多地楼市迎暖风：房贷利率下调，放款周期缩短
近日，又有多个城市的房贷出现放松，不仅房贷利率有所调整，贷款发放速度也在加快。第一财经记者了解到，作为楼市风向标城市之一的苏州的房贷利率近日再度调降，当地工商银行、农业银行、中国银行等已经将首套房房贷利率由此前的4.65%降为4.6%，与5年期以上LPR（贷款市场报价利率）利率持平；二套未结清的利率则仍在5.2%以上。
同时，上海多位国有大行、股份行的房贷经理也表示，今年房贷放款周期基本已恢复正常。二手房审批和放款多在一个月内就可完成，而去年四季度基本要4～6个月的时间；新房速度可能更快。
据贝壳研究院日前公布的数据，2022年3月其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点；同时，本月平均放款周期为34天，较上月缩短4天。
此外，部分区域的限售政策也有放宽。3月23日，哈尔滨发布消息称，拟废止2018年出台的主城区6区商品房限售政策。
在业内人士看来，此次取消限售，有利于促进合理需求更好释放，使市场稳健发展。同时，这也意味着，当前政策放松进入到新阶段，即从金融政策放松开始转向对“五限”的放松。
苏州、上海等多地房贷松动
尽管和房贷利率挂钩的5年期以上LPR利率在本月保持不变，但不论是购房者还是房中介，一个切实感受是，房贷环境进一步改善了，像去年动辄要排队半年以上的情况不再有。
“观察下来，近期房贷放款速度较以前明显加快，实际上，今年以来，房贷放款情况就有好转。”上海一位房地产中介对记者称，而且前来咨询买房、卖房情况的客户也变多了，但最近一段时间，受疫情反复影响，部分客户的看房计划被搁置了。
记者近日从上海地区多位国有大行、股份行房贷经理处也了解到，今年房贷放款周期基本已恢复正常，如果是二手房，审批和放款大多在一个月内就可完成，而在去年四季度，可能需要花费4～6个月的时间；如果是新房，由于涉及提交的材料少，速度可能更快。
邮储银行某支行房贷经理对记者称，针对二手房，目前该行贷款审批是在1周左右，若征信、收入等材料符合要求，过完户两三天就可放款。不过在此之前，还需核查涉税评估价，受疫情影响，人员较少，涉税价的评估可能需一周左右。
中国银行某支行房贷经理也向记者称，该行当前房贷审批大约是2周，双证（房产证和抵押证）办好后，放款仅需要2~3天；若是新房，抵押证办理得比较快，周期将更短。建设银行某支行房贷经理对记者表示，该行二手房房贷审批约是3周，材料齐全的话，放款大概在1~2周。
在房贷发放提速的同时，记者注意到，上海多家银行的房贷利率亦有所下调。这是自2021年7月以来的首次调整，主要是受今年1月5年期以上LPR调降5个基点影响。目前，上海地区部分银行首套房和二套房房贷利率已由此前的5%和5.7%分别下降为4.95%和5.65%，进一步为购房者减负。
与上海邻近的苏州也正发生着类似的情况。第一财经获悉，近日苏州部分银行首套房房贷利率最低下降至4.6%，与调降后的5年期以上LPR利率持平，在重点城市中利率最低；二套房未结清的利率则在5.2%以上。
“这个月初开始调整的，行内房贷额度较为充足，不过还是要看客户资质。”农业银行苏州某支行相关人士对记者称，比如征信、收入、婚姻情况等，房贷审批后即可放款，约在一周内。除了农业银行外，工商银行、中国银行、建设银行等多家银行的首套房房贷利率均为4.6%。就苏州房贷市场而言，当前4.6%的利率水平是自2017年6月后近5年来的最低水平。
另从更广范围来看，据贝壳研究院统计，3月房贷利率降幅较上月分别扩大4个、6个基点，房贷利率降幅较上月分别扩大4个、6个基点，且当前利率接近2020年三季度的水平。103城中，82城房贷主流利率下调，其中，成都首套利率本月下调69个基点，回调幅度最大，二套房贷利率降低34个基点。包括苏州、深圳、上海等20城主流首套房贷利率低于5%。
与此同时，银行放款继续提速。据悉，3月103城平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一个月，19城放款周期低于20天，其中，长三角城市占13城。就上海而言，本月平均放款周期较上月缩短超过20天。
除了针对按揭贷款的放松外，记者了解到，部分银行也提高了对房开贷的支持力度。此前2月末，曾有消息称，上海地区金融监管部门召集银行开会进行窗口指导，要求支持房贷、开发贷的占比和增速。具体包括，月末房贷增速不低于各项贷款增速，月末房贷余额不低于去年同期；开发贷增量不能为负。对此，华东地区某国有大行分行相关负责人对记者称，实际上从去年底就加大了对开发贷的支持力度。“之前对房开贷增速有限制，但从去年底，就要求开发贷不下降。”
限售、限购也有放松
在信贷端“开闸”的同时，还有部分城市放开了限售、限购的要求。最新的消息是，哈尔滨拟废止限售等楼市调控政策。
3月23日，哈尔滨市政府官网发布公告称，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（下称《通知》）已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。
据悉，该《通知》发布于2018年，其中出台了“区域性限售政策”，即在主城区6区，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。另外，《通知》还要求严格执行差别化的住房信贷政策，严格控制二套以上购房的首付和利率标准，及时调整公积金和商业性个人住房贷款各项标准，抑制投资和投机购房需求。
如今，废止该《通知》，意味着调控政策的放宽。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者称，哈尔滨废除了2018年出台的限售政策，进一步说明，当前政策放松进入到新阶段，即从金融政策放松开始转向对“五限”的放松。
“哈尔滨对于一些过去阶段性的收紧政策进行废除，也是基于市场和形势的变化而调整的，废除限售政策，标志着房地产政策约束和捆绑的内容减少，也是楼市政策放松的一个重要体现。”严跃进表示。
中指研究院指数事业部分析师孟新增分析称，去年10月份，哈尔滨市发布“哈十六条”松绑政策，包括购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限等，此次取消限售，调控政策进一步放宽，也说明当前哈尔滨楼市调整压力较大。“哈尔滨之前虽然政策已多处放宽，但效果有限。此次主动废除和修正，有利于促进合理需求更好释放，使市场稳健发展。”
在哈尔滨之前，郑州也曾出台楼市19条新政，对限购进行松绑，称子女和近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。
在业内人士看来，信贷宽松叠加支持性政策的出台，将促进房地产市场进一步修复。这在数据上已有体现，贝壳研究院数据显示，3月1~17日贝壳50城二手房日均成交量较2月（春节后）日均成交水平增长约17%，周度房价指数保持平稳；二手房市场供需活跃度也提高，3月以来贝壳50城二手房新增带看客户量与新增挂牌房源量均较2月（春季后）的日均水平提高。
此前召开的金融委会议明确提出“货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长；关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”，会后央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等部委积极表态维稳，其中财政部明确“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称，上述表态有利于提振市场信心，修复市场预期。预计年内住房信贷环境保持宽松，地方支持性政策进一步传导并生效，促进市场修复。
严跃也表示，政策暖风对于房地产行业来说具有积极作用：一是这说明房地产市场和产业受到支持，有利于后续市场预期调整和市场秩序稳定等；二是从实际过程看，无论是降低首付还是利率下调均降低了购房者成本。“预计后续会出台更多政策组合拳，以保障合理住房消费需求等。”
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