楼市风向：楼市陷入僵局，既买不起也卖不掉，如何破局？
现在是一个全民热议房价的时代。房子对于我们实在太重要了，它不仅是个可以遮风挡雨的地方，还与结婚、上学、就业、医疗等家庭重大事项关系紧密；房价涨跌，则直接关系到家庭财富的增加或减少。
而房子更是涉及到子女教育的大事，没有房子就不能享受城里的优势教育资源，孩子就要输在起跑线上。
因此很多家庭遇到子女结婚或入学教育等大事，不惜掏空家庭所有积蓄，再过上几十年还贷的苦日子，也要拥有一套属于自己的房子。
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但是房地产经过20多年的快速发展，在满足大家居住需求的同时，房价也是突飞猛进的上涨。
根据相关数据，全国平均房价从房改之初不足2000元每平，上涨到了现如今的1.1万元每平，整整上涨了5.5倍；而一线城市的平均房价，则由过去的3000多元每平，上涨到了如今的6万多元每平，涨了20多倍。但这还只是平均房价，发达地区一些三四线城市的房价普遍超过2万每平，全国还有103个县城的房价也超过万元，局部房价甚至达到4万每平，比一些省会城市房价还高。
虽说房价高与地方经济发展有关，但是如果收入与房价不能保持基本平衡，在任何城市买房都不容易。
根据易居研究院去年初发布的数据显示，2019年全国受重点监测50城的房价收入比均值为13.3，其中一线城市深圳达到35.2，遥遥领先。而按照国际通用规范，合理的房价收入比应该为4～6。
那么面对如此高的房价，在中小城市买一套房子起步也要百万以上，大城市则要花掉数百万乃至上千万，这让绝大多数的普通购房者都感到无能为力。例如在深圳买房子，不吃不喝需要35年多，已经超出了人生所有的赚钱时光；而在一些三四线城市和小县城买房，不仅要掏空家庭的所有积蓄攒首付，想通过杠杆去撬动也很难了。比如现在购买一套面积100平方米的房子，按照平均价格1.1万来计算总价就是110万，再按照首付33万、贷款77万、利率5.39%、30年的款期来计算，则等额本息还款的月供就需要4318.98元。
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试想即便是很多中等发达地区的人均月收入也就5000多元，贷款已经占据了总收入的绝大部分，况且家庭还有医疗、教育、养老、人际交往等各方面的生活支出，普通收入家庭如何能买得起房子？
正如央视主播白岩松所言，如果房价涨到三四万，就与普通人没有多大关系了。白岩松说这话的立足点应该是大城市的房价，其实三四线城市和县城过万的房价，对于很多人来说何尝不是如此的境况？因此很多有买房打算的人已经不再想着买房的事情了。
但是买不起房子是一种情况，作为新房销售方的开发商，以及持有二手房的炒房客，他们的日子其实也并不好过。
资料显示，目前不仅很多人口流失的三四线城市的二手房有价无市、成交量下滑，房子挂网上一年多卖不出去的现象已经成为新常态，就连一些热点城市也面临着房子卖不出去的困境。比如重庆、天津、成都、沈阳、郑州等城市，二手房挂牌量均已达到“十万”级别。而在新房市场，包括头部房企在内的很多企业为了摆脱销量锐减、贷款到期的困局，纷纷开启7折优惠降价模式，另外还包括买房送车位、送汽车等促销活动，都是为了争取更多的销量回笼资金。
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那么为什么如今的新房、二手房都卖不掉了呢？笔者认为原因至少有以下几个。
一是房子已经过剩了。
央行发布数据显示，截至2020年底，96%的城镇居民家庭都有了自己的住房，户均达到1.5套，没有房子的家庭不足4%。且人均居住面积超过40平方米，高出发达国家人均居住面积33平方米的水平。由于房子具有居住和投资二重性，在货币超发、投资渠道匮乏的背景下，一直以来房子都是最好的抗通胀商品，因此一些经济条件尚可的家庭。
在满足基本居住需求以后，还购买了第二套、第三套的房子。而一些炒房客则拥有数十套、数百套的房子。就连一些上市公司也参与营利性购房，变卖房产用于“保壳”早已成为众所周知的事情。而多年来房价只涨不跌，投资房产稳赚不赔，进而导致房子的金融属性远远强过居住属性。买房能赚钱， 导致投资需求持续增加，房子也越建越多。数据显示，全国各城市住房空置率普遍超过20%，其中三四线城市超过30%，按照国际通行规范属于严重积压区间。试想大家都不缺少房子了，刚需越来越少，每年还有大量的新房流入市场，房子怎么可能好卖呢？
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二是楼市调控持续加码。
房价上涨的原因是多方面的，除了建筑成本、土地价格上涨，以及货币超发等原因外，与投资炒房行为的助推关系更大。正是由于炒房客囤积了大量的房子不卖、不租也不住，才导致市场上的房源出现非合理性的“紧缺”，房价不断上涨。
因此国家从2016年以后开始定下“房住不炒”的基调，并通过“五限➕金融”的举措加强楼市管控。通过5年多持之以恒的调控取得了显著的成效，市场趋于稳定、房价不再大幅上涨的初步目标得到实现。特别是2021年前后，国家进一步加大对楼市金融的调控力度，从融资端收紧资金市场供应，多渠道封堵炒房资金流入，除了对购房贷款总量划定上限，还包括严查首付款来源，严控经营贷、消费贷违规流入楼市，进而倒逼炒房客放慢投资节奏，理性看待投资预期。而房价从翻倍式上涨回落到小幅增长以后，投资炒房的利润空间也被大幅缩小，投资房产不赚钱甚至要亏钱，参与投资炒房和接盘的人自然减少了。
炒房客正是看到了政策风向和国家对楼市调控的决心，才纷纷停止投资步伐，并选择卖掉手中多余的房子。但是正如前面所谈，房子本来就已经过剩了，刚需又越来越少，岂能轻松卖掉？
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三是炒房客不甘心、也“不能”降价出售。
投资炒房者无一例外都是受到利益驱使，并对过去“躺赚”的经历津津回味而不愿面对新的市场环境，以为还会和过去一样，只要挺过一段低位徘徊的困难期，就能够迎来房价大幅上涨的“新天地”。因此在长期形成的看涨预期下，没人相信房价会下跌，在没有赚到钱的情况下，自然不甘心降价出售。而目前全国很多银行普遍提高了住房贷款利率，首套房利率5.39%左右，二套房贷款利率则高达6%左右。
如此一来接盘者就要承担更高的购房成本，买的人自然减少了；一些城市还停掉了二手房贷款业务，则直接导致二手房市场“冰封”，高房价下有能力全款买房的人毕竟少之又少，市场自然 不会有太高的成交量。更关键的是，投资房产是有成本核算的，近几年全国房价的平均涨幅也就6%左右，基本上相当于投资者支付给银行的利息了。而投资者前期支付给银行还款中的大头又都是利息，因此如果降价出售手里的房子，意味着投资结果“稳亏不赚”，于是只能选择死扛而“不能”降价，那么“卖不掉”就不足为奇了。
现在的情况是，一边是开发商和二手房投资者急于出售房子，而少量的刚需却买不起房子，这种“卖不掉、买不起”的楼市僵局该如何打破呢？对此著名民营企业家曹德旺给出这样一个建议：这要拥有多套房产的业主将多余房产卖给刚需群体，如果卖不掉就降价促销卖，只有这样僵局才能够被打破。这样一来，多余的房子可以物尽其用，不造成资源浪费；另一方面则是刚需群体可以相对便宜地购置到房产。
德旺提出的这个建议得到很多人的赞同。之所以大家认可这个办法，其实就是希望多套房持有者能够降低房价让刚需者买得起，毕竟房子最终只能卖给有需要的人，而不是在投资炒房者手中相互转来转去，那样即便房子的价格标得再高，不能变现、失去流通性以后，也只能砸在自己手里。而站在笔者的角度谈看法，认为降价卖房还是有一些理由的：
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第一，楼市环境变了，过去是卖方市场，价格由卖方说了算。但是市场饱和以后就变成了买方市场，卖方就要转换角色主动去适应买方需求，而不再是让别人继续去适应你，那么如果资金压力过大，适当降价销售未尝不是一种理性选择。
第二，房子卖不掉根本原因是需求减少，因为绝大部分老年人没有买房需求，主要依靠年轻人推动。但是如今的90后、00后基本上也不缺房子，或者说缺的人已经买不起了。新生儿数量已经连续四年下降，之所以出现这样的现象，与高房价有关。因此想让市场健康可持续发展，储备需求就要跟得上；而保持需求源源不断的最好办法，就是让适婚年轻人买得起房子，能够结婚生子，适当降低房价是个前提。
第三，投资有风险，入市需谨慎，高收益对应高风险。过去投资房产的确能够赚大钱，但是没有人可以确保所有的投资都只赚不赔，有赚有赔才是真实的市场生态，那么适当亏点钱卖可能也是不得已选择，否则对于资金紧张的人来说，强拖下去只会亏更多，甚至断供后房子被银行收走。
第四，土地出让收入对各地至关重要，同时房地产仍然是地方发展经济的重要抓手，二手房只有一点税收，得不到支持很正常。部分热点城市停止二手房贷款，其实已经为投资者拉响了“警报”。如果投资炒房客能够意识到这一点，就要果断做出降价选择，卖掉手中部分多余的房子，现在来说应该不算太晚。
当然了，以上只是个人建议，多套房持有者可根据自己实际情况作出决定。
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