深度透视！楼市颠覆性的“变局”来了？
楼市颠覆性的“变局”来了？马光远最新撰文表示，房地产不是进入什么黑铁时代，而是在酝酿一场颠覆性的变局。
这个观点显然是非常引人入胜的。那么在马光远的理解里，究竟是什么样的房地产“变局”？
今天就来分析一下。
2022年的楼市会有一个怎么样的展示？我在之前已做过多篇的分析。
在万科郁亮提出房地产进入黑铁时代之后，各方人士也是对此进行了多角度的剖析。
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当然总体基调是，房地产繁华落尽，不再是一个暴利行业。
回到马光远的观点，他认为这是基本面的变化，这不仅仅是房地产时代更替那么简单。
基本面最大的变化就是房子的投资属性将减弱，而市场本身的供需关系也是发生了巨大变化。
不要滥用“洗牌”一词
从供不应求到库存增大，这种供需关系的变化，是我们分析未来楼市走向时的一个重要支点。
1998年，中国房地产进入了商品房时代，取代了此前的福利分房，货币化分房也就是公积金推动了贷款买房。
商品房的供不应求促成了房地产20年的繁荣，现在最重大的变局是，房子出现了结构性的过剩，也就是有的城市出现了大量的库存，有的城市还有很大的需求，不同城市的楼市发展不再同向化，而是极可能出现不同的情况。
结构性的供过于求，还有房地产业界的深刻洗牌。
过度杠杆之后，不管你曾经做得再大再强，要化解风险才能走向未来。在冲锋的路上，总有人跌倒，有的人爬起来继续向前走，有的人就停在了原处。
以前在做媒体时，经常给记者交代：不要过度地使用“洗牌”这个词。不是看到一个门店倒了，就轻易地用上“洗牌”这个词。
节制和克制才会抵达真理，特别是文字记录者，更应当如此。
但是，这一次房地产行业的洗牌真切地来了。
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“变局”的内涵有三个方面
马光远指出的“变局”有三个方面：第一是城市与城市的分化，第二是城市内部的分化，第三是开发商的分化和洗牌。
下面逐条谈谈我的理解。
第一是城市与城市之间的分化。
其实在本轮楼市调控持续进行时，这种分化已经明晰。没有人口吸引力的城市，楼市低迷；有人口吸引力的城市，楼市坚挺。
城市楼市的表现不同，也带来了房价表现的不同。
之前分析了一些2022年楼市走向，有的评论认为会一致性的房价下跌。这是个多少带点情绪的观点，房价下跌当然能缓解经济压力，让房价上涨或下跌并不以人的意志为转移。
有的人继续起高楼，有的人郁闷饮茶，有的人无奈破败一江春水向东流，人的境遇况且常常不同，不要说房价。
不以城市为目标说房价，其实真的是耍流氓，说了也白说。
买房看城市，这是一个深刻的经验。
未来城市群、都市圈的房价因为人口的吸力强大，会保持房价的坚挺，其他的跌的可能性就大了。
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第二是城市内部的分化。
马光远认为，即使同一个城市，中心城区的价值也是远大于郊区的。
这个观点也对也不对。从投资的角度看，中心城区的房子当然升值的空间是大得多了。而资金不够，买了郊区房子，以空间换取成本的策略也是不错的。
大家宁愿买上海的高房价，而不买鹤岗的低价房，其实是从价值上升的角度考虑的，有的地方的房价虽然门槛低，但没有升值空间，也就跑不赢CPI。
当然郊区房产也有可能是一个“坑”，没有交通的支撑，即使你这个城市属于热点城市，房价不涨反跌也是会出现的。
除此之外，郊区的别墅，也是看上去很美，生活起来未必如此，而且未来的房价升值空间也可能没有多少。
交通效率其实是房价水平的一个非常坚挺的支撑因素，一个有希望的城市必然是越来越大的城市，交通的效率带来人生的效率，带来生活感的效率。
其实我们买一个房子，在考核和评估的过程中，实际的对生活影响的，往往是我们第一考虑的。
城市内部的分化，也使得我们在购房的过程中，要“装备”起专业的常识，以及较好的逻辑能力。
关于房子，买到就是赚到的时代早已过去了，你不专业也许就要吃亏。
第三是开发商的分化和洗牌。
中国房地产发展中，“高杠杆、高负债、高周转”曾经成为房企快速发展的手段，对于技术含量不高的房地产业，有一个说法是，土地才是头部房企之间的竞争的核心所在。
2021年，不少房企频频爆雷，融资渠道收紧之后，高杠杆高周转已经玩不转了，庞大的债务让一些头部房企如坐针毡。
像恒大这样，债务都达到了2万亿，令人不可想象。还有华夏幸福，还有富力，等等，每有上市房地产企业的公告，都容易让人猜测：是不是又有什么不好的事情来了。
债务违约，商票、理财产品难以兑付，楼盘有烂尾之忧，等等，一些房地产企业不仅让自己陷入困境，也让关联产业、合作伙伴陷入了困境。
洗牌是必然的，有的是被迫离开，有的是自愿离开，那些陷入重大危机的房地产企业，有的已经有了转型的规划。像恒大就表明了10年不买地，将向新能源汽车转型。
房地产还是摸金校尉吗？可能不是了。
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年度最大的市场特点是回稳
变局来临，几家欢乐几家愁。
有观点认为，2022年上半年楼市阳春可期。
支撑这个观点的因素有两个：
一是，在今年上半年，土地限价有松绑现象，楼盘备案价也有松绑现象，这两种松绑被看作房地产市场的利好。
二是，一二线热点城市的复苏显然超过我们的想象。克而瑞研究中心研报指出，上海新开盘项目平均去化率保持在80%以上，近7成项目开盘"日光"。要知道上海是中国房价最高的城市之一，开盘能日光，这是要多大的实力呀？
变局之下，市场预期会是怎么样的？
从前面说的黑铁时代的“黑铁”两个字，似乎有些悲观。但也许稍显乐观的形势正在来临。
当然今天看到一篇文章说，房子升值的年度来了，这个说法也是靠不住的，起码不完全是。
虽然从一些地方规划中，我们可以发现，房地产已经不是支柱产业的，但是它对于地方经济的拉动作用，其实仍然是具有支柱产业的作用。通俗点说，名称没有了，但作用还在。
可以说，变局之下的中国房地产，最大的特点就是“回稳”。#热点观察局新春季# 人生短短几十年，刚需你不买房，坐等房价下跌吗？那么生活质量在哪里，不管那么多需要就买，大人孩子过得舒服就好！ 一，二钱人口净流入城市房价不会大偪下降，毕竟还有很多人在租房住，而大量三四五线城市尤其是东北西北地区人口负增长的地方房价很难坚挺。我所在的东北四线城市，学区房已经风光不再，反而是临山傍水，环境优雅清新的新建电梯房受到热捧，而绝大多数购买者都是为了退休后养老居住的。 文章很客观事实分析房价和市场，看涨跌分城市，看人口流量和发展潜力，没有生机的地方你说能涨吗？上海会大跌吗？值得思考的问题 房子过剩的真实写照，土地流拍，烂尾呈现，新房成交大幅下降，租房者大幅增加。这时候问题就来了，房价下降，大批小开发商倒闭，人间消失。 首先房过剩，现房价过高。购买力减少，出生人口减少，不再是投资品。己变风险品，逆转不了价格下降的趋势。走下降通道，个别反弹。 楼市变局主要五G也起了作用特别是城市周边农村和城里打工在农村都有住房有的直接在农村办公特别一个节假日大家r都带着孩子回农村去了放松 什么是中心城区，以后城市发展还是一环二环三环一圈一圈的吗，会是点状或者片状的城区，只要配套够好，不在中心城区也不一定不好 中心城市的房价也不是没有天花板的，后期如何走，要看它的疯狂程度，水利万物而不争。且行且珍惜[可爱] 买得起房的早买了！甚至有几套，现在房价下跌好多人都在卖房，或者为了改善住房也在卖多余的房，卖好一点的，买不起房的现在房价也不便宜，这几年房价涨了工资没涨，剩下买房的是少部分，而我的省会城市还在大兴土木扩张建设大省会，不知道后续发展能否吸引人来，更不知道房价走向如何
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