楼市，将会报复性回暖
https://p26.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/e8ea5c94c9c242b9954df0af5e57b733原创作者：柯谈
来源：柯谈地产观
从去年9月底央行针对楼市提出“两个维护”后，我们的信贷政策就开始了纠偏，但是半年过去了，发现单纯的降低利率和放款加快很难启动楼市，所以在中央经济工作会议和两会政府工作报告的权威定调下，各地开始出台刺激楼市的政策。
但是，到目前为止，楼市明显回暖的城市凤毛麟角！
上海、郑州、成都算是回暖最明显、热度最高的三个城市。
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上海会报复性回暖
从年后的2月中旬开始，上海二手房成交量就开始直线攀升，直到3月中旬都是如火如荼，并且已经出现抢房、跳涨的现象，我在上一篇文章《抢房、跳价，又出现了》里已经说的很明白了。
但是3月中旬开始，上海疫情逐渐严重，企业居家办公，中小学停课，3月28日-4月5日，上海还先后封闭了浦东和浦西。整个3月后半月上海楼市就处于暂停状态。3月的成交量算是泡汤了，二手最多1万出头，但其实已经很了不起了。
完全可以确定的是：如果上海疫情4月上旬可以控制的住，那么从4月下旬到5月，上海楼市将迎来报复性回暖，二手房成交量会报复性反弹，成交量高点会到2.5-3万套，抢房、跳涨还会出现。
“疫情不会消灭需求，只会延缓需求”；“疫情之后就是最佳抄底时机”，这两个理论我是全网第一个提出来的，大家可以回看下我2020年2月开始的文章。
我知道很多人都会说，疫情导致城市停摆，企业经营困难，员工收入下降，钱都没了，拿什么买房！可悲的是，你只看到倒闭的企业，没看见爆发的行业，医疗行业、疫苗行业、芯片行业、电商直播行业，金融基金行业收入都是指数级暴涨。远的不说，就说上海宣布3月28日起半封城开始，所有水果店、蔬菜店、便利店、超市、大卖场，每天补一次货每天都卖空抢空。我家楼下水果店老板偷偷告诉我说，封闭之前的这5天，1天的销量比往年春节10天的量都大。
疫情之下，确实有人收入减少了，但是也有很多人因此而收入大涨。疫情是人类的不幸，但不可否认的是，疫情确实是很多行业爆发的风口。
在当前的国情下，赚了钱还能干什么？只能买房，别无其它！
疫情完全不会丝毫削弱大家买房的热情，反而会助长买更多房子更大房子更好房子的欲望！
话说回来，今年上海房价不会大涨，涨幅根本比不了2020年，因为政策没松，三价就低没松，所有的限购限离限赠与等都没有松，大涨没有基础。但小阳春延后报复性回暖是板上钉钉的事。操作很简单：上半年卖，下半年买，投资继续观望政策动向。
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郑州是刺激楼市的样板
3月1日，郑州发布刺激楼市18条时，我就第一时间发微博和朋友圈告诉大家：啥也别说赶紧抄底。
整个3月份，央视和官媒至少三次报道了郑州楼市回暖的喜讯。数据显示，郑州二手房与去年12月周均相比，3月前两周周均带看量提升38%，而成交增幅提升70%。
郑州18条的厉害之处就在于，它突破了楼市调控的安全界限：定向取消了限购，取消了认房认贷，还重启为期3年的货币化棚改。更为严重的是，据官媒中国新闻周刊报道：郑州18条发布不久后，郑东新区、经开区、航空港区又取消了执行7年的差额20%个税，改为按照总价1%征收，一套房至少省掉几十万。这种尺度的救市刺激，确实令人惊愕。
而阴跌多年的哈尔滨，经济不行，人口严重外流，搞了半天才出台一个取消限售，注定毫无效果。
那么，在这轮救市潮中，哪些城市会反弹，哪些城市会下行呢？
在2020-2021年这轮行情中没涨，且阴跌超过3年的城市，将是这轮救市的主力军，并且只有在取消限购、取消认房认贷、降低首付和利率的刺激下，楼市才会显著回暖。
总之一个标准，救市力度大于等于郑州的会回暖，弱于郑州的P用没有！
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成都的报复性反弹
去年大涨之后，2021年5月28日，成都出台了二手房指导价，之后陆续共出台三批次745个小区的指导价。随着调控政策持续收紧，成都楼市开始量价齐跌。
2021年10月开始，信贷开始180度转弯放松，成都二手房成交量从11月开始强劲反弹，12月更是突破1.2万套。2022年2月春节期间也达到7000套，3月数据还未公布，但是截止3月23日已经突破1万套，整个3月份二手房成交量仍然会达到1.2万套以上。随着成交量的持续回暖，成都新房、二手房价格已经开始微涨。
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成都这轮回暖显著，主要原因就是利率降低和放贷加快，本质上可以看作是去年下半年信贷收紧后压抑需求的集中释放。
接下来，只要政策没有明显放松和刺激，成都这轮小阳春报复性反弹后下半年会重归平静。
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深圳的利好已在路上
3月29日，深圳市住建局就日前市场有关“深圳二手房参考价将上调3%-5%”的有关传言表示：“二手住房成交参考价格的发布是为落实我市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布”。
信息公布后我第一时间已经在微博和朋友圈里解读了，具体如下：
一、首先说明这个不是说房价要涨3%-5%，而是官方指导价上调，与贷款和首付有关。
二、2021年2月8日，深圳第一个创新出台二手房指导价，西部热门区域基本上在市场价基础上打5-8折，东部接近市场价。
三、按照上调5%计算，假如一套市场价1000万的房子，原先指导价700万，现在提高到735万，那么首套首贷的话，以前可以贷款490万首付510万，而现在则可以贷515万首付485万，也就是只能多贷款25万，少付首付25万。利好太小。
四、这次二手房指导价调整应该是有向上调，也有向下调，还可能增加一些小区。
五、要想对深圳楼市有明显推涨作用，指导价至少应该提高10-15%以上，才能缓解贷款压力。
我在去年2021年3月1日写过一篇原创《一线房产，暂缓投资》，现在你们可以点击进入回看下，四大一线的行情全部精准预测。
整个2021年深圳楼市持续阴跌，房价下跌10-15%，成交量创记录的跌入谷底。2022年2月二手房成交量仅有872套，刚刚过去的3月份预计只有1000套。深圳实际管理人口为2000万人，而常住人口2500万的上海即使楼市再差，二手房月成交量也有1.5万套左右。可见，深圳楼市已经到了无可救药，不得不救的地步了！
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这次，深圳住建局发布调整指导价的消息，完全可以看出，深圳管理者已经开始着手要挽救深圳低迷的楼市了。接下来，深圳会有一些放松举措，不仅仅只是上调部分小区二手房指导价，可能还会有一些小利好，深圳的新房二手房成交量会反弹，但是房价再次大涨是不可能了。这次伤筋动骨的打压，需要几年才能恢复元气。
我仍然长期看涨深圳，但不是这几年！
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城市分化严重
杭州、南京，这两个热点城市，2020-2021年涨幅明显，但是从去年下半年后开始回调阴跌，2022年一季度过完了，仍然没有起色，还是低位运行。因为刚刚大涨过，所以今年不会再启动，刚需置换可以谨慎操作，投资请绕道。
武汉从2020年疫情开始，楼市就始终不热，去年年初小阳春有点热度也是炒房客带动，然后低迷至今。刚需置换可以入手，纯投资建议观望政策是否松动。
北京去年年底翘尾明显，主要是信贷恢复正常导致，年后小阳春出现，但是热度一般，远远不及去年，并且接下来会后劲不足。北京今年大概率还是不温不火，下半年会有阴跌。想入手的下半年再操作吧。
苏州从2019年下半年开始阴跌至今，甚至连疫情后的大涨都没有轮上。2022年开始，首套利率已经降至4.6%，全国最低，但是目前仍然半死不活。苏州经济、人口、需求都不错，只是楼市政策放松的还不够，接下来只要有少许的政策利好，苏州就能报复性回暖。可以说，苏州现在是底部的底部，是逐步建仓的时机。
重庆相对于所有强二线来说，都是一个房价洼地，甚至于比隔壁成都还要低。去年年初重庆房价跳涨，新房抢爆就是因为几个土拍火热导致的。重庆完全不缺购买力，不缺好产品，城市基本面没问题，重庆人就是缺乏投资炒房的基本意识，需要培养和调教。当重庆人的投资意识和深圳人杭州人相当的时候，重庆房价会一步登天。重庆不限购，今年开始通过操作也可以对外地人不限贷。重庆现在就是缺一个引爆点，一个利好，一个掀起重庆热度的政策。但重庆太大，不是哪里都能买，有价值洼地，更有价值深坑，等上海这波疫情结束，我争取4月份再去调研一次，到时候我会专门写一篇文章分享给大家。
昨天3月30日，福州限购政策彻底废除，非户籍不需要提供1年社保就可以购买一套福州五城区普通住房。这个政策没有正式发文，但是官媒证券日报已经证实。虽然福州早已零门槛落户，但是现在不用落户就可以直接买房对福州楼市还是重大利好。接下来不死不活的福州会开始回暖，刚需改善可以入场了。外地投资客没必要建仓福州，毕竟还有更有价值的城市值得入手。
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把握周期
其它平稳的城市，阴跌的城市，没有价值的城市，以及不值得投资的城市，我就不一一分析了。
总之，目前全国范围来看，郑州、成都回暖最明显，疫情之后上海会报复性反弹，深圳在利好出台后会有回温，福州取消限购楼市热度必定上升。苏州、重庆值得期待，因为给点阳光就灿烂。
楼市是政策市，是个人都知道。去年年初，一线强二线几十个城市全线火热，而现在今非昔比，有热度的寥寥无几。
尊重政策、把握周期、顺势而为、竭尽所能，这十六个字，是我们作为普通百姓对抗社会洪流所能发挥的最大潜能。逆流而上、不进则退，各位保重！
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