广州之后，深圳再出手，60余城行动，楼市买卖双方进入深度博弈期
作为楼市调控的“风向标”深圳，正在酝酿大动作。财联社3月29日报道，针对目前市场有关“深圳二手房参考价将上调3%-5%”的传言，深圳市住建局表示：
“二手住房成交参考价格的发布，是为落实我市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在官方网络平台发布。”
二手房参考价，是什么？
故事还要从去年说起。
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2月，深圳市率先出台二手房指导价新政，提出将在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。
官方的通知里，有一句话很关键：二手房参考价一年发一次，中介挂牌价不能超过这个价格，银行将根据参考价放贷。
这个二手房参考价，对比挂牌价普遍打了七折，银行按照参考价房贷，买家要多出不少巨额现金首付，这无形当中降低了购房者的杠杆。
同时呢，参考价的制定，又留了“余地”，每年都能调整，现在是第二年。
为什么今年要调整？
原因是：二手房参考价的调控效果，好的出奇，甚至直接把市场给“冰冻”了。
我们看看时隔1年后，楼市的成交表现。
深圳住建局发布的数据显示，2022年1月，深圳市二手商品房成交23.05万平方米（2019套），同比下降64.38%；其中，二手商品住宅成交为14.73万平方米（1557套），同比大跌75.04%。
这意味着，深圳二手商品住宅的月度成交，已经低于2021年10月的1605套年度低点，再次刷新近十年的历史新低。
当一个一线大都市，每个月二手房存量成交只有1000多套，说是“冰冻”，丝毫不为过。
房地产调控不能大起大落，基于“稳”的需求，调高参考价，也在情理之中。
正是看到了深圳调控的效果奇佳，去年包括无锡、绍兴、西安、成都、宁波、深圳、东莞、上海、三亚、金华等10个城市也已相继出台二手房成交指导价管控机制。
也就是说，深圳是“先行者”，是“探路者”，后面还有不断加入的热点城市，用参考价的手段去压制房价。
所以，参考价放宽3%-5%，这件事可大可小，就看从哪个方向理解了。
往小里说，只是参考价调整3%-5%的幅度，对强制降价30%的二手房价格体系来说，只是“杯水车薪”，房住不炒的基调没有丝毫改变。
往大里说，深圳作为全国楼市调控最严格的城市，一旦出现丝毫的放松，风向意义重大。
过去两个月，我们看到了郑州、哈尔滨的救市动作，力度都不小。
郑州重启了棚改货币化，二手房差额税可以规避掉，哈尔滨直接把限售取消了。
但郑州和哈尔滨在全国城市层面的号召力，显然没有深圳这种级别的城市高。
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还有一点要注意：深圳，并不是第一个行动的一线城市。
在深圳之前，广州已经先行动了。
2月份的时候，工农中建四大行，同步下调了广州的房贷利率，下调幅度普遍在20BP以上。
广州不像京沪深，是四大一线城市里，政策压制没那么凶的城市。
几个国有大行的房贷利率，又被视为市场主流利率。
这样琢磨的话，广州2月份行动，深圳随后出手，降利率、微调二手房参考价。
松的力度虽然有限，可两大一线城市的动向，似乎奠定了2022年房地产调控的基调：边际宽松。
不妨来看看其他城市的表现。
《中国新闻周刊》3月28日报道，据不完全统计，全国有超60个城市出台松绑楼市政策。涉及放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷统计利率、放松限售限价等。
比如，京沪广深，引领了房贷利率下调的风潮；
比如，哈尔滨、青岛、南昌、宁波，限售、限购、限贷有所放松；
比如，重庆、福州、温州、赣州、佛山、宁波、南宁、北海、防城港、驻马店、唐山、菏泽，这些城市主要是降低首付门槛。
单拿3月19号这一天来说，广西防城港、北海、南宁同时宣布降首付，南宁二套房商贷降至30%，防城港与北海，首套首付降至20%。
很明显，房地产宽松潮，还在加速。
但我们看到，一边是调控加速放松，另一边，购房者似乎并不买账。
从贝壳研究院统计的带看数据来看，郑州发布新政后的一周（3月1日-7日）相较于新政发布前一周带看量虽有所增加，但是增幅较小，仅有6%，尚未达到去年12月水平。
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中金公司研究部的高频数据，3月首周新房销售面积同比下跌逾四成。
监测的44个样本城市，新房销售面积环比下降14%，同比降幅走阔至-44%（上周-36%），其中超高/高能级和中低能级城市分别同比下降38%和54%（上上周-29%和-51%）。
这是个尴尬的现实：纵使这么多城市降低了上车门槛，成交量，还是上不去。
也就是说，2022年的楼市，出现了一个典型特征：买卖双方，正进入深度博弈期。
开发商，在等待融资端宽松，购房者蜂拥而至。
各大城市，在等待成交回暖，土地出让金回升。
购房者，在等待继续降价，或者说“更大的宽松政策”。
现在马上到4月份了，作为一年一度小阳春的关键月份，哪一方先忍不住，哪一方先打破“博弈”的平衡，我们拭目以待。
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