楼市已出现“三高”，房价下跌空间能有多大？业内人士“透了底”
房地产调控持续深入，市场成交热度下滑，传统“金九银十”失去成色关注房地产市场的朋友都知道，每一年的9月份、10月份都是房地产销售的传统旺季，业内称之为“金九银十”。然而，如今2021年的“金九银十”已经过去了一大半，楼市却显得十分平静，即便有开发商卖力“吆喝”，但是购房的热情却并不高。在刚刚过去的小长假里，笔者去售楼处看了看，发现不少本应人头攒动的售楼处变得冷清了许多。
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通过数据来看，今年的“金九银十”也的确失去了成色，市场成交下滑明显。
根据机构公布的研究数据显示，9月监测28个典型城市，商品住宅成交热度继续回落，成交规模为1955万平方米，环比下降了7%，同比下降25%。其中，一线城市环比下降23%，同比下降36%；二三线城市环比降了4%，同比降了23%。受市场成交下滑的影响，去化周期也普遍拉长。
比如，北京、长春、 徐州、昆明、青岛、佛山、郑州、南宁等城市的库存消化周期已经超过15个月，其中长春、徐州、昆明、青岛甚至超过了20个月。
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不过，即便如此，房地产调控从严从紧的基调仍旧没有发生改变。
根据机构统计显示，年内房地产调控次数已经突破了400次，平均每天1.5次。不仅如此，就在前几天，也就是9月29日，央行、银保监会联合召开了房地产金融工作座谈会，会议再次重申了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”。因此，根据目前的楼市行情看，房地产调控不仅不会放松，还将会保持长期态势，而且“三道红线”之下，为了应对销量下滑和回笼资金的需求，接下来开发商的降价促销的活动仍将会持续。
面对当前的行情，准备买房的购房者都十分关心未来的房价问题。最近一段时间，身边很多购房者都纷纷咨询，如果房价持续下行调整，那么下跌的空间会有多大呢？换句话说，未来房价的最大跌幅会是多少呢？实际上，对于这个问题，业内很多人士都透露了“底线”。不过在回答这个问题之前，我们不妨先看一看当前房地产市场存在的3个问题，以便我们更好地了解房价走势。
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目前房地产市场的存在的3个问题
1、房价收入比较高。
关于房价高不高，站在不同的角度，看法各不相同。不过，有一点不能否认，对刚刚踏入社会不久的年轻人来说，在一二线大城市里，靠自己的经济能力来买套房，的确不是一件容易的事。
根据机构发布的2020年百城房价收入比调查报告显示，去年百城平均房价收入比为13.2，远远高于国际上4-6的合理区间。另外，从房价收入比TOP5城市来看，比值均在30以上，这意味着不吃不喝至少需要30年才能供得起一套房。其中，深圳房价收入比高达48.1，位于榜首，成为了全国购房最难的一个城市。
对此，中国青年报也曾痛斥高房价给年轻人带来的影响：让年轻人不敢买房，不敢恋爱，不敢结婚，不敢生育。
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2、居民杠杆率偏高。
央行数据显示，房贷是家庭负债的主要构成形式，占比为75.9%。作为普通家庭的最大一笔开支，这些年也推动着居民杠杆率不断攀升。数据显示，截至2020年末，我国居民杠杆率为62.2%，明显高于新兴市场国家的平均水平（50.6%）。如果与历史数据相比较，2008年我国居民杠杆率还是18%，12年时间上涨了44.2%，增速和增幅都十分明显。
那么，该如何衡量目前的杠杆率水平呢？根据国际惯例，当居民部门杠杆率超过65％时，将会影响到金融稳定。实际上，央行也已明确指出：“近年我国居民部门杠杆率持续走高，居民债务继续扩张的空间已经非常有限，相关风险值得关注”。
因此，我们看到，最近一两年，国家开始严格控制资金违规流入房地产，不断收紧了与房地产相关的信贷政策，从而稳步推进去杠杆。
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3、房屋空置率较高。
经济学家任泽平在《中国住房存量测算：过剩还是短缺》中表示：从1978年到2018年，我国城镇住房套数从约3100万套增至为约3.11亿套，住房套户比从0.8增至1.09。那么，住房过剩了多少呢？
根据统计局数据，截至2018年，我国城镇常住人口为8.5亿，户均人口3.08人，满足这些住房需求差不多需要2.75亿套房子。因此，住房总量过剩约0.36（3.11亿-2.75亿）亿套。那么，这0.36亿套住房都去了哪里呢？毫无疑问，都被多套房持有者买去了，要么用来出租、要么空置不住。
对于这个问题，西南财大中国家庭金融调查与研究中心公布的数据显示，商品房空置率在各类住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，目前高达26.6%。显然，高空置率已经是一个不可忽视的问题，而且远高于国际上5-10的合理区间。
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通过房价收入比、居民杠杆率、房屋空置率三点看，笔者认为，未来的房价水平很难继续迎来大涨，再加上房住不炒成为了长期定位，所以房价调整将是长期趋势。虽然目前住房仍然存在分布不平衡的问题，但随着房地产税、空置税，以及住房租赁市场的的稳步推进，未来市场上的房子大概率将会越来越多。
房价“回落”空间有多大？业内人士“透底”
房价最大的下跌空间会是多少，这是各个市场主体都十分关心的问题。对于购房者而言，房价下跌，意味着买房成本和买房难度降低，这自然是个好消息。但是，对开发商来说，房价下跌，意味着利润的降低，加之购房者都有买涨不买跌的心态，所以往往会导致销售变得更加难困难。当然，地方也不愿看到房价下跌幅度过大，否则将会直接影响市场信心和土地财政。
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孙宏斌
因此，不管是开发商还是地方，对于房价下跌的容忍度都是有底线的。那么，这个底线是多少呢？正所谓“春江水暖鸭先知”，潘石屹曾表示，20%基本就是房价下跌的底线了，如果超过了这个数，绝大多数的房地产公司都将不复存在。此外，孙宏斌也表态多类似的观点。他认为，指望房价上涨是不可能了，但房价下跌幅度也到不了30%，如果真要下跌30%，开发商也就活不下去了。
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陈志武
著名经济学家陈志武表示，根据过去的经验来判断，房价下跌20%就是地方可以承受的一个限度。他还补充道：房价下跌20%只是一个上限，可能还未必跌到这么多，调控就会出现转向。
其实，对这一点，购房者都深有感触。最近一个多月，岳阳、桂林、菏泽、江阴、株洲、唐山、张家口等多个城市纷纷出台“限跌令”。其中，根据各城市出台的新规看，15%几乎就是能够容忍的最大跌幅。比如，湖南岳阳、河北张家口都明确规定，不得低于备案价格的85％进行销售。
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盛松成
在笔者看来，关于房价的下跌空间，应该分两个层面看：1、房价可以下跌，毕竟房地产行业的利润比制造业高得多，而且随着房价收入比、居民杠杆率不断走高，不少热点城市的房价已经超出了购房者的经济能力。2、虽然房价可以下跌，但短期就达到15%、20%或者30%这样的跌幅是不现实的，不仅开发商、地方无法忍受，有房一族也无法接受，毕竟居民家庭财富的70%都是房子。
对此，央行调查统计司原司长盛松成也表示，房价小幅下跌才是好事，但短期下跌15%，三年下跌50%这样的幅度不仅会伤害经济，还会影响社会稳定。
其实，不难理解。我们不妨举个例子：根据中国房价行情网的统计，目前深圳平均房价水平为每平方米65593元，假设购买一套100平方米的普通住宅，总房款需要650多万。如果短期内房价下跌了30%，这相当于亏损了近200万，不仅首付跌没了，而且这可能是一个普通家庭一二十年的收入。
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因此，从短期来看，房价适度、平稳调整才是利好楼市各个主体的结果。过去这三四年，楼市调控一直强调稳字当头，通过各种措施让房价小幅上涨，小幅下跌或者保持横盘，不仅促进了房地产市场的平稳发展，也为刚需创造了有利的买房环境。从长期来看，随着住房供大于求的格局进一步形成，再加上房地产税、住房租赁，空置税等政策的落地和发展，房价稳定回落也是可以预见的趋势。
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