一年的涨幅是一场梦！现在的楼市，投资氛围开始淡化
01、前言房产投资是不动产大类投资，本身投资周期就是比较长，投资回报率追求的是稳健，而不是一夜暴富。
经历过暴涨的行情，也经历过深度的回调。
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要明白一个道理：没有夕阳的产业，只有夕阳的企业和个人。
悲观者获得安全，乐观者拥有未来。
最可怕的不是宏观调控，而是跟风投资。
现在房产进入盘整期，投资机会也在危机中出现。
能不能买，因人而异；但投资不要抄作业，也不要人云亦云。
你到底是投资还是投机，在市场震荡的时候，表现得特别明显。
02、杭州人才购房的偏执
2020年4月1日起，杭州正式实施“高层次人才可优先购买首套住房”的政策。
梳理其中一个网红盘，发现一个有趣的现象，大家可以看一下，写的户数都是人才登记户数。
2020年4月下旬，天空之城加推35套叠墅，登记2户，100%的中签率。同时在售的杭语蓝庭，登记10户，100%的中签率。古翠隐秀，登记1户，100%的中签率。
2020年5月中旬，天空之城加推140套房源，登记22户，中签率100%。同时在售的保利澄品，登记12户，100%中签率。
2020年9月中旬，天空之城加推565套房源，登记599户，中签率25.8%。同时在售的远洋西溪公馆，登记212户，中签率100%。滨江君品，登记39户，中签率100%。
2021年1月下旬，天空之城加推1009套房源，登记932户，中签率24.1%。同时在售的紫璋台，登记680户，中签率18.8%。观品，登记72户，38.2%的中签率。江河鸣翠，登记311户，19.2%的中签率。
2021年8月中旬，天空之城加推874套房源，登记1205户，23.5%的中签率。同时在售的富力中心，登记34户，100%的中签率。蒲荷云邸，登记150户，56.3%的中签率。绿城亚运村三个通道一共登记514户，中签率分别是93.2%，64.4%，100%。
2021年9月下旬，天空之城最后一次加推130套房源，入围260户，入围门槛88个月社保，中签率17.3%。同时在售的蒲荷云邸，入围243户，入围门槛20个月社保，中签率20.7%。
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天空之城——杭州人才最爱的一个楼盘马上要清盘了。
为什么，人才那么钟爱这个楼盘？
小龙虾想到的一个原因：「人才」之所以能被认定为「人才」，一定是有几把刷子的，这个人群里面绝大多数人都是具备不服输的精神，他们把这种精神运用在了摇号买房上。
“凭什么其他人能摇到天空之城，我就摇不到；不行，继续摇他，非得揺中不行。”
03、现在的楼市，投资氛围开始淡化
由于金融政策的紧缩，二手房指导价与银行房贷缓慢的影响，二手市场不可避免地走向回落。
比如，深圳、杭州、西安等等，二手成交量已经大幅下跌，房价下行趋势终于显露。
而值得注意的是，随着二手市场的回落，限价新房的倒挂空间也开始减少。可以说是，投资预计被击穿，不少投资者已经倾向于观望等待。
这些投机力量，向来是限价新盘里，挤压刚需的重要力量。
反之，市场投资氛围开始淡化，随之而来的，就是真刚需中签率的提高。
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其实国内不管是一线，还是二线城市的郊区房产，都还是要慎重一些。尤其是那种，和周围城市交界的地方了。
这种郊区房，在过去城市化快速发展的时候，运气好还真能搞起来。但是，以后人口减少已经是一个不争的事实了，各大城市连主城区的人都不一定填得满，去哪找那么多的企业和人口来填这些远郊房。
从2018年之后，哪怕是像上海这种一线城市，远郊房都涨不起来。至于那些二线城市，除非你们当地特别喜欢这个远郊区，非要硬上，否则基本没戏。
再从另一个角度来说，一个城市的财政收入，分成预算收入和基金收入，基金收入主要来源是土地出让金。
土地财政，依赖度就是指土地出让金/预算收入。
这个指标高，经常被抨击成发展质量不好；房价高的根源，其实恰恰相反。
国内任何一个城市，预算内财政支出只能说保民生，保机构运转（比如公职人员工资，其中义务教育阶段的教师是大头，县市区一级都是超过一半以上）。
搞基础设施，比如修马路，建地铁，甚至自来水管网，都是靠基金收入，也就是土地出让金。
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有些城市土地出让金少，就是靠举债。
举债的还款来源，除了项目自身收入，还是靠未来土地出让。当然也有极个别的一线，地铁好了，道路也差不多了，不需要太多基础设施建设（相对）投入。
土地出让金多的城市，负债额就会少，未来要还的钱也少很多，可持续发展更好。
土地出让金多，意味着土地出让多，形成新房供应量大，也是有效抑制房价的措施。
温州为什么房价不涨，比厦门低很多（十年前不是），就是16年以后，土地出让得太多。
说回杭州，近几年的杭州为了亚运会，像个大工地。相信明年之后，就不需要那么多土地出让金了。如果杭州减少一半土地供应量会发生什么，大家自己猜一下会怎么样。
04、总结
如果你比较关注楼市，除了自己所在的城市要研究，还有一个城市，最好也关注一下，那就是——北京。
如果你对北京的楼市比较熟悉，那么你所在的城市出的一些所谓很“新”的政策，对你而言就不会感觉“新”了。
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举个例子：前段时间杭州新提出了一个“差异化购房政策”——将在特定区域开展“职住平衡”试点，优先保障户籍和工作在本区域的居民购房需求。
探索研究特定区域购房政策，制定特定区域的差异化购房措施。
现在，浙江一些地市县的房价，基本跌回到2020年初水平了。
可以说，这些地市县这一年的涨幅，是一场梦。
我是小龙虾，一个楼市观察者。 价格稍有松动，没你想的严重，马上房贷利率要降低了，成交又会活跃
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