今年买房，5年后房子是“财富”还是“累赘”？马光远说清楚了
最近几天，媒体铺天盖地都在报道“房价下降”的消息——9月70个大中城市中新房降价的城市多达43个，二手房降价的城市攀升至53个。对于购房者来说，这是实打实的利好消息，毕竟房价下降直接等同于购房成本减少。特别是有真实购房需求，但经济条件又比较差的家庭，省下来的资金可以很好地改善生活。https://p5.toutiaoimg.com/large/pgc-image/9a7fb63d17964129a4ff3216ef0331fa
我们也看到，不少人因此而狂欢起来。有人更群情激昂地评论道，从现在起房地产会开启“一路下跌”模式——未来很多城市的房价回调的空间都在15%-20%。有些“三无”城市，房价更会降到每个普通刚需都能买得起的地步。
事实上，这段时间，不少专家也直言不讳发声认为：楼市“降价潮”或持续一段时期。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，当前可以认为房地产市场明显进入降价周期。从降价周期的历史规律看，政策对市场基本面的影响是有滞后性的，一般情况下降价周期开启后会持续8个月时间。换句话说，到明年上半年结束，楼市都可能以“跌价”为主旋律。
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无独有偶，58安居客房产研究院研究总监陆骑麟也认为，全国新房市场已经处于量价齐跌的状态，今年四季度至明年一二季度，开发商“以价换量”的现象会比较普遍——四季度开发商降价的原因很简单，年关将至，开发商要冲量以完成全年销售目标。明年上半年，开发商受制于还债高峰期以及购房预期扭转等因素，房子会更难卖，房企降价促销的需求更甚。
此外，地产大佬孙宏斌在8月底业绩发布会上也表达了“悲观”情绪。在他看来，今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的。这源于两个方面：一是因为有些企业压力比较大就开始降价，另一个就是国家的政策比较坚决，让大家对房价有了不上涨的预期，现在经济压力也比较大，大家的购买力受到了影响。
更值得一提的是，短短三个月购房者对房价的预期已经发生了翻天覆地的变化。央行报告显示，城镇居民对四季度房价持上涨预期的比例仅19.9%，远低于二季度的25.6%。此外，笔者一周前发布的“你认为未来一年房价是涨是跌”的网络调查问卷结果显示，参与调查的人数高达25873人，其中有22487人预期房价会“下跌”。换言之，87%的网民是“看跌”房价的。此外，四季度有购房打算的比例，不足五分之一。
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此情此景，很多普通购房者和投资客，彻底迷茫了：今年下半年起，一线城市到四线城市，新、二手房价格整体下降，且未来很长一段时间，房地产的预期都不太理想，今年还能买房吗？如果今年选择买房，5年后房子到底会是“财富”还是“累赘”呢？
想要准确回答这个问题，并不容易。我们接下来将试着从过去近一年楼市的巨大转变的逻辑中，寻找真相，并给出大家最合理的建议。
不得不承认，过去一二十年，房地产都在快速增长中度过。伴随着房价不断飙涨，专家学者们都宣称“房地产是百年不变的支柱产业”、“房价会一再涨下去”。事实也证明，过去房地产高速发展时，房子在绝大多数人的心目中都是“财富”的象征。即使在2016年-2020年，全国楼市一盘棋调控的这段时间，统计局数据显示，全国平均房价也仍然上涨了43.4%，每年保持8.6%的涨幅。这么看来，5年前购买的房子，又一次变成了“财富”。
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过去这些年，到底是什么在支撑着各大城市的房价持续上涨？换言之，到底是什么因素在强化“房子是财富的象征”这个思想？原因我们不细说，大家也都知道：住房短缺、经济发展需要、货币增量、投机炒房客开发商中介甚至是一些所谓的专家学者的哄抬以及数以亿计国人不断膨胀的“投资买房躺赚”欲望，合力助推了各大城市房价不断上涨。根据国家统计局数据，过去二十年，其实房价下跌的年份只有3年，而且每一次房价短暂下跌之后，又被另一次快速上涨全部覆盖了。正因为此，千千万万的购房者在谈起房价时，才理所当然地认为房价是“只涨不跌”的。
但时至今日，仅仅不到半年时间，全国的房价就由“普涨”转向“普降”，而且很多中小城市的新房降价幅度普遍在10%以上，开发商更是冒着可能“被约谈”的风险，割肉降价卖房。这在很多人看来，是难以理解的。但在我们看来，这完全符合房地产市场的实际情况——2021年起，楼市调控发生了本质变化，虽然国家层面制定的总基调依然是“稳房价稳地价稳预期”，但调控的内在逻辑以及今年以来调控的力度，显然已经不同往日。这才是奠定今年楼市全面转向的关键因素。
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首先，今年伊始至今，楼市发生了三件大事，预示调控内在逻辑彻底逆转了：一是“棚改”大举收缩，“旧改”登场。这意味着楼市过去赖以增长的核心动力消失了；二是信贷层面重拳出击，整顿楼市违规违法行为。其中矛头直指地产开发商、投资炒房客、房产中介。尤其是开发商，在信贷政策收紧的大背景下，已经遭遇了“断奶”、“断粮”的巨大考验；三是土地市场迎来重大改革，22城试点集中供地模式。真正对楼市起影响的是年内第二次集中供地——各大城市陆续迎来“流拍潮”，溢价率、土地地价均显著下跌。开发商以及地方都感受到了地市的凉意。
其次，保房地产、保房价，还是保民生、保居住本源，国家层面似乎已经给出了确切答案，在民生面前，一切都要靠后。资料显示，今年截止到目前，已经有310多家房企破产倒闭，其中不乏百强房企光耀集团。更重要的是，过去这些年，很多巨头房企，自封的“大而不能倒”神话，也在今年的高压调控下，被彻底击碎了。
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再者，楼市调控出手频次显著提高。据中原地产统计，9月单月全国房地产调控累计62次，叠加1-8月的420次，2021年房地产调控次数以482次刷新历史同期纪录。仅截止到这个月中，今年调控次数就已经超过500次了，月均50次调控，是前所未有的。
第四，8、9月份，连四大一线城市的房价也涨不动了，其中深圳、北京的学区房，更是出现了连续两月降价600万的罕见场景。
凡此种种，今年楼市调控已经发生了巨变，这可以归纳为三个方面：1、金融层面对房企的管控，已经歇斯底里了；2、从加强限购限售到发布二手房指导价、打击学区房炒作等全国范围的楼市调控动作贯穿整个房地产行业；3、终于对土地市场动手了，管住房价的源头，调控房价才能做到水到渠成。
当历史跨入2021年时，中国房地产市场在经历了过去长达二十多年的“黄金时代”的喧嚣之后，开始进行必要的削减。正如经济学家朱海斌所言，当前时期，房地产的首要任务已经从“保增长”转到“保民生”。站在长远发展角度来看，这无疑是正确的选择，因为加快住房保障建设，保障房地产健康可持续发展，才是我国未来房地产业发展的可行之计。
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回归到大家最关心的问题，今年买房，5年后到底是“财富”还是“累赘”？对此，官方层面早就透露了答案——过去三个月，央媒针对未来的房价走势，有三次直接的发声定调：第一、7月26日，新华网客户端发表标题为《合理房价是一个城市的竞争力所在》文章明确提到，“住房问题关系民生福祉。保持住房合理价格和建立起兼顾各类人群的住房供应体系，是一个城市的竞争力所在。”不仅如此，文章还重点强调，未来各大城市要想方设法确保房价平稳。而且还重申了“房价上涨地方要担责”的观点。央媒定调“合理房价”，重提“落实地方主体责任”，无疑释放了未来5年房价平稳的信号；
第二、9月15日，央媒经济日报发布题为《谨防楼市大起大落》文章，直言告诫各地：房价在一定范围内的小幅涨跌都是正常现象，关键是防范有些市场出现过快大幅下降。稳才是楼市的理想状态，房地产市场既要抑制房地产泡沫，又要防止大起大落。
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第三、10月18日，央媒经济日报以题为《楼市“黑嘴”要不得》为题专门针对楼市“贬值潮”有过论述：由于各城市在人口、地价和供需等方面出现分化差异，不会出现所谓的“普涨”或“普跌”之说。“下一阶段房地产市场有望保持平稳发展”。
基于上述央媒三次发声定调，房产专家卢俊分析认为，5年后房子是财富还是累赘答案已经明确了：未来5年，绝大多数城市将会步入平稳阶段，聚焦到房价上，未来的走势大概率是“平稳”，即不可能大涨也不可能大跌。具体来看，一二线有人口增量、产业支撑、经济较发达的城市，房价将保持微涨或稳定；三四线城市，可能就没那么乐观，毕竟基本面较差，尤其是过去几年，纯粹靠棚改拉动涨起来的城市，未来5年房价回调的压力还是比较大的。
毫无疑问，在专家看来，今年买房，5年后，一二线城市的房产大概率还是“财富”，自住有价值，转手体现也会有人愿意接盘。唯一不同的是，房产不可能再像过去十年那样短期大幅升值；对于绝大多数三四线城市的房产来说，未来将逐渐回归居住属性。自住型房产虽然称不上是“财富”，因为不可能变现落袋为安，但更不可能是“累赘”。当然，国家“收缩型”城市另当别论，毕竟这类城市的房产连居住都不太方便，不用等到5年后，现在很多城市的房产就已经沦为“累赘”了。比如黑龙江鹤岗、甘肃玉门等地的房产，一套90平的房子，标价5万都卖不掉了。
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今年买房，5年后房子是“财富”还是“累赘”？2021年10月10日，经济学家马光远用一席话也说清楚了：房地产事实上已经真的降温了，这种趋势不可扭转，未来5年会有更多的城市加入稳楼市行列，房住不炒的基调不会变和动摇。未来房地产的分化会更加明显，“三无”城市房价下跌会成为常态。
专家认为，马光远这席话里有两个重要信息：第一、房价已经开启“降温”通道，有些城市未来房价下跌的幅度可能会比较大，甚至已经到了需要地方出手“托底”的地步了；第二、未来五年“房住不炒”调控会保持常态，房价也会出现严重分化，有人口增量、城市群核心城市房价仍然有上涨压力；但远离城市群、无区位优势、经济发展缓慢甚至倒退的城市，房价将大概率开启“阴跌”模式。
把经济学家马光远的话套用到“5年后房子是财富还是累赘”这个问题上，答案也非常清楚了：要因城而异，城市群、都市圈核心城市，5年后房子仍然妥妥是“财富”，自住、投资皆可；但对于“三无”城市而言，5年后房子大概率是“累赘”，尤其是作为投资来说，可能更是沉重的“负担”——因为按照目前的发展趋势，5年后这些房子可能更卖不掉，也租不掉。不仅如此持有者每年还需要花费大量的人力、财力去维护管理这些房子。倘若5年内再出现“开征房产税”的变故，这些房产就真的彻底“砸手里”了。 为什么降温了还买不起好房子？ 海口的房价不降反升 家徒四壁 穷的只剩下房子了不是一路笑话，会慢慢变成现实的！ 靠还贷买房的以后
会对房哭。
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