、加大住房公积金支持、加大人才住房保障等措施。
在不少省会城市放松限购的背景之下，部分省会却还“稳得住”。比如，被称成为最具“性价比”省会的长沙。3月16日，长沙下发了《关于长沙市商品房预售资金监管系统上线运行有关工作的通知》，将于近期升级长沙市内五区新建商品房预售资金监管系统，所有新建商品房预售资金须全额存入预售资金监管专用账户。
易居旗下的克而瑞湖南在公众号上发布文章指出，尽管近期长沙受宏观环境影响，市场热度下降，但成交规模整体仍相对持稳，出台宽松政策的可能性不大。
长沙：控制房价“样本”
2022年2月16日，湖南省住建厅发布《关于2021年度湖南省房地产市场形势的通报》，提出1-12月，长沙市完成房地产开发投资2236.12亿元，同比增长19.7%。此外，1-12月，长沙市新建商品房销售面积2605.79万平方米，占全省的28.4%，同比增长9.5%，高于全省增速12.1个百分点。
在销售“给力”的背景下，长沙的房价在2021年楼市“冰冻”之时，仍然出现上涨。上述通报显示，2021年1—12月，长沙市新建商品住宅均价10119元/平方米，在30个直辖市、省会城市（除拉萨外）中排名第20位。此前的2020年1-12月，长沙市新建商品住宅均价9107元／平方米，在直辖市、省会城市（除拉萨外）中排名第26位。
21世纪经济报道记者查询禧泰全国房价行情后发现2022年3月，长沙的房价（挂牌）为11150元/平方米，在所有新一线城市中排名最低。同时，在过去一年，长沙的房价仍然相对稳定，并没有出现暴涨暴跌。
2021年刚刚在长沙购置一套刚需房的卢伟（化名）告诉21世纪经济报道，按照现在的房价，一些三线城市每平方米也要破万了，与其买小地方的房产，还不如买长沙。
“长沙的收入，相比其他一线城市还是有比较大的差距，因此房贷对于我来说仍然有一定压力，但是从房价和收入比来看，长沙仍然比较有性价比，买房的门槛更低，更适合一般家庭购房。”卢伟说。
即将研究生毕业，父母将为其在长沙购置一套房产的刘婷（化名）也表示，她认为从省会来说，长沙的房价性价比高。“我想定居长沙，能够接受不超过1.5万/平方米的房价。”
“我考虑长沙购房，是因为长沙是省会城市，交通便捷，属于泛珠三角，高铁5小时左右能够抵达北上广深。长沙也是新一线城市，发展潜力好。”近期准备在长沙购置第二套房的张刚（化名）对21世纪经济报道记者表示，他认为长沙的楼市“控制价格挺好的”。
“据我了解，此前也有几批来自温州、合肥等地的炒房客，一下子房价就翻番了，所幸长沙市政府果断对房价进行了调控。”张刚表示，尤其是购房资格的这个门槛还是取得了实效。一方面断绝了炒房客的来袭，另一方面，让许多消费者也能够理性购房，住房不再成为理财的重要选择。
21世纪经济报道记者采访了多位长沙的房地产中介，也认为长沙的房价“控制得比较好”。
前湖南省经济地理研究所副所长、经济学家王义高对21世纪经济报道记者表示，首先，长沙对于土地出让控制得比较好，因此从房地产涨价的源头上就控制得比较好。其次，长沙的信贷控制也是很有规律的，放贷并没有那么猛烈。因为房地产主要靠信贷拉动，长沙的银行比较谨慎。第三，长沙这些年来一直保持着比较温和的房价，基本没有出现暴涨暴跌，所以消费者对于房价的涨跌没有那么敏感。
“长沙房市还是国家调控和地方调控相结合，总体上并没有出台太过激或太过消极的房地产政策。一句话，政策比较稳定，政府把握的度比较好。”王义高表示。
楼市进一步分化
在《关于2021年度湖南省房地产市场形势的通报》中，湖南省住建厅指出，下一阶段，房地产市场分化加剧。
其中，长沙经济韧性强、人口吸引力大，市场需求旺盛，房地产市场有望继续保持增长。部分三四线城市市域人口持续流出，城镇人口增长缓慢，产业支撑不足，住房需求疲软，预计市场将延续以价换量，房价下行压力较大。
这从最新发布的前2月湖南房地产开发投资增长可窥见一斑。1-2月，湖南房地产开发投资 469.60亿元，同比增长 2.3%。
分地区看，6个市州实现房地产开发投资正增长。增幅居前三的市州为长沙、永州、邵阳，分别增长15.0%、9.1%、7.0%；增幅靠后的三个市州为郴州、常德、张家界，分别下降30.9%、15.3%、12.5%。
王义高指出，目前来看，长沙人口一直在净增，所以房价也是在温和的上涨。“但即使是长沙，在今年如果有一些业主过分相信以房养房模式，这些业主可能要面临比较麻烦或痛苦的阶段了。如果是用来自住的，不会太受影响。”
21世纪经济报道记者注意到，目前，不少城市放松了房地产政策。3月份以来，已经有包括兰州、郑州、哈尔滨、青岛、福州、衢州、秦皇岛等城市放松了房地产调控政策。
这一背景是，根据国家统计局数据，2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有24个和39个。
“需要注意到，放松限购的地方，基本上楼市的城郊都比较惨淡。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，这些地方即使放松，也很难期待有很多购买人群入场。
根据克而瑞的数据，长沙也在面临成交同比下跌的情况。2022年3月，长沙内五区商品房供应回暖，但成交受疫情影响，不及去年同期。3月新增供应建面94.3万方，为上月供应量的3.5倍，同比下滑11.8%；成交建面74.6万方，环比上涨95.2%，同比下降36.4%。
“目前房地产已经到了转折点，强势反弹已经是不可能的。在低潮时长沙楼市还算活跃，这已经算不错，毕竟没有经历悬崖式暴跌，工业地产需求还比较旺盛。”王义高表示。
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