楼市低迷路在何方？多名地产高管给出自己的预判
阳春三月，原是开发商最意气风发的时节。销售市场的“小阳春”，资本市场的亮丽答卷，业绩会上的舌灿莲花，如今，都在2021年的行业震荡之后，踪迹难寻。2021年，无论是住房的销售还是土地的投资，房地产行业都经历了上半年火热、下半年骤冷的巨变过程，调控政策叠加疫情的冲击，房企单月销售额同比下挫3成变为常态。行业出清、房企出险不再鲜见。
尽管当前购房者、投资者、从业者都难免信心不足，但各大房企的领路人仍抱持着对行业的希望。
3月的业绩发布会上，多家头部房企管理层认为，销售市场有望在下半年企稳，而土地市场的玩家由于种种原因有所减少，房企的盈利表现或可以得到改善。在这个永续又生生不息的行业中，下半场仍有新的机会。
只不过，“房地产下半场将迎来巨大的变化，有着与上半场大为不同的市场逻辑、市场形态与行业格局。不再是到处都是机会，而是分化的市场、结构性的机会。”中海董事会主席颜建国如此判断，行业也将从躁动回归理性，从盲目扩张走向高质量发展。
虽然房地产的“新发展模式”究竟几何仍在探索中，但“三高”旧模式成为过去，已是无法改变的定论。
销售市场筑底徘徊
2022年以来，针对低迷的房地产市场，监管层多次释放利好信号，多地也开始出台楼市松绑政策，同时银行加快房贷审批速度，房贷利率频繁下调，所有的政策都在指向放松。
但2021年房地产销售市场的局面，至今仍在持续，下行压力未见减轻。
在刚刚结束的3月份，企业销售同比降幅较1、2两月进一步扩大。克而瑞数据显示，百强房企单月销售操盘金额同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点。整个一季度，百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，明显低于2020年的同期水平，一季度开局惨淡。其中，有逾8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。
受到市场低迷、行业信心不足，房企推盘及营销积极性也普遍不高。市场究竟何时复苏，这也是各家房企业绩会上的高频问题。
“关于楼市回暖的问题，政策层面肯定是见底了，尤其进入到今年3月份以来，中央政府各个层面的政策导向以及宽松政策的出台比较明显，市场下行的状态基本见底，消费信心也在一个触底的状态，”华润置地总裁李欣表示，“无非在这个底部要多久，需要一些提振信心的力量来提升市场。”
李欣提及，3月中下旬以来，市场回暖的迹象较为明显，售楼处的到访客流数量明显提升，同时一线城市和强二线城市的二手房的交易量也在回升，“我们觉得这都是楼市整体回暖的具体迹象。楼市大概率是上半年低点，下半年会回升。”
绿城中国副总裁李骏也依据市场表现判断，基于长期紧密的对市场的跟踪和现在一城一策体系化的研究，初步判断2022年上半年应该是一个筑底盘整的情况，今年下半年开始市场逐步会复苏趋稳。
不过，三四线城市仍旧冷清。中海地产行政总裁张智超认为，市场在分化。“我们认为今年很有可能市场的容量会有一定下降，我们判断，在一线和强二线的城市，总的成交量占比会明显上升，基本上属于相对比较稳定的成交金额水平。”
龙湖集团新任CEO陈序平也表示，1月份以来，高能级城市已可以明显感受到市场的回暖，而在有些低能级的城市，市场还在持续下降。在他看来，低能级城市的恢复之路漫漫，“因为它整体产业的原因，包括人口的流出，包括整个市场的供大于求，我们预判这些低能级城市在今年整个市场是很难恢复的。”
尽管下半年市场回暖有望，但整体的不确定性，仍然让曾经擅长设下一个漂亮的销售指引的房企，今年变得更加谨慎。
2021年销售额翻倍增长的建发国际，给2022年设定的销售目标是1650亿元，同比增幅仅约27%。“定这个目标是因为去年大概也卖了1650亿，所以先按照这个目标来做安排。”建发国际管理层表示，今年是非常难定目标的一年，“未来可能会动态调整对全年的销售目标或者经营计划。比如到半年度的时候，再来审视一下全年目标的，如果市场有好转，那整个目标再调整，这是今年会跟往年不太一样的情况。”
在被问及2022年业绩指引时，中国金茂管理层也明确表示，“对2022年，我们总的判断就是，虽然现在政策在松动，暖风在频吹，但是事实上整个行业还要等待更多实质性政策落地，整个行业还充满不确定性。我们管理层的目标就是要努力保持利润的稳定增长。”
投资布局谨慎聚焦
市场下行，融资端急速收紧，资金流入渠道明显收窄，在这样的背景下，大部分房企在2021年下半年的关键因对策略之一，就是暂停拿地。
玩家的减少也促使土地市场悄悄发生了些变化。
“最近我们在土拍市场上有一个感受，”张智超表示，“同行都更加理性，更加务实，在很多预期上更为合理，与去年或者前年上半年的土拍市场相比，出现了鲜明的变化。”
旭辉集团CFO杨欣也同样表示，经过这一轮洗礼以后，大部分同行越来越理性，“可能更多是考虑以挣钱作为投资最核心目的，而不是以拿到土地作为最核心目的。”
即便是万科，也对投资提出了更高的要求。万科董事会主席郁亮提到，“我们去年也改变了拿地的模式，从分散改为集中拿地，额度也不再做切分，总体把握，我们提高了投资的要求，比如说对投资项目盈利的水平要求，对于操盘团队能力的要求，对于投后管理的要求，都在不断地提高。”
这番理性和务实，在销售端尚未完全回暖的当下，不少房企在投资布局方面仍旧保持着。
建发的管理层表示，今年在土地上的投资更多会基于销售计划来确保总土储的大体平衡，“因为市场何时复苏，复苏到什么程度并不好判断，所以对土地投资还是采取比较稳健保守的状态，保持持续具备土地项目的投资能力。”
事实上，大部分房企都不约而同地选择将有限的资源更加集中地投向市场稳定、项目安全边际高的地区。
对于近年来进行布局调整聚焦的美的置业来说，其未来的投资拿地就会聚焦到20个城市，最多25个城市，并在坚持长三角、大湾区和其他省会城市等。碧桂园也表示要抓住机会，向市场规模大，确定性更强，相对高能级的市场调节，向供求关系相对合理的，经济、人口较强的城市布局。
这些变化已经在发生。据中指院发布的《2022中国房地产百强企业研究报告》显示，2021年，百强企业聚焦重点城市，长三角、粤港澳成为新增土储的主要区域。其中，一二线城市布局主战场，50家百强代表企业的新增土储权益面积中六成位于一二线城市；从城市群占比来看，50家百强代表企业五大城市群新增土储权益面积合计占比为65.3%，较上年提升8.6个百分点。
不过，当所有的房企都向高能级城市汇聚时，是否也意味着优质地块的竞争会十分激烈，从而进一步影响项目利润？
一直是严格执行聚焦核心城市发展战略的中海就在部分市场遇到了“全国性同行”。“但总体来说，大家的重叠度和竞争激烈程度，都是偏正常和理性的。因为这些企业总体来说在未来经营的方向和策略上，包括稳健性上总体都还是比较正常的。”张智超认为，在现有的供需关系竞争的状况下，当前仍是在投资端能够取得相对比较好的收益的阶段。
龙湖管理层表示，随着高杠杆开发商出清，在其布局的30余个核心城市，依然有机会获得更加安全便宜的土地。“比如说去年9月以后，我们基本上全在这些城市拿地，甚至是以底价获取项目。”龙湖管理层称，“这些核心城市基本上都实行了集中供地，溢价率在10%~15%就封顶，这就能保证开发商有比较好的利润。”
持续探索新发展模式
可以明显感知到，无论对销售还是投资，房企管理层在决策时变得越来越谨慎，但对于身处其中的十万亿级行业，各位领路人仍抱有坚定的信念。
“我们认为整个房地产依旧是国民经济的支柱产业，是好行业，是大市场。我们也是依旧看好这个行业。”张智超表示。
他分析认为，一则，我国当前城镇化率在64%左右，发达国家则在70%及以上，这其中还有比较大的空间；二则，城市间人口的流动和轮动近年来特别显著，七普数据显示，有些省份、城市的人口仍在显著增长，其供求关系也会比较健康，未来的成交可能会有所上涨，这其中蕴藏着很大的机会；三则，城市正常房屋的更新和改造，包括城市更新、棚改，都会诞生出新需求。
“中国这种家庭的流动性、家庭结构的变小都会带来相应的市场的增加，包括在改善端上面，我们觉得会有很大的市场环境。”张智超认为。
郁亮则从房地产行业历时的角度出发，作出了“常做常有、常做常新”的论断。
“我们说常做常有，是说不动产生意是一门古老的生意，只要有城市、建筑还在，围绕不动产的需求就会存在，我们的行业就会存在。”郁亮认为，“我们国家庞大的人口基础，未来这个业务仍然将是我们国家最大的单一产品市场，它的量级肯定会超过十万亿；常做常新是指，伴随城市的发展，老百姓工作生活需求的不断多元化，围绕不动产的相关需求创新也越来越多。
但即便行业长青，“三高”的经营模式无疑已是过去。那么，新方向在哪里？
在今年的两会政府工作报告中，除了房住不炒、租购并举、发展长租房和保障房建设等传统表述外，还提出要“探索新的发展模式”。但这个“新模式”究竟几何，房企管理层们有着各自的思考。
碧桂园给出了更明确而切身的思考。“关于新模式，用简单的话来说，就是政府做政府的，市场做市场的。”其管理层谈及，“保障性租赁住房、安居房、人才房这些都是政府要做的，这是一个多层级的面对不同收入群体的保障体系。市场做市场的就是做商品房。在这两方面对我们来说都是机会。”
在李欣看来，当前这一新模式尚无明确的定义。“但是有一个参照物，即旧的发展模式，”他认为，在过去十多年的实践里，无论是土地红利时代还是金融红利时代，整个行业呈现出高周转、高负债的状态，那么与之不同的就是新发展模式，“从行业正在发生的几个深刻的变化，可能对未来新发展模式的定义和总结会有参考性。”
李欣表示，当前已经明显发生的变化是，行业向着高质量、高品质、高效率的方向转变，“第二，从追求外延式的规模增长，转向追求内涵式的质量发展转变；第三，是行业已经从原有的增量主导发展的模式转向存量主导的发展模式。”
未来，“行业会从以住宅物业为导向的方向，转向以产业为导向的时代，大家更追求相关多元多赛道的发展模式。”在李欣看来，终归宿是寻找到一条可持续发展、适合中国基本国策的发展模式，相关多元化的综合模式。
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