从“一票难求”到无人问津，宁波楼市开启“认贷不认房”
https://p26.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/897ff5ed2fb1493fadb35a95eb09ebbf楼市图 徐凡淋/摄
宁波楼市经历市场"过山车“后，正开启“认贷不认房”提振市场。
徐凡淋/发自上海
“前来咨询购房的置换客多了”。宁波在楼市在连续6个月成交量下跌后，迎来政策利好。
2月28日，宁波多家银行下调首套房贷利率和二套房贷利率，3月8日，中国房地产报记者采访宁波房贷政策时，宁波多家银行均表示，“房贷政策有所放松，在宁波限购区域外购买第三套房也可以贷款”。
即在宁波市宁海、象山、慈溪、余姚购买第三套房，不再查询宁波限购区域内的房产，全面开启认贷不认房。
多家银行“认贷不认房”
根据2021年4月宁波发布的楼市限购政策，在宁波市六区（海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区、奉化区）已经拥有1套住房的宁波市户籍居民家庭，在限购区区域内可购买1套住房（含商品住房和二手房）。拥有2套及以上住房的宁波市户籍居民家庭，暂停在限购区域内购买住房。在限购区域内无住房的非本市户籍居民家庭，2年内连续缴纳无补缴记录社保，可购买1套住房，已有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停购买。
根据2022年3月宁波发布的最新房贷政策，在宁波市六区无住房购房者，无房贷余额、有房贷记录和无房贷余额、无房贷记录，按首套首付比例30%和首套房贷利率执行；有房贷余额的按二套首付比例40%和二套房贷利率执行。
在宁波市六区有1套住房的购房者，无房贷余额、无房贷记录的购房者，按首套房首付比例30%和首套房贷利率执行；无房贷余额、有房贷记录的购房者，按二套首付比例40%和首套房贷利率执行；有房贷余额的购房者，最低首付比例为60%，按二套房贷利率执行。
在宁波市六区有2套及以上住房的购房者，无房贷余额、无房贷记录的购房者，按首套首付比例和首套房贷利率执行；无房贷余额、有房贷记录的购房者，按首付比例40%和首套房贷利率执行；有1笔未结清的购房者，按首付比例60%和二套房贷利率执行。
这一政策最大的变化在于，认贷不认房，对不限购区域购买3套及以上住房放开贷款（原来第3套停贷），在宁波限购区域内只要房贷还完就算首套，执行首套房贷利率。
银行房贷政策松绑，是否意味着宁波楼市限购政策的放松？3月8日，宁波市住房和城乡建设局一名工作人员对记者表示，目前依然按照2021年4月后的限购政策执行，银行房贷政策，各银行根据各自情况执行。
交通银行宁波分行个贷部工作人员张经理对中国房地产报记者表示，房贷政策需遵循宁波限购政策，在宁波限购区域内已经有两套房的不能购买，但在宁波市不限购区域的宁海、象山、慈溪、余姚，不再查宁波市内购房套数，第三套房也可申请房贷。
宁波银行及工商银行宁波奉化支行相关工作人员也对记者表示，在宁波限购区域内第三套住房不能贷款，在限购区域外第三套住房可以申请贷款，但贷款额度不会很高。
跨过“冰冻期”，宁波楼市回暖
过去两年，宁波楼市有如“过山车”般跌宕起伏，在经历2020-2021楼市快速上升期后，2021年9月开始进入楼市低迷期。根据国家统计局发布的数据，2021年1月长三角区域内上海、杭州、无锡、徐州、温州等城市成交数据均回升并稳步进入良性循环期，而宁波楼市从2021年9月起连续5个月新建商品房和二手房成交金额与成交量均同比下降。
作为浙江省经济中心之一的宁波，地处长江三角洲南翼，典型的江南水乡兼海港城市，截至2021年末，宁波常住人口达954.4万，地区生产总值14594.9亿元，同比增长8.2%，宁波GDP总量2021年度在长三角41城中排名第5。
然而，较强的GDP经济总量，并没有让宁波楼市稳步回暖，来自宁波市住房和城乡建设局的成交数据显示，2022年1月宁波市商品住宅成交3178套，2月宁波商品住宅成交3497套，同比2021年12月新房成交7629套，宁波全市商品住宅成交量近乎“腰斩”，其中，1月成交量降幅达约58%。
在新房成交均价方面，来自安居客的数据显示，2022年2月宁波新房均价20522元/平方米，环比上月下降0.5%。二手房成交3051套，成交量较稳定，环比变化不大。
宁波市住房和城乡建设局官网在售项目显示，截至3月9日宁波市共有2055个在售项目，记者发现多个已开盘项目去化率不高，其中，2月17日开盘的奉化区笙花府楼盘，可售房源1619套，已售房源196套，去化率不足20%。
2月28日开盘的宁波北仑区热门楼盘北尚中心去化率也不足50%，该项目销售部张经理表示，去年宁波限购区域扩大了3倍，宁波楼市热门板块均纳入了限购，9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易实行参考价格。对房地产开发企业、中介公司和长租公寓的违法违规的行为最近才有所放松。
根据宁波最新房贷政策，在项目执行方面，3月8日，宁波北仑区融创云起府一名项目经理对记者表示，“北仑区属限购区域，名下有两套房的购房者限购，结清就算首套房贷的政策刚执行，这几天的变化是前来咨询购房的置换客多了”。
对于杭州楼市的现状和走势，中房数据研究院院长陈晟对中国房地产报记者表示，楼市低迷跟宁波整个楼市供需关系有关，宁波跟杭州对比，宁波市场偏弱，供应量比较大，需求比较疲弱。在政策性的刺激下，刚性需求会有所恢复，如果改善性需求有一定数量入场，可以缓解目前成交相对低迷的状态，最终，还是要通过宁波楼市的供需供给，去化周期调整达到整体的效果。
中国品牌营销学会副会长李易洲接受中国房地产报记者采访时则表示，长期看好宁波经济与楼市，宁波目前平均去化周期约6个月，开发商现金流依然比较紧张。同时李易洲说：“宁波楼市是长三角五大城市价格洼地，房贷放松后，在市场方面有少量投资客已经进场，市场有回暖迹象，楼市上升幅度相对平稳，受经济下行压力和人口红利的消失，市场相对健康，应不会出现暴涨现象”。
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