风向变了？楼市释放三个“好消息”
2022年2月10日，中原地产研究院发布了《暖风吹拂 否极泰来》的文章显示，2022年1月以来，全国累计房地产调控政策超过70次，其中有30城释放楼市宽松信号，包括但不限于发放购房补贴、公积金政策宽松、放松落户限制等。https://p3.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/5fdd1e19860c4642a821ea5853eef344
基于此，有专家分析认为，楼市风向突变了——在经历过去半年多的“大幅降温”后，近期楼市暖风频吹，利好消息不断，房地产反弹时机已到，一线城市楼市将率先触底反弹。换句话说，当前时期市场的底部已经出现了，在2022年一季度后，市场将迎来反弹，房价也将重启全面上涨。
很多人可能注意到了，近期房产中介的朋友圈也开始大肆“看涨”房价，贩卖焦虑了。有不少没买房的人，一听到这样的消息，就信以为真，也跟着坐立不安起来。
要知道，春节之前楼市还是近乎全面下跌。国家统计局数据显示，2021年12月，70城中新房价格下跌的城市占比超71%，二手房下跌的城市占比超91%。彼时专家们的观点还是一致认为，2022年楼市将继续迎来“降价潮”，开发商、投资客必须认清现实，做好最坏的打算。尤其是经济学家马光远，多次撰文称，“房地产作为最好的投资品的时代真的结束了，即便政策见顶，房地产也不可能立马反弹，像过去那样大幅上涨更是零概率。”
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事实真的如此吗？楼市风向真的变了吗？专家预测的“2022楼市降价潮”真的要失约了吗？在我们看来，近期楼市确实杂音不断，这不仅给“入冬”已久的楼市注入了暖流，更在刺激购房者的神经。接下来就让我们从实际出发分析，拨开云雾见天明。
首先，不可否认，站在开发商、投资客、房产中介等的立场来看，近期楼市确实释放了三个“好消息”。一是多地房贷首付比例下调，最低降至20%。安徽、山东菏泽之后，2月18日，“财联社”证实重庆、赣州部分银行将首套房贷首付比例降至20%。为什么说这是“好消息”？我们之前就说过，信贷是楼市的重要支撑，降低首付比例等于是提高了信贷空间，给予购房者加杠杆的机会，购房需求会增加。很显然，这对于销售遇阻、套现难、撮合难的开发商、投资客、中介来说，是巨大的利好；
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二是央行金融统计数据报告显示，2022年1月份信贷迎来了开门红：当月人民币贷款增加3.98万亿元，为单月统计高点，同比多增了3944亿元。住户贷款增加8430亿元，其中，短期贷款增加1006亿元，中长期贷款增加7424亿元，较去年四季度月均水平多增约3000亿元。央媒经济日报分析认为，1月份房贷保持平稳，房企化险有序推进，在各方的共同努力下，房地产销售、购地、融资等行为正逐步回归常态，市场预期稳步改善。翻译成白话就是，近两个月，房地产融资有显著回暖，这对于陷入流动性问题的房企来说，是实打实的好消息；
三是中国5大城市——北、上、深、广、杭的二手房成交量，在11、12月份出现反弹，楼市的市场底正在走出。在财经专家刘晓博看来，这是具有重大意义的“利好”消息，因为这5大城市的二手房市场被认为是全国楼市的“风向标”。近期重要城市二手房成交量集体反弹，有房贷利率下调的作用，也有房贷放款速度加快的因素，更重要的是公积金贷款迎来新政。二手房回暖，直接利好投资客、房产中介。当然紧跟着热度就会传导到新房市场，尤其是高性价比的项目，开发商回款会有所加快，对于开发商而言，这无异于是一场“及时雨”。
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其次，理论上来看，市场确实传来了3个“好消息”，但2022年1月份，真实的市场行情仍然低迷。中指研究院发布的最新开发商销售业绩数据显示，2022年1月份，TOP100房企销售额均值为61.8亿元，同比下降23.1%。其中销售额超百亿房企15家，较去年同期减少14家；超五十亿房企22家，较去年同期减少31家。
此外，全国房价行情网站数据显示，2022年首月，楼市下跌仍然是主旋律：监测的316个城市中，有204个城市的二手房下跌，占比高达64.5%。其中不乏省会城市、强二线城市；另外，北方城市房价下跌的比例远高于南方，70%以上的北方城市二手房下跌。当然，更值得一提的是，新年首月，开发商就在积极降价销售——数据显示，30强房企新房销售均价降幅700-5000元不等。
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再者，近期金融信贷市场确实迎来久违的宽松，但房地产融资环境仍然没改善。中指研究院9日发布的数据显示，2022年1月房地产企业融资总额为792.2亿元，同比下降70.3%，环比下降16.6%，单月融资规模同比已连续11个月下降。专业人士指出，一般而言，1月份通常为房企的融资高峰，特别是海外债往往集中发行。但从今年开年的房地产融资情况来看，全年的情况不容乐观，尤其是中小房企，借钱更难。另外易居研究院的专家预测，2022年开发商破产数量或突破500+，创新高。
综合上述三点分析，很多人可能已经窥到了答案：专家所说的近期楼市“风向突变”，原来都只是表面现象，当前时期楼市风向并未改变，市场仍然延续之前的“稳中微降”势头。换言之，很多所谓的“好消息”实际上对于当前的楼市并不构成利好。当然，这不排除有些人故意夸大其词，归根结底是为了提振市场信心，为自己谋益。
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此外，结合2021年12月底易居房地产研究院发布的“明年全国商品房成交均价或跌1%，为本世纪以来最差”预测，我们仍然赞同专家关于“2022年楼市将继续迎来降价潮”的说法，而2022年的房地产走势较2021年不同的是，2022会呈现“前低后稳”的走势，尤其是2022年上半年，房企销售业绩、融资等均不会有较大改善，这决定了房企降价销售的概率仍然很大。换言之，2022年新房市场“降价潮”不会失约。
事实上，当前楼市正上演的一幕也证实市场风向并未突变，即市场不仅未有向好倾向，反而在往更糟糕的局面演变：心酸的是，有人开始“弃房断供”了——2022开年，已有20万业主弃房断供。这份数据来源于中央财经大学金融学院的韩复龄教授。韩教授直言，截止到2022年1月10日，四大行已经起诉20万断供弃房业主。
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事实上，我们之前也一直强调，当前时期楼市处于“降温通道”，购房者的热情非常低迷，现在绝大多数购房者的状态是捂紧钱包，理性观望。而从阿里拍卖网等渠道来看，最近这几年，在“房住不炒”严格调控下，业主“弃房断供”的现象一直在发生——截止到目前，阿里法拍房中仅住宅用房这一项的数量就高达174.9万套，较2018年的2万套，激增了87倍之多。其中2021年就增加了近50万套。根据法拍机构的专业人士透露，法拍房中有大约40%是断供而弃房，即我们所说的“还不上贷款”，这意味着2021年仅阿里这一个渠道，全国就有20万人弃房断供。
弃房断供其实就真实地发生在我们身边。2月14日，郴房网报道，郴州一批业主“扛不住”，开始“弃房断供”。断供的原因是，综合原因导致收入大幅下降，无力偿还房贷。这些断供者中有的是刚需购房者，有的是跟风投资客。但他们的共同点是，盲目加杠杆，导致最终无力承担，只能弃房断供。
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此外，据第一财经报道，有网友自述称，2017年在燕郊花426万买了套房，四年还了16万本金、64万利息，如今这套房在二手市场跌到235万，于是他选择断供。事实上，燕郊这两年堪称“断供遍地”——人民法院资产诉讼网显示，截至12月16日，在不剔除重复拍卖的情况下，2021年燕郊法拍房数量为818套，为2020年全年的1.6倍，也即增加了60%，是2019年全年的4.4倍。
最后我们想说的是，不管2022年楼市会走出何种行情，作为刚需购房者一定要认清一个现实，在高压调控下，房地产的地位已经“跌落神坛”，这意味着投资买房造富的时代已经结束了。所以未来买房自住随意，但别想着靠房地产投机赚钱。另外切记，买房要量力而行，要留有余地，贷款不能背负太多。
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