深圳楼市冬眠结束，“报复性”买房来了？
“报复性”买房来了？清明小长假，深圳多个新房项目去化积极，包括龙华的盛璟润府、鹏瑞颐璟府、龙岗的合正方洲、光明的星河天地等。
甚至一些项目半年没有理，最近都开始热闹起来，似乎市场的信心正在回归。
难道市场真的要暖起来了？
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市场去化加速
当前楼市，已经进入另一个阶段。
一方面是调控大环境的全面开花，另一方面是滞销症状减轻。
调控方面，就全国大环境来看，3月“两会”到现在，监管层对房地产的表态，达到空前的密度和重视。
目前已经超过60城放松楼市政策，其中已经有第三个省会城市在限购政策方面进行放松。
昨天兰州就跟进“认房不认贷”政策，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。
这意味着宽松的楼市政策已经全面开花。
深圳虽然还没有看到完全层面的放松，但已经在某些方面已经出现了松绑迹象。
比如新房认筹人数少于房源数量，可以按社保积分排序摇号，土拍新房限价高度上调等。
去年打击到市场信心的，除了参考价公布，还有就是土拍限价的趋势。
今年土拍的限价高度上调了，这就等于说把市场的底层逻辑和预期都决定好了。
所以从某种程度上来说，深圳调控很难再捏着不放。
成交方面，二手房成交量有反弹的迹象，上个月深圳二手房成交站回一千多套的位置，虽然不是很多，但却是在深圳停摆的情况下站回千套以上的位置。说明，目前需求反弹的趋势已经暴露。
这个周末，笔者也从市场上了解到，中介渠道方面二手房现在问房和看房的人也有增加的迹象。
而比二手房跑得更快的是新房。
前几天是清明小长假，新房行情似乎也有点“小阳春”的味道。
从售楼处的数据来看，看房的流量和成交数据有明显有回流的迹象，特别是中东部的市场，各个新盘最近都纷纷发布数据快报。
贝壳平台数据显示，深圳新房在4月3日当天成交100套新房。
https://p6.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-tjoges91tu/T2EB7TL9S5sI1F
如果具体到个盘，其中，位于龙华五和大道的鹏瑞颐璟府，备案均价5.54万/平，清明小长假卖出28套。
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位于龙岗吉祥南路的合正方洲，备案均价4.96万/平，清明假期三天卖掉43套房源。
https://p3.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-tjoges91tu/T2EB7WSBqR6wnk
位于龙华清湖的盛璟润府，备案均价6.95万/平，当周销售2.5亿。
https://p26.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-tjoges91tu/T2EB7Xi51hdoDy
从这些新盘来看，不难看出中东部的属性都比较强，而且这几个盘还是前期市场不待见的新盘。
鹏瑞颐璟府开盘之初1655套房源仅524批客户意向登记成功；
合正方洲开盘之初推出693套房源仅423批客户意向登记成功；
盛璟润府开盘之初推出730套房源，结果仅185批客户意向登记成功。
连这样的盘，都开始变得热销，那么则说明连深圳人不怎么看好的区域，市场可能都要起来了，甚至比大家想象的还要更好。
因为一个市场是否有起色，除了可以看整体成交数据的反弹，还可以通过看冷淡板块或者区域去化是否有所增加。
作为冷淡的区域市场，突然市场变得比之前好不少，则说明买房人的态度发生了转变，开始愿意出门看房甚至是买房了。
所以，就当前来看，市场已经有了比较明显的转变，至少比以前要活跃一些。
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市场机会怎么捕捉？
市场的转变似乎都是在一夜之间，随着政策刺激的效应递减，反弹的效果就会越快。
相信看到这里，已经有人开始焦急起来，特别是上个月都还处于观望的情绪当中，这个月市场却告诉你要开始抓紧时间了。
实际上面对这样的变化，都不建议焦急上车，盲目接手一些不好的项目。
今年深圳的新房，可谓百花齐放，连稀缺的前海，科技园，宝中，上梅林等都有不少货量供应。
宝安、南山分别预计有26和27个新盘待入市，福田、光明分别有11和15个新盘待入市，龙岗和龙华分别有22和12个新盘待入市。
加上去年未能清盘的项目，可以挑选的机会还是很多。唯独罗湖，今年预计只有翠竹的益田御龙华府二期待入市了。
这个项目@格隆汇楼市前期做了个详细的实地探访，具体的内容可以参考这一期——旧改逾十年！吹风价9万+/平？网友：我不明白！
在这些项目之间，除了核心片区的独立几个盘很难找得到替代品，比如科技园、上梅林、景田等，其他片区基本都有可以替代的新盘。
最明显的，如宝安沙井、松岗和光明的几个片区，很多人都会纠结怎么选。
前者规划重点发展先进制造业，重点发展新一代信息技术产业，还叠加海洋新城和会展湾经济的概念，后者是国家级的科学城，规格也不低，也同样都是4-5万/平左右价格，作为刚需片区，概念和价格都差不多。
而且未来光明的地铁线路和沙井的地铁线路也还会密集加建。
实际上这就意味着，这两个片区存在竞争关系。
在投资的逻辑上，如果光明贵了，大家会选沙井，沙井贵了会选光明。
同样道理的还有龙岗大运和龙华观澜，福田保税区和前海限价盘，南山的中心区、白石洲和福田的中心区等。
同片区内有替代品，同样价格跨片区也有替代品。
所以整体上看，关注新盘的还是不建议太过焦虑，但可以开始着手去看房了，去感受一下市场当前的热度。
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