最大的炒房群体，正在卖房套现！2022或首迎楼市“降价潮”？
种种迹象表明，属于房地产行业的“黄金时代”正在渐行渐远。首先，房价真的降了，统计局数据显示，今年1-2月份，全国新房销售均价较2021年下降10.7%，可以说是过去二十年头一遭。纵观全国楼市，降价的不仅仅是“三无”小城市，像深圳、武汉、南京、郑州、哈尔滨、沈阳等超大、特大城市房价也下跌了。今年2月份，70城中二手房销售价格下跌的城市仍然高达55个；
https://p26.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/1d0ff2a7b4244667908f371b9fe7091d
其次，根据人民法院公告网公布的数据，截止到今年3月29日，全国宣布破产的开发商有130家，较2021年同期增加了41.5%。宣布债务违约的房企就更多了，千亿级别的开发商有5家，百强房企中超过4成的房企都遭遇了资金问题。进入2022年以来，我们看到，整个地产行业基本上都被开发商卖房、卖项目、卖股权、被并购、裁员、降薪等关键词霸屏了；
再者，今年以来，热点城市二手房挂牌量激增，且最大的炒房群体，正在卖房套现。根据中介平台以及媒体披露的数据，截止到今年3月20日，全国有11个中心城市，二手房挂牌量超过10万套。其中大多数都是高能级城市，依次为杭州、重庆、天津、成都、沈阳、武汉、南京、苏州、西安、广州、哈尔滨。
https://p3.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/9a10adb57c394a909d5f5c06dd114c8d
其中杭州以17万套总量排在榜首，激增50%以上，比第二名的重庆多出了近1万套，但今年2月份，杭州的二手房成交量仅有1934套，这进一步说明，杭州二手房市场“有价无市”，目前市场上的观望情绪还是比较浓厚。杭州二手房挂牌量为何大幅激增？专业人士给出的解释是既有改善型购房者置换的因素，也有投资客资金周转不灵卖房套现自救的因素。
楼市中最大的炒房群体到底是谁？此时此刻，他们为什么又不顾一切地卖房套现？相比于个人购买的那几套房子来说，有一类人才是房地产行业里隐藏的最大炒房客，他们就是有资金实力的上市公司——据Wind数据统计，截至2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房地产，占比超过48％，合计持有市值达13340亿元。这是我们能找到的最权威的数据，虽然是2019年的数据，但同样很能说明问题。
https://p6.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/a0f84f117b73455ebd0add1360f7187c
上市公司为什么选择在这个节骨眼卖房套现？专业人士分析主要是两方面原因：第一，卖房自救。以卖房的收入来粉饰自己的业绩，让利润扭亏为盈，以解决被迫退市的烦恼。今年已经有北京科锐、高鸿股份、深圳广聚能源等多家上市公司执行卖房的操作了。
其中以3月25日深圳广聚能源所抛售的房产总量和总价值最高——根据该公司董事会第六次决议公告来看，该公司此次一次性抛售22套房产，平均单价高达9.4万元/平，总估值高达2.41亿元。值得一提的是，这22套房产当时买入的总价可能不超过2000万元，换句话说该公司靠投资炒房就获得了近2.2亿元的毛利润。
https://p26.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/3dd7b3a4937e4fd29253479a63f273a2
为什么上市公司卖房套现，有自救的成分？因为有先例在前。根据媒体报道，最近几年，有近百家上市公司都使用了同样的套路，比如广州浪奇、香梨股份、保变电气、云天化、昂立教育、中成股份、海正药业、*ST中安、曙光股份、凯文教育、国发股份、*ST海马、*ST中房等。
以*ST中迪为例，2018年前三季度亏损632.59万元，随后这家上市公司就卖掉了北京朝阳区的房产，用卖房套现的731万元正好堵上了亏损的漏洞；再比如*ST海马，2019年一次性更是抛售401套房产，才保住了壳。
https://p3.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/4394f5bbcbfe47759e03a0c3fe2832e1
第二，认清了房地产日渐式微的大势，在卖房窗口打开的期间，抛售房产无疑是最好的“止损”。为什么这么说？
一方面，当下房地产处于十大拐点，人口、城镇化率、老龄化、库存总量、人均居住面积、年度房地产建设量、地产商负债率、居民负债率等都处于天花板阶段，未来只有不断向下发展的空间。尤其是远离中心城市、远离区域中心、经济基础差、人口常年流失的城市，房价进一步回调的压力很大，在这类城市继续持有多套房产，资产大幅贬值的压力巨大。前文提到的，目前有11个中心城市二手房挂牌量突破10万套，就是最好的证明；
另一方面，房地产的未来充满不确定性。房地产长效机制一旦建立，房地产税、租购同权、保障性租赁住房等政策一旦完善，持有多套房产，大概率会变成“负担”。比如房产税，如果是按照累进制征收，持有房产越多，负担越重，每年税收费用可能就高过增值部分，持有房产很明显是一笔亏本的账目。再比如，我国已经建成最庞大的保障性住房市场，未来商品房市场的规模会不断收缩，与此同时，这也会对现有的住房结构体系造成冲击，利空多套房持有者。
https://p3.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/92955b725d734b21a2a19fcbddac5ad8
综上所述，房产专家刘博直言，2022将首迎楼市“降价潮”。一方面，进入2022年，房地产正式步入了住房“供大于求”阶段。国家统计局数据显示，2月末，全国商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米，创过去6年新高。尤其是三四线城市，新房去化周期普遍高于36个月，房价下调的压力巨大；
另一方面，市场仍然在继续倒逼开发商降价销售拉动回款自救。2022年前两个月，百强房企的销售业绩非常不理想，连头部房企的业绩都大幅下滑超过40%，中小房企更是惨不忍睹。更重要的是，2022年开发商还有4次大额偿债期，4月、6月、9月、12月，据数据显示，2022年-2024年海外债到期分别为3544.2亿元、2878亿元、2263亿元。对于开发商而言，更大的压力还在后面。开发商缺钱，所有的问题都会暴露出来，所以，当下对于房企而言，只有降价促销拉动回款这一条路可走了；
https://p3.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/450cd4abd59049598fc06701976a6654
此外，投资炒房无利可图，也在倒逼投资炒房客降价卖房套现离场。观察统计局发布的数据，2021年房价涨幅超过5%的城市，寥寥无几。但投资炒房要想获得利润，底线是持有的房产年涨幅不低于7%，因为要考虑房贷、折旧率、持房成本等多方面因素，一旦房价涨幅低于9%，就毫无盈利空间了。也就是说，当前的楼市对于投资炒房客来说，基本上已经没有盈利空间。这种环境下，与其继续持房亏损，不如趁卖房通道未关闭前，早早降价转手，落袋为安。
此情此景，不由得引得知名经济学专家马光远发声告诫：一定要防止“降价潮”出现。原因很简单，房地产牵连甚广，关系着上下游上百个行业的兴衰，一旦“降价潮”出现，会影响经济整体的前进方向。所以，当前时期，各地应该因城施策，从实际需求出发，稳定房地产大局。必要时期，可以松绑调控，吹吹暖风，伸出援手。
https://p3.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/83801d9644e64152b9d89515c6146c1d
为什么要“防止降价潮出现”？其实还有另一个重要原因，那就是维护数以万计刚需购房者的合法权益——央行报告显示，绝大多数城镇居民家庭80%的家庭资产是房产，楼市真的出现“降价潮”，意味着很多人手中的房产会贬值，这不仅会造成无数人家庭财富无故蒸发，更会影响房地产大局稳定。
有人可能会问，既然房地产的黄金时代要翻篇了，而且当下很多上市公司也在加速卖房套现，那么刚需购房者还有必要急着买房吗？
对此，我们还是坚持之前的观点：房地产回归健康稳定是大势所趋，2022年接下来房价虚高的城市，出现“降价潮”也是大概率事件，但刚需购房者一定要找准定位——买房是为了解决居住，而不是投资升值，更不能有“抄底”思想，否则很容易吃亏。在当前房贷利率大幅下调，房贷周期大大缩短的市场环境下，又叠加开发商有降价销售拉动回款的需求，“合理的购房需求”这个时候买房，成本会大大降低。另外，从城市的发展来看，未来少数极具潜力的城市，仍然有购买的价值，当下也确实是出手的合适时机。
页:
[1]