打响取消“两限”第一枪！衢州楼市由热转凉只用7个月 | 楼市地理
万万没想到，曾经最受房企亲睐的长三角三四线城市，打响了全国取消限购限售第一枪。今年一季度，已经有超过60座城市发布楼市调控放松政策，而浙江省衢州市则成为首个全面放开限制政策的城市。4月2日，浙江省衢州市住建局发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，限购方面取消户籍购房和企业购房的限制，限售方面取消了住房网签后5年内不得转让的规定。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示，衢州取消限购、限售有非常强的信号意义。近几年，衢州楼市政策曾经频频收紧、调控严厉，但是今年一季度江浙一带三四线城市的房地产市场较为疲软，与去年相比落差很大，衢州是其中典型代表。衢州此次松绑力度较近期的郑州、福州、哈尔滨等更大。
去年7月、8月，衢州还曾两度升级楼市调控，不仅补上限售“窟窿”，还给限购政策打“补丁”，以求给火热的楼市降温。短短7个月过去，衢州楼市发生了什么？
浙江小城疫情后楼市“起飞”
衢州，正如其名，是一个“四省通衢”之地，它位于浙江省西部、钱塘江源头、浙闽赣皖四省相接处，南接福建南平，西连江西上饶、景德镇，北邻安徽黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交。
但在浙江省内，有一众经济强市实力夺目，衢州的存在感并不强。根据第七次人口普查数据，衢州市常住人口超过227万人，常住户籍人口比0.89，为人口流出型城市。2021年衢州市地区生产总值为1876亿元，在浙江省内排名下游，而且只有经济强市的零头。
在人均可支配收入方面，要率先实现“共同富裕”的浙江实力颇强，领跑全国。2021年浙江省全体居民人均可支配收入达到57541元，名义增长率为9.8%，人均可支配收入在各省中排名第一，全国总体排名第三，排名仅次于上海、北京，比排在第四名的江苏省（47498元）高出1万元左右、比第六名的广东省（44993元）高出12458元。
但衢州的人均可支配收入却比浙江平均实力差了太多，2021年的数据为42658元，尽管同比大增12.5%，但在全省仅排倒数第二位，也远不及江苏和广东的平均水准。
从整体画像看，衢州属于富裕的浙江省一员，但是经济实力、人均收入偏弱，排名在省内靠后，且有人口流出现象，基础条件并不是非常利于房地产发展。
所以在过去很长一段时期内，衢州的楼市是平稳的，并未出现过热现象。克而瑞研究中心数据显示，2016-2019年衢州楼市供求关系动态平衡，成交均价维持在10000-15000元/平方米的稳定区间。
但是在2020年疫情出现之后，衢州楼市却逐渐开始出现“一房难求”、优质新商品房源靠关系购买的现象。
部分新房曾“一房难求”
2020年上半年，受疫情影响，衢州楼市整体仍然供大于求，直到下半年6月-8月出现一波需求释放。2020年年末至2021年年初，疫情后积累下来的购房需求开始集中释放，衢州开始出现返乡置业热潮，楼市量价齐升。2021年2月，衢州的新房成交均价一下超越20000元/平方米。
2021年上半年，衢州市场上一手房源供应量较少，在售楼盘屈指可数，市场开始进入供不应求阶段，3月份的供求比仅0.42。与此同时，土拍市场上，高价地频现，大幅推高楼市预期。
根据克而瑞研究中心统计，2020年至2021年年中，衢州土拍市场上楼面均价突破万元的涉宅地块达30幅，主要集中于主城区柯城及江山市，其中成交楼面均价16000元/平方米以上的四块地均位于柯城区，分别由绿城、贝林、志诚及杭州建杭力合置业竞得，绿城于2021年2月竞得柯城西区衢州智慧新城项目，成交均价高达17088元/平方米，溢价率55%。
“浙江人投资房产意识相对比较强，而且衢州不少人在外工作、经商，有回老家买房的习惯，一旦发现房价有上涨苗头，就爱扎堆买房，衢州人手上一般都要有一两套房才安心。”一位衢州本地的“90后”市民告诉记者。
种种因素叠加下，衢州市场整体供不应求。主城柯城西区在去年年中时，已无在售一手普通住宅产品，“一房难求”，限价政策下一手房均价24000-25000元/平方米，一二手房倒挂3000元/平方米左右。江山市从商者较多，城中房价推高至20000元/平方米出头。根据克而瑞统计，2021年年初至年中，月均涨幅1000元/平方米，涨势迅猛。衢江区近两年房价由5000-6000元/平方米涨至16000-17000元/平方米，而龙游县刚需项目均价12000-13000元/平方米，价格小幅上涨。
由于不少板块新房开盘即售罄，衢州部分项目甚至采取了公证介入购房摇号措施。
面对楼市过热，去年衢州接连加强调控。原本衢州在全市市域范围内“限购”，本地人3套，外地人1套，新房限售五年，整体相对宽松。2021年7-8月，衢州两度收紧政策，7月衢州市发布《关于进一步规范市区房地产市场秩序的通知》，从优化土地供应、实行区域限售和加强房价管控等八大方面制定新规，进一步遏制投机炒房行为，8月份首度实行限购管理，暂停向在市区范围内拥有1套及以上住房的本市户籍家庭出售新建商品住房和二手住房；对非本市户籍无房家庭，需在衢州范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月，可在市区范围内购买1套新建商品住房或二手住房。
今年一季度楼市下滑超七成
去年8月衢州楼市调控收紧之后，叠加全国楼市下行影响，衢州市场一夜转冷。
根据中指院统计数据，2021年3月，衢州市场热度达到顶峰，单月新房网签1313套，但到了8月份，单月新房网签数据仅剩402套，到了12月市场出现缓慢回升，网签也仅成交了746套。
供不应求的情况彻底消失了，衢州城南一家楼盘在调控政策收紧后开盘，原来想走刚需跑量路线，一下子推盘500套，结果开盘半个月仅去化100套。
今年一季度，房地产行业下行压力持续，根据克而瑞数据，一季度百强房企整体业绩规模同比大幅降低47%，三四线城市楼市比一二线更为低迷。
衢州也不例外，楼市在2022年第一季度未见好转，中指研究院数据显示，一季度衢州商品住宅成交面积同比降幅超七成，3月份衢州新房成交了300余套。根据克而瑞研究中心数据，衢州2022年一季度总成交套数仅689套，同比去年一季度2872套，整整下滑了76%，成交均价也较去年同期显著下降。
原本，衢州这类长三角富裕省份的三四线城市，是房企近年来偏好抢占的市场，比如绿城、祥生、蓝城、碧桂园等外来大房企近年来都在衢州拿地，但是2021年下半年起，外来房企拿地势头明显减弱。
从基本面来看，衢州楼市主要是内生型市场，本地客群占比达九成，外来投资客数量不多，而衢州的工薪阶层收入并不高，公职人员和工薪阶层收入在4000-5000元/月。这类城市在楼市泡沫消退后，更容易出现市场低迷情况。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次衢州取消“两限”意义重大，对比全国近期各地政策松绑，郑州、福州取消了限购，哈尔滨和青岛即墨取消了限售，而衢州政策更为全面，是松绑力度更强的代表城市，充分体现了对市场松绑的导向，将进一步减少购房顾虑，促进购房市场的活跃，对于房企去库存有积极的作用。
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