警惕！距离2021年楼市止跌“政策大底”，只差2万亿？
最近市场都在寻找房地产调控的政策底！那么政策底真到了吗？尽管不少投资者仍在密切关注恒大违约风险以及房地产板块违约风险是否会蔓延，但摩根士丹利已将中国房地产行业板块的评级提升至“有吸引力”。
摩根士丹利股票分析师Elly Chen报告中写道：“我们认为，违约风险和房地产市场疲软在很大程度上已经反映在房地产股票表现中…现在看起来更具可能性的情况是，地产股将对政策放松做出反应。”
Elly Chen承认，自2020年以来，中国房地产行业已经发生了几起违约，2021年大型开发商违约的风险更是不断升级。并且，她也预计，在未来6到12个月里，这种行业“调整过程”可能会持续下去。“然而，地产股的价格已经部分反映了这些风险，并且我们认为系统性风险是可控的。”
“政策拐点正在逼近”摩根士丹利还预期，房地产市场的“政策拐点正在逼近。”
分析师Elly Chen表示，由于中国政策制定者一直在努力增加银行信贷投放，预计他们将进一步放宽抵押贷款配额，可能“即将出台潜在的宽松措施”。
其实这些判断明显的错误的，这一轮中国房地产市场的低谷完全是因为信贷收紧，所以判断房地产市场的政策底要看信贷何时会宽松！
那么信贷宽松了吗？
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2021年前三季度人民币贷款增加16.72万亿元,同比多增4624亿元。分部门看,住户贷款增加6.35万亿元,其中,短期贷款增加1.63万亿元,中长期贷款增加4.72万亿元。
2020年前三季度人民币贷款增加16.26万亿元，同比多增2.63万亿元。分部门看，住户部门贷款增加6.12万亿元，其中，短期贷款增加1.53万亿元，中长期贷款增加4.6万亿元。
简单的计算一下，其实可以看到，如果将居民户中长期贷款约等于是房贷，那么2021年贷款整体只上涨了1200亿。
但三季度是什么情况？
2021年上半年人民币贷款增加12.76万亿元，同比多增6677亿元。分部门看，住户贷款增加4.58万亿元，其中，短期贷款增加1.15万亿元，中长期贷款增加3.43万亿元
2020年上半年人民币贷款增加12.09万亿元，同比多增2.42万亿元。分部门看，住户部门贷款增加3.56万亿元，其中，短期贷款增加7552亿元，中长期贷款增加2.8万亿元。
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上半年2021年房贷相当于多涨了6300亿。这么一算也就是说三季度，房贷同比少放款了5100万！
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1—8月份，商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9%；比2019年1—8月份增长12.1%，两年平均增长5.9%。其中，住宅销售面积增长16.5%，办公楼销售面积增长3.7%，商业营业用房销售面积增长2.1%。商品房销售额119047亿元，增长22.8%；比2019年1—8月份增长24.8%，两年平均增长11.7%。其中，住宅销售额增长24.5%，办公楼销售额增长3.5%，商业营业用房销售额增长3.3%。
1—8月份，房地产开发企业到位资金134364亿元，同比增长14.8%；比2019年1—8月份增长18.1%，两年平均增长8.7%。其中，国内贷款16918亿元，下降6.1%；利用外资53亿元，下降47.5%；自筹资金40773亿元，增长9.3%；定金及预收款50997亿元，增长31.3%；个人按揭贷款21490亿元，增长13.4%。
那么什么情况下，代表政策转向？其实非常简单，看信贷何时会宽松。按照当下市场成交的需求，持平的话，（2020年全年人民币贷款增加19.63万亿元，同比多增2.82万亿元。分部门看，住户贷款增加7.87万亿元，其中，短期贷款增加1.92万亿元，中长期贷款增加5.95万亿元；）需要信贷上涨20%，也就是全年要增加1.2万亿，叠加2020年众所周知的经营贷入楼几千亿被监管。
2021年楼市如果要恢复活力，起码需要房贷增加2万亿额度，如果要止跌也起码需要1万亿！
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9月居民户中长期贷款只增加了4680亿！远低于过去历史记录。
所以，最近各地救市政策肯定基本无效。
简单的总结一下：
1：中国2021年楼市速冻的原因很简单，就是房贷收紧，房贷全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞，上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。
而且与往年不一样的是，2021年因为一季度信贷非常宽松，导致市场成交量加速放大，二季度持平，三季度信贷全面突然收紧，市场出现了历史第一次的从高温到冰冻的突然变化。历史上楼市调整基本都是因为限购、限贷出现的缓慢降温，而2021年楼市出现的调整是接近停贷的市场突然冰封。
2：楼市什么时候能买房？很简单，看央行公布的居民户中长期贷款（http://www.pbc.gov.cn/），每个月的10号左右会公布上一个月的，如果你发现突然单月超过6000亿了！（当下只有4500亿左右）就别犹豫赶紧买房，如果不超过5000亿，房价肯定继续下调！ 链接里找不到中长期贷款数据，有更具体的连接吗 需要更多资金买房救市 无论贷与不贷，5年后都是一地鸡毛 央行是不是要降准释放银行资金了 央行官网统计数据-存款内金融机构人民币信贷收支，拿走不谢！[抠鼻] 中长期贷款也是贷得了才显示出数据。
如果购买的人都不买，就不存在贷款的数据或者银行不放款。
如果银行突然把积压排队的都放了款，必然宽松政策到来，市场会再次活跃。 定金和预收款项合法吗？ 房价涨也不行，跌也不行，你到底要怎样？ 贷，收场更难，搞不好闪崩
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