深圳复苏？楼市迎来坚硬“托底”
今天楼市迎来两个好消息。一个是关于市场的，深圳二手房成交反弹到1117套，另外一个是关于政策的，教育鼓励逐步实行单校划片，积极稳妥推进多校划片，学区房迎来“托底”。
再结合日前，深圳龙岗信城缙悦花园摇号规则调整，或许楼市已经进入一轮新的“托底”周期。
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规则又出“新花样”
纵观房地产市场近十几年的发展趋势，会发现楼市每进入新一轮的周期，不管宏观层面还是微观层面，都会发现明显的变化。
过去半年，宏观层面的牌已经打得差不多了，比如降息降准、棚改货币化、房地产税推迟、预售资金监管等，所以微观层面就看“一城一策”具体怎么执行了。
最近一两个月，郑州玩的是取消认房认贷，哈尔滨玩的是取消三年限售，福州玩的是放松限购。
如今深圳楼市，也迎来一些微妙的变化。
以龙岗的信城缙悦花园为信号，深圳新房的打新规则又出了新花样。
这次，深圳新房可以不再进行公证摇号选房，而是可以通过按积分排行的方式来决定选房的顺序，前提是意向登记的人数比房源少。
如果意向登记的人数超过房源的数量才会启动公证摇号的方式选房。
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选房规则发生变化，牵涉到的是新房市场成交，传递到底层，影响的是购房人的买房意愿。
最近一个月开盘的宏发QCC，没有清盘的万科启城家园，开盘的规则都没有变，为何轮到信城缙悦花园却悄悄发生了变化？
在市场冷淡期下，说明了两个问题。
一是，开发商开盘缺少底气。
这大概和项目位置比较偏僻有关。
配套上，既无就近的地铁，也缺少大型的商业中心。从项目到最近的地铁站都需要2.5公里，去最近的购物中心需要到5公里左右外的龙城广场。
二是从市场调整角度来看，意味着深圳楼市“松绑”进一步升级。
因为往往新房规则的调整，代表着市场的热度以及官方调控的意志。
2020年深圳楼市火热，为了摁住新房火爆的势头，深圳官方连续升级了几轮打新的规则。
第一轮是蛇口招商双玺三期开启“摇号选房”时代。
第二轮是万人抢的光明金融街融御华府触发线上选房规则，不管是新房还是二手房的热度达到了近几年的高潮。
第三轮是招商臻府开启无房优先选房的模式。
第四轮是电建洺悦府触发线上公证选房的模式。
接着是华润城润玺一期花园加入“社保排序”、入围摇号人数上限为房源数10倍的选房条件，万科瑧山海家园入围摇号人数上限改为房源数3倍。
截至此时，深圳新房热达到了近两年的高潮。
于是很快第六轮的规则出炉，以罗湖的缙山府为代表触发新的打新积分规则，10年无房积40分，“社保巨子”优势不再。
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而保利勤诚达誉都花园在此基础上，提高了未成年子女的分值，对在深住房转让记录的分值进行了区间调整。
自此，深圳新房的打新规则平稳地运行了将近1年。
在这些打新规则的背后，伴随的是深圳新房市场的冷热。
如今市场热度不如前两年，去年下半年开始，已经越来越多的新盘不需要积分也可以入围，甚至一些网红楼盘也暂停公布入围人数中的最低社保积分。
这就意味着，新房如果没有足够的意向登记人数，那么也就没必要把开盘流程复杂化。
历次新房摇号的规则发生变动，都代表了一定的市场转向，规则更新则意味着会有更多的新盘跟进。
虽然对于深圳来说，不会有明确的红头文件，但这样的放松动作，都是在悄悄之间。昨天深圳土拍新售商品房的限价悄悄上调也是同样的道理。
所以深圳接下来的市场，都值得关注。
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“托底”动作加快
如今楼市不管是宏观层面，还是微观层面，都已经开始新的一轮“托底”周期。
并且这些托底的动作，明显有加快的迹象。
上个月开了3场会议。上半月是两会以及金融稳定发展专题会议，下半月开了国常会。
在这几场会议中，高层对市场政策的态度的迫切转变。
3月16日表态，“积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。”；
3月29日表态“稳定经济的政策早出快出，不出不利于稳定市场预期的措施”。
两段措辞对比之下会发现，如果要出台政策，已经变从“积极出台”变成了“早出快出”，“慎重出台”变成了“不出”。
才半个月，态度发生了180度扭转。
这意味着，对于楼市，继续打压学区房的措施大概率不会再出了。因为再打压学区房已经不利于“不利于稳定市场预期”，尤其是学区房市场。
去年深圳因拟推行大学区以及教师轮岗制度，学区房一度有被打得“趴下”的迹象。
比如头部学区房的法拍流拍，长城大厦、国城花园等学区房降价没人要；市面挂牌的学区房成交价下调，频繁出现按指导价报价的学区房，明显这就属于“不利于稳定市场预期”。
所以再打压下去，深圳的学区房市场会更加不稳定，这不符合高层会议后的预期。
在这样的背景下，学区房今天就迎来了“曙光”，教育部发布《教育部印发进一步做好普通中小学招生入学工作的通知》。
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根据通知，明确了义务教育阶段“学校划片招生、生源就近入学”的上学预期，并且在鼓励“单校划片”，推进“多校划片”的问题方面，也要求“稳定就学预期”，“稳妥推进”。
这就意味着，去年因为深圳调整学区政策，家长们担忧孩子上学距离更远悬着的心可以放下来了。
而官方既然要稳定大家上学的预期，那么会通过消除上学不稳定因素，最终保持学区划分的相对稳定。
换句话说，如果整体区域都是名校的，基本变动不会很大。
以深圳为例，福田的百花片区周边几乎全都是优质的热点学校，教育资源相对均衡，那么会实行单校划片，家长也就不用过于担心孩子会被分到更菜的学校。
虽然官方提到“教育资源不够均衡的地方，积极稳妥推进多校划片，并将热点学校分散划入相应片区”，片区内会有菜校混搭名校的风险，但入学的大前提是“生源就近入学”，基本上等于说，大学区范围内，还是要按照就近的原则。
如果小区本身就在热点学校范围内，那么还是很难会被分到非热点的学校。
所以这次基本上可以明确，学区房的调整今年不会有非常大的变动了，至少继续打击学区房的概率是变小了的。
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