房价重回万元内，2022该买房还是卖房？孙宏斌“4句话”说透了
2022年1-2月的全国平均房价数据出炉了：房价重回万元内——全国商品房累计均价为9845元/平方米，同比跌幅为10.7%。https://p3.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/ee45e2bb8f96465eb7fb8f6b71a1aac2
统计局最新数据显示，2月份70个重点城市中，二手房下跌的城市数量有57个，占比高达81.4%。值得一提的是，有28个城市房价跌回了两年前，其中就包括11个中心城市，分别是：太原、哈尔滨、石家庄、长春、呼和浩特、济南、郑州、天津、贵阳、南宁、南昌。去年10月份，曾出台16条利好政策“救市”的哈尔滨跌幅最大。
出现这样的结果，我们一点也不感到意外。其实3月11日，央行公布2月份的金融数据时我们就已经猜到了答案：居民短期贷款，减少2911亿元，同比多减220亿元；居民中长期贷款减少459亿元，同比多减4572亿元。尤其是长期贷款（居民买房贷款）比预期低了一半，是2007年以来第一次负增长。
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居民贷款大幅降低，意味着什么不言而喻：短短一年时间，楼市沧海桑田，面对曾经让无数人趋之若鹜的楼盘，购房者不再是“慷慨解囊”，而是捂紧钱包，作壁上观。说得再直白点，现在大家都不愿意买房了。
要知道这还是在近期楼市暖风频吹的情况下，据不完全统计全国有40多个城市松绑了调控，其中包括降低首付比例到20%，房贷利率大幅下调，公积金新政等。可谓是刺激买房的措施一箩筐，但是购房者就是不买账。
为什么会出现“购房者信心极度缺失不买房”的情况，专业人士分析主要是两方面原因：其一是，房企接连暴雷，其中不乏百强开发商，仅2021年全国就有400余家开发商倒闭破产，购房者现在最担心的不是房价上涨，不是买不到好房子，而是自己辛辛苦苦几十年的积蓄购买到债务出问题的开发商开发的楼盘，因为最终可能是交房延期，甚至是项目烂尾。这意味着血汗钱打水漂；其二是，收入大幅下降，购房计划暂时搁置。CRIC此前开展的一项调查结果显示，4成购房者放弃在2022年买房”，收入降低是主因。
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有人可能会反驳说，你说得不对，我们看到的情况恰恰相反：最近一段时间，中介、置业顾问、媒体都是在宣布房价上涨，楼盘热销。2022年以来，有不少开发商甚至打出了“收回优惠”、“涨价卖房”的宣布。一句话总结就是，当前的房地产市场一片欣欣向荣，异常火爆。
对此，我们已经重复了很多遍了，这就是房地产行业每年都会发生的“怪事”，简单来说就是开发商利用“信息差”来误导购房者：当地媒体基本都会被开发商买通，发布楼市小阳春，房价正在上涨的假新闻，开发商趁势上调报价，花钱请托排队抢房来营造火爆景象，以达到刺激真正有需求有实力的购房者出手买房的目的。
越是市场低迷时，这种情况越常见。说白了这其实就是开发商利用购房者“担心房价上涨，抓紧买房”的心理，而巧妙设计的营销策略。对于内行人来说，早已司空见惯，对于普通的刚需小白，自然难辨真假，很容易被虚假信息误导。
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2022楼市将首迎“降价潮”？答案是肯定的，尤其是经济基础薄弱的三四线城市，房价将进一步下探，在这类城市持有多套房产，大概率会损失惨重。
房地产专家卢骏曾经说过，房地产归根结底还是“供需原理”。基于上述购房者大多“持币观望”的基本面来分析2022年的房地产走势，我们很难不悲观。叠加当前开发商融资的“三道红线”和“房贷集中度管理制度”，仍然在起作用，2022年房地产调控不会出现重大转向，这意味着楼市在短期内，很难回暖。
事实上，最近一段时间，机构和专家都预测，2022年楼市将首迎“贬值潮”。社科院发布的《中国住房发展总报告（2021-2022）》预测：2022年全年全国商品住房平均价格增长率将在-3%至3%。易居房地产研究院发布的2021年度报告也预测：2022年房价可能转为下降1%，创本世纪以来最差水平。
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独立经济学家马光远也发表观点认为，当前房地产预期已经和过去完全不同，再次出现快速上涨没有任何支撑，即使政策像过去一样刺激都不可能了，毕竟房子够了，手头的房子已经很多，而且价格已经处在高位。在他看来，2022年绝大多数人应该担心的是手中的房产迎来“贬值潮”，而不是房价反弹，再次出现过快上涨。尤其是远离城市群、无区位优势、经济发展缓慢甚至倒退的“三无”城市，房产出现“贬值潮”几乎是板上钉钉的事实。
不过，也有不少专家学者认为，2022年房地产市场的分化会愈发明显，尤其是在央行释放1.2万亿流动性，全国40+城市开启“救市”模式对市场进行纠偏后，房地产虽然不会出现报复性反弹，但市场的底部已经到了，热点城市小幅度反弹也会出现。
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看到这里，很多人可能会想问，2022到底该买房还是卖房？对于这个问题，其实地产大佬孙宏斌4句话早就说透了：一二线自住可以买房，三四线持有多套房，应该卖掉多余的房产。
这4句话分别是：1、如果地产行业不调控的话，房价和地价都要上天了，我坚决支持调控，不调控这个行业就没办法干了；2、未来五年房价不会大幅上升或下降，而是箱体震荡，这是所有人的共识；3、未来要谨慎拿地，把目光聚焦到一二线核心城市，三四线城市不该拿的地坚决不拿；4、当前如果不是自住，没必要买房，投资房产显然不合适了。
为什么说孙宏斌的这4句话说透了“2022该买房还是卖房”？房产专家刘博分析认为，判断2022该买房还是卖房，其实主要看2点：房价是否上涨、房产是否有持有的价值。基于此，不难发现，孙宏斌这4句话其实说透了未来的房地产走向：第一、调控会成为常态，因为稳地价、稳房价至关重要，不仅关系着开发商的生存空间，也关乎民生居住大事；第二、未来房价很难出现前些年“疯狂飙涨”的景象，将以稳为主。对于以投资房产短期获得巨额利润的人而言，房地产显然不再适合投资，所以如果你是以短期投资房产赚钱为目的，那么此时此刻，应该抓紧时间卖掉手中的劣质房产；第三、哪些房产是劣质房产，哪些房产是优质房产？其实孙宏斌的“拿地标准”已经给出了答案：一二线核心城市显然比三四线城市更有价值。换句话说，2022年一二线城市自住需求的购房者可以出手买房。
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刘博认为，孙宏斌的4句话其实可以凝练成一句话：2022年投资房地产不合适了，尤其是三四线城市，开发商都在用脚投票，购房者更应该远离，在这类城市持有多套房产，应该趁降价前抓紧卖房。但如果是一心想在一二线城市安家，买房不要考虑太多，应该以实际需求为主，该买就买。
专家陈海滨其实也有类似观点，未来全国具有投资价值的城市不足20个，而且遵循10%原则：只有市场上10%的优质房产才有长期持有的价值，才能升值抵御通胀。对于市场上另外90%的房子，仅仅是一堆砖头水泥，未来会逐渐回归以建筑材料定价。因此，对于绝大多数只有住人属性的房产，应该在降价前抓紧抛售，否则不仅要承担不断贬值的后果，还要花费时间精力去管理。更重要的是，未来随着房产税的落地，这类不能赚取利润的房产，每年还要支付一笔数额不小的“持有成本”。如此算来，在降价前卖掉没有价值的房产，不仅能实现落袋为安，更保留了进一步优化资产配置的机会。
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