楼市冷热分化有大开发商暴雷 房子还能买吗？
从目前看，今年青岛楼市正在历经冰火两重天。首先是时间上的“火冰”相继，上半年楼市热，七八月开始冷，后续寒意阵阵。其次是区域上的“冰与火”，市内局部热，近远郊冷。第三是开发商业绩的“冰与火”，部分强势开发商日子相对还不错，但还有一些则在泥潭挣扎甚至直接洗牌掉。https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/cdce0ed58311499e9fa653459aa2f9a8
此前楼市的“热”，首先得益于整个市场大环境的复苏，尤其是后疫情时代，大家对房地产的需求有增无减。其次，在国际货币超发压力下，在去年底及今年初对房地产市场观望的大量准客户，涌入楼市。第三，主城区因为楼盘少、刚改需求大的原因，造成主城区尤其是崂山区、市北浮山后等片区的房价出现了一定涨幅，其涟漪效果明显，进而传导到主城区、近主城区刚需刚改地带，造成了成交量上涨。第四，区域性政策加持，这里特指的是城阳区共有产权政策。第五，青岛千万人口的大基数及对周边城市的虹吸作用明显，加之产业完善，人口不断涌入，对楼市上扬起到了助推作用。
下半年的“冷”，一是青岛上半年楼市成交已然消耗了之前因疫情原因而叠加积累的客群。二是房贷的持续性收紧，对新房尤其是二手房市场带来利空。三是国有土地使用权出让收入征收部门的划转新政，青岛在首批试点城市当中，加之此前的“三道红线”政策，这对房企的财务压力和资金成本是一个极大的考验。四是上半年楼市数据亮眼，但在不同的区域又有不同的表现，主城虽好但远郊很“淡”，其本质是前期过度透支市场，造成某些区域楼盘长期横盘甚至“腰膝斩”，而这一透支风险的苗头已在其他区域显现的态势。五是区域性的加持政策“火力”渐退。
第四季度以及明年市场，目前分析来看，将呈现四个特点，一是除非政策性调整，否则楼市将进入较长时期的“冰河期”，青岛部分房价虚高的片区将出现大的降幅或者横盘。二是二手房市场将迎来巨大考验，去化极难。三是区域市场继续分化，马太效应加剧，房企加速洗牌，房地产行业将进入“良币驱逐劣币”新时期，行业将规范化、健康化。第四，也是最重要的一点，购房者心理预期发生根本转变，“房住不炒”已深入人心，大众的观望情绪会在较长时间内存在。
对刚需来说，第四季度可以入市，但要选择质量体系把控严、大众口碑好的品牌开发商以及配套相对完善的区域。对于投资者来说，应谨慎入市。不论是哪一类，今后一个时期一定要捂好钱袋子，毕竟开发商一旦“暴雷”，你的血汗钱将付诸东流。
本文作者/海峯，已获授权
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