重申房住不炒、再提因城施策，政府工作报告定调今年楼市
3月5日上午，十三届全国人大五次会议开幕，国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告，其中涉及房地产的提法包括房住不炒、“三稳”目标、因城施策、良性循环、满足合理住房需求、加快发展长租房市场、有序推进城市更新等，但是并未提及房地产税。在业内人士看来，此次两会政策表述，总体上和去年四季度的各类政策表述一致，体现了政策的连续性。
那么，今年政府工作报告涉房内容与以往提法有何异同？在因城施策和精准调控下，房地产政策松紧尺度如何把握？房地产如何更好地促进“良性循环”？如何更好地满足购房者的合理住房需求？
重申“房住不炒”，强调“三稳”目标
今年全国政府工作报告关于房地产调控的具体提法是：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式；支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
对于重申“房住不炒”和“三稳”目标，盘古智库高级研究员江瀚表示：“房住不炒这个理念已经成为这些年国家聚焦的一个核心原则，因此，房地产市场保持一个稳定发展已经是大势所趋。我们判断房地产市场的趋势，稳健将会是最大的主旋律。特别是‘三稳’策略，将会对房地产市场的发展起到更有效的引导作用，房地产市场未来调控的核心依然是求稳，既不会出现大规模的过度上涨，也很难出现大规模的过度下跌。”
中原地产首席分析师张大伟分析认为，政府工作报告连续多年明确了“房住不炒”，代表了房地产市场不会再次全面刺激宽松，也代表了未来楼市政策将依然打击投机性投资，对于真实居住予以保护，未来微调的政策也会有利于刚需。
“因城施策”下，政策支持力度或进一步加强
继2020年后，“因城施策”再次出现在政府工作报告中。与此同时，“良性循环”首次出现在政府工作报告中，延续去年底的中央经济工作会议精神。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前部分城市因城施策，通过人才住房补贴、提高公积金贷款额度、降低首付比例、定向取消“认房又认贷”等政策，从需求端切实降低了购房成本，有效地促进了市场的筑底修复。预计后期房地产支持政策力度会进一步加强、城市范围扩大，2022年全年房地产市场向好修复，实现良性循环和健康发展，为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。
如何更好地满足购房者的合理住房需求呢？对此，许小乐表示，支持合理住房需求中包括刚需和改善性住房需求，调控政策在保障刚需的同时满足改善性住房需求。实际上，改善型住房需求在市场中的占比不断提高，贝壳研究院估算，全国改善型换房需求占到50%-60%，包括品质的改善和区域的改善。促进改善型需求释放，既能够打通二手房、新房和土地市场的循环，也能够促进城市更新改造投资，对于发展租赁市场也有非常大的帮助。可以说，在当前形势下，满足改善型需求能够有效缓解房地产企业资金困局。
稳健货币政策灵活适度, 预计房贷实际利率持续下降
今年的政府工作报告还指出，稳健的货币政策要灵活适度,保持流动性合理充裕。同时政府工作报告提到，推动金融机构降低实际贷款利率。
实际上，近期，包括购房贷款首付比例下调等房地产金融政策变化成为市场热点。诸如温州市、南通市、佛山市、重庆市、赣州市、菏泽市等地区部分银行下调首套房首付比例，福州市、晋中市、南宁市、北海市下调公积金购房首付比例。
与此同时，各大城市商业银行房贷利率也有实质性的下降。贝壳研究院2月份监测的103个城市中，超八成城市的房贷利率下调。
而在前一日（3月4日），银保监会、中国人民银行发布了《关于加强新市民金融服务工作的通知》，其中指出，满足新市民合理购房信贷需求。支持商业银行认真贯彻国家有关政策，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度。鼓励商业银行充分运用信息技术手段，多维度科学审慎评估新市民信用水平，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求。
许小乐预计，2022年房地产金融信贷政策保持稳健偏支持，银行房贷利率下降，贷款额度有保障、投放节奏平稳有序；针对房企较大的债务风险、“三线四档”等金融调控政策进一步优化，实现房企金融降杠杆平稳有度。
加快发展长租房市场，或将出台更多租赁住房支持政策
今年的政府工作报告中关于租赁住房的内容并没有去年多，但是字字精炼，涵盖“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。
“保障性住房建设不仅是长期构建多层次住房供给体系、形成住房消费阶梯的重要举措，短期也是‘稳经济’的有效抓手。2022年租赁市场和保障房市场依然会是大力推动发展。” 张大伟如是说。
许小乐表示，租赁领域将以需求为导向，持续优化租赁房源供给侧。继2018年两会后，今年两会再次强调租购并举的战略，意味着今年租赁领域将在“保障+市场”两条线并行发展，共同解决大城市不同类型人群的租房问题，租赁房源供给侧持续得到优化。
去年的政府工作报告提到“规范发展长租房市场”，今年的政府工作报告提出“加快发展长租房市场”，这种转变值得思考，长租公寓经历爆雷等一系列深度调整后，如何更好地快速发展？
“随着去年中央、地方针对租赁领域监管政策的出台，租赁市场规范化发展环境基本形成，今年将更多地出台土地、金融等支持租赁市场发展的政策，通过发挥市场主体的力量，解决大城市租客多样化、品质化的租赁需求。”许小乐说。
推动县城城镇化，为县域房地产市场带来住房需求
今年的工作报告提出，新型城镇化扎实推进，推进以县城为重要载体的城镇化建设。同时提出，加强县域商业体系建设。这给房地产市场尤其是房地产企业带来哪些机会？
中泰证券研究所政策组首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家杨畅表示，“十四五”规划就明确提出，要“推进以县城为重要载体的城镇化建设”，是现阶段新型城镇化建设的一条主要线索。
许小乐表示，在推进以县城为载体的城镇化建设的驱动下，县城在公共服务设施、环境基础设施、市政公用设施、产业配套设施、商业体系建设等方面将加强，有利于农民工返乡在县城安置、乡村农业人口向县城流入，为县域房地产市场带来住房需求，有利于区域楼市发展，特别是有利于库存压力较高的县域城市去库存，对于投资布局县域较多的房企而言是机遇。
“对房地产企业来说，要把握此类市场需求，积极做到业务和资源下沉。”研究院智库中心研究总监严跃进也表示。
此外，对于如何更好地推动以县城为重要载体的城镇化建设，杨畅表示：“现阶段，国内县城发展呈现出一定的分化迹象，尤其是东部沿海地区出现了部分规模、体量、人口数量较为突出的县城；另一方面，中西部低等级县城出现人口流出的迹象。因此，未来如何对不同区域的县城建设，提出针对性的政策措施，仍然值得观察。”
新京报记者 段文平
编辑 武新 校对 赵琳
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