送给迷茫的购房者，楼市未来的10个趋势（下篇）
这个话题我计划写三篇文章，谈楼市的过去逻辑，现在状况，和未来趋势。前期我已写过两篇文章浅谈楼市
第一篇谈过去的逻辑：送给迷茫的购房者，楼市的过去现在和未来（上篇）
第二篇谈现在的问题：我们正在经历什么样的楼市，会不会再救市？附房地产逻辑
今天写下这篇文章来做总结，预判未来房地产趋势，过去已成为历史，现在正在迷茫,对未来的趋势弄明白才能解决今天的迷茫问题。
以下正文：
房地产的未来趋势从十个方面去谈，以后你会发现过去很多逻辑不适应未来趋势了，有人说变化是这个世界上唯一不变的真理，我们拥抱变化，在市场之前先变认知。
小户型住宅不吃香了
过去的小户型是抢手货，总价低，易出租，需求基数最为庞大，特别是一线城市，大量年轻人的涌入，先买一套小户型甚至单间上车，在以后逐步换房，这是过去无比正确的思路，在有限的资金下不错过楼市，但是在以后，小户型会越来越尴尬，
对于初次置业去打新不香吗？这是在深圳每位初次置业的福利，而且只能享受一次，将这次机会浪费在一套小户型上意义何在？
在首次购房指标越来越宝贵的未来，在小户型逐渐失去学票的价值趋势下，接盘群体的强大基数将不存在了，小户型住宅的附加值将逐渐打折。这类房产的最好替代品是小户型公寓，不占用名额，不浪费福利。
学区房跌落神坛
过去最硬的房是学区房，以后最无奈的房也是学区房，过去的名校捆绑房产是特殊时期下的产物，学区房的历史使命已经结束了，学区房跌落神坛是大趋势，未来的房产与学区将会完全解绑，
名校的门票掌握在附近每套房的业主手里是典型的将社会公共福利变现给予私人，教育和财政栽培的名校，成为少部分人的私利是极其不公平的行为，今年初关于防止借名校炒作学区房的会议上升到政治局高度是史无前例的。
未来学票挂钩户口，社保与实际居住等，与房产完全脱钩是大势所趋，
豪宅将进一步拉开与普宅价差
豪宅比普宅贵很正常，这是地段，设计，品质，户型的综合因素，虽然当下这个价差已经很大，但是豪宅的价值并未完全显现，随着豪宅需求的增加，供应的减少，豪宅与普宅的价差将会进一步拉大。
以南山区为例，价格20万起才能成为豪宅，但是有年份的高档住宅15万+，老破旧的普宅10万+，这个差距并不是价值的真实水平，房产价值背后更是贫富差距的体现，豪宅全款买房的比例大于普宅，不仅体现于住宅，在不限贷的公寓市场一样如此，例如前几天成为网红的深圳湾壹号女业主四千多万全款买两房，未来豪宅与普宅价差将会进一步拉大，
关键词，伪豪宅除外，要抓住真豪宅，整个气派的大堂，铺个大理石，装个德国铜门就是豪宅了？最近一些楼盘就喜欢这么干，用装修标准对标深圳湾壹号来自诩豪宅，这样有点不厚道，混淆视听。
公寓的价值将会逆袭
这个话题我说过最多，这里篇幅有限不做过多讲解，我曾经写过一个专栏，需要就自己翻一翻，有很多人对于任何问题都喜欢以个案定全局，以过去定未来，这是偏面思维，曾经买套公寓增值不理想，听说公寓增值不理想，动辄公寓不能买，商铺不能买纯粹是胡扯，这种偏激的话本身就是错的，
在过去公寓的问题在于短板太多，与住宅的差距太大，住宅虽然限购但是依然留了很多机会，现在这些基本面发生很大的转变，优劣之差发生逆转。
如果有多套房产需要改善，买套高品质公寓不是很好的选择吗？如果刚来深圳没有购房指标，打新积分不够，在资金允许的情况下买小户型公寓过渡不是很好的选择吗？
一部分商铺永远难翻身
有人说商铺受电商冲击，这并不全面，也是算不得一个重要因素，我写过一篇文章讲商铺，对于商铺的问题在于两个方面，超量供应与超高溢价。
深圳的商铺是全面过量供应，局部天量供应，以深圳湾豪宅区商铺，深圳标杆海岸城商铺，蛇口太子湾商业为基础的案例，
超高溢价是重要因素，任何产品有没有投资价值看价格，即使一个猪圈只要是价格合理也有投资价值，何况是可以生金蛋的商铺，因为相互参考性低，商铺是最容易滋生高溢价的土壤，这又是一个误区，住宅的价格可以用综合对比来衡量，商铺不行，最容易高溢价的商铺就是新铺，垄断一条街，掌控定价权，买到亏一半。
我曾经请教过很多人对于商铺的看法，主要是商铺销售人员与买过商铺的朋友，读懂商铺价值的可谓凤毛麟角，依然用用算账，展望，规划等偷换概念的方式来定义商铺，这个方法现在是错误的，在过去这样也不对。
浅谈一下观点，已经接近2000字，干脆再分个续篇，本文暂时结束，欢迎收藏，用时间检验今天文中五个趋势，一起见证未来。欢迎关注，我们下期继续分享，也欢迎抬杠，说出你不认同的观点，我听听你的高见。 第一个观点深表赞同，其他观点我自己也不懂，以前我在老家城里买套房贷了30万，现在要买房算二套，吃大亏啊。 你第一辆车一定会买宾利幻影级的，车票只有一张，抽中的机会只有一次 不知所云，乱推测，凭据理论轻薄 托 转发了
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