楼市，两个“影响全局”的消息
原创 刘晓博这个周末，楼市传来两个重磅消息。
消息一：据中国证券报、人民网等媒体报道，各大银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。
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“三道红线”，是监管层构建的“房地产金融审慎管理制度”的重要内容，于2020年8月公布，是房企暴雷的直接导火索。
“三道红线”是反映房企债务率和偿债能力的三个指标，要求房企最好能：
1、剔除预收款后的资产负债率小于70％；计算方式为：剔除预收款后的资产负债率 =(总负债-预收)/(总资产-预收)。
2、净负债率小于100％；计算方式为：净负债率 =(有息负债-货币资金)/股东权益合计。
3、现金短债比大于1倍；计算方式为：现金短债比 = 非受限现金 /短期债务。
如果3项全不达标，则被列入“红档”企业；2项不达标，被列入“橙档”企业；1项不达标列入“黄档”企业；3项都达标，列入“绿档”企业。
“红档”企业，有息负债规模以 2019 年6 月底为上限，不得增加；“橙档”企业有息负债规模年增速不得超过 5%；“黄档”企业有息负债规模年增速不得超过 10%；“绿档”企业有息负债规模年增速不得超过 15%。
2020年12月31日，央行、银保监会又公布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对各银行向房地产贷款设立了“两道红线”，具体为：
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在“三道红线+两道红线”的硬约束下，各银行迅速拧小了“水龙头”，20年未有之大变局迅速到来：房地产企业陷入了极其罕见的“缺钱”局面。
后来的事情大家耳熟能详：越来越多的房企扛不住了，资本市场里房地产股票跌成了狗，市值损失超过90%的地产股比比皆是。
房地产彻底趴下之后，经济下行压力加大。因为房地产的块头太大，每年通过卖地给地方财政输血8万亿；新房每年成交18万亿元、二手房成交7万亿元。中国人的装修、家电、家具消费，基本上都是围绕房子展开，当大家在买房问题上陷入观望的时候，消费自然也就扛不住了。
最近几个月来，官方谈到经济形势的时候爱用“需求收缩、供给冲击、预期转弱”，其中“需求”和“预期”都跟房地产的新变局有关。
9月末以来，房地产政策出现了重要逆转，金融支持房地产的力度在加大。
优质房企在收购出险房企的时候，并购贷款不计入“三道红线”的相关指标，是楼市的最新大利好。这意味着，“水龙头”再次被拧大了。
这不仅有利于“保交付”，维护购房者的利益和社会稳定，还有利于避免房企的债务风险进一步向其他领域扩散。
周五，房地产板块再次出现了大涨：
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最近一段时间房地产股反弹幅度已经不算小了。阴跌了一年多的房地产板块，终于再次出现了转机。
消息二：到了周六，又传来一个新的消息：
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率先报道上述消息的，是上海报业集团旗下的“财联社”。
广东是中国房地产行业最发达的省份，全国的头部房企一大半总部在广东。最近“出现险情”的房企，不少也在广东。目前有“救人能力”的房企，很多也在广东。
所以如果省政府出面“牵线搭桥”，可以在很大程度上化解一些危机。广东省的做法，肯定会被很多省市效仿，化解房企债务危机的行动很有可能“迈出一大步”。
那么：现在是不是到了买房地产股的时候？2022年到底是买房地产股好，还是买大城市的房子好？
说起买地产股，我们先来看一个案例：
最近知名房企阳光城爆出了一则新闻：其执行董事长兼总裁朱荣斌宣布辞职，并在离职当天通过大宗交易减持股票，显示了对自己曾服务过的企业、行业的不看好。
据报道，朱荣斌2017年跳槽到这家房企的后，曾多次买入阳光城的股票，耗资1.36亿元，持股2022万股，平均成本价接近7块钱。而当前阳光城股价只有3.25元。
有人算了一笔账：朱荣斌4年来在阳光城领取的税前薪酬总计约为2750万元。但在持股阳光城上账面亏损将近7000万。即便刨除4年薪酬，仍然亏损4000多万。如果算上薪酬纳税因素，损失可能超过5000万！
一个地产高管，白白给人打工4年，还倒贴4000到5000万，这是何等的悲伤。其实这不是孤例，此前还传出某经济学者入职房企几年，在购买内部理财产品上亏损巨大，也相当于白打工几年而颗粒无收。
我曾在专栏里讲过：中国房地产行业痛苦的去产能，才刚刚开始。
随着人口红利终结，以及城镇化率逐步见顶，每年18万平方米的新房成交量已经明显见顶。
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上图是过去几年的全国新房成交，销售面积方面自2018年达到17亿平方米之后，2019年和2020年一直没有大的突破。2021年或许可以达到18亿平方米，但这基本上是顶部了（成交面积见顶，成交总价尚未见顶）。
面积见顶，就是行业规模见顶。未来行业内竞争将更加激烈，市场份额进一步向头部企业集中，中小企业将大面积退出市场。整个行业需要雇佣的人数也将减少。
在A股和港股上市的房企有上百家，大部分价值不大。超跌后或许会有反弹，但也只能算是回光返照。
整体而言，买房地产股票不如买大城市、核心都市圈的优质不动产。最近大保险公司就在减持房地产股，但有增持优质不动产的举动。
戴德梁行的数据显示，虽然2021年住宅市场不太理想，但一线城市甲级写字楼市场需求普遍回温，四个一线城市2021年吸纳量共计335.7万平方米，同比上涨168.6%。
仲量联行在评价深圳写字楼市场2021年变化的时候，使用了“强劲复苏”的措辞。
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这其实反映了机构的态度：有钱，抄底一线城市的甲级写字楼。这类不动产在未来房地产税体系重建中，将享受减税的利好。
为什么房企股票，没有大城市、核心都市圈的优质不动产靠谱？除了去产能的因素外，是房地产市场日益强化的“马太效应”。
鹤岗的财政重整，向我们揭示了“后城镇化时代”的极度不均衡。上海、北京、杭州、广州每年可以卖地收入3000亿，但很多小城市1年连10亿的地都卖不出去。其结果，只能是城市配套、公共资源差距越来越大，居民用脚投票，向大城市、核心都市圈集中。
房企为了上规模，往往需要到多个城市拿地。大城市项目挣钱了，但要补贴到小城市项目里去。再加上内部管理的问题，人事的问题，诚信的问题，房企股票有很大的不确定性。
但部分管理优良的龙头股，还是值得投资的。
所以投资顺序是：部分背景好、管理优良的头部房企股票＞大城市优质不动产＞绝大多数房企股票。
什么是背景好？就是国企或者央企，能获得特别政策支持。
上述投资顺序是从当前来看的，中长期看“大城市优质不动产”更确定一些，但短期反弹能力或许不如“部分背景好、管理优良的头部房企股票”。
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