房企“优秀生”万科谈净利下滑，楼市下半年走势如何，专家这样说
https://p9.toutiaoimg.com/large/pgc-image/4388ce0566434dbb83f46814468353c0（幸福里快讯-市场）上半年万科营收1671亿元，净利润却亏损11.7%，高营收负增长，“活下去”真的越来越难了吗？
来源：幸福里资讯
作者：尉若颖
编辑：王小玉
8月29日，万科A（000002.SZ）发布半年报，公司上半年实现营收1671.1亿元，同比增长14.2%；但受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%。
8月30日上午，在万科举行的2021年度中期业绩推介会上，万科总裁祝九胜表示，这次中期业绩净利润的下降主要有三个原因：一是销售规模的增长有限，二是毛利率的下降稍快，三是转型业务带来的相关影响。
祝九胜指出，毛利率下降主要是地价占比在不断提升，从2017年到2020年，地价占售价比例大概上涨了17个点。而销售增长对毛利率下降的对冲是有限甚至是不足的，转型业务对传统销售规模和利润的贡献还是有限的。
而像万科一样，虽然上半年营收同比增长，但利润率下降的公司并非少数。从上半年公布的中报数据来看，房企们上演了“几家欢喜几家愁”，多家房企上半年的房地产销售毛利率更是下滑明显，相关业内人士表示：房企上半年主要是受到“三道红线”的制约及融资监管力度加大的影响，导致盈利空间受到了一定程度的压缩，导致披露业绩预亏呈现维稳特征。
那么，我们来看下排名TOP10房企从2019-2021年的上半年业绩数据，并从中找到一些房地产市场变化的蛛丝马迹。
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从2019年到2020年的一系列变化中，可以看出，2020年受疫情影响，整个房地产市场都相对较为低迷，而随着疫情的平复，各个房企都抓住了一波机会，积极抢收回款，销售业绩同比实现了大幅度增长，市场逐渐回归，房企们开始追求更有质量的增长，整体规模和增速不断回暖，达到了和19年持平的规模。业绩“抢收”实现了同比大幅增长，现在来看，32家房企上半年销售目标完成率均值为50.5%，实现了过半的成绩。
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业绩上涨虽然较快，但从利润率来看，排名前几的房企反而利润率并不高，甚至万科还呈现出负增长的趋势，为何会出现这种情况呢？
IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，从目前披露的年中报数据来看整个2021年上半年大家的发展，包括数据整体来看还是很不错的，但这个只是表象，房企真正的日子过得怎么样、好不好，还要看房企的现金流和企业流动性状况。如果房企的真实状况像媒体说得那么好，那也就不会出现有的裁员、有的破产和大量债权、商票违约的问题了。
他指出，连恒大这样的合同销售与回款列前几名的企业都出现了48亿元的亏损，这说明房企面临的形势已非常严峻了。房企目前为了保命，以现金流为核心实施了以价换量以及减少买地等缩减资本开支等措施，一方面在合同销售看似增长的同时大大压缩了毛利空间，另一方面也提前消费了房企未来和失去了未来发展必须的土储基础。这就是市场繁荣假象背后，房企真正困难所在的原因。
从头部房企的规模量级变化上来看，2021年新增销售额依旧维持高位，但投资趋势上已出现下滑，未来行业链条或将持续收窄。
有市场观点认为，中国房价和楼市已进入一个市场情绪和预期主导的金融化阶段。简单来说，就是推动房价和成交的，不再是理性客观的居住需求，而是如何平衡资产保值投资和炒作盈利投机关系的过程。
数据层面可以看到，2020年底至2021年初，楼市行情一路向上，立刻招来了更严厉的调控。一季度开始，市场增速就出现了放缓，6月单月环比增速仅14.6%，不及往年同期。这跟调控轨迹基本上相吻合。
在融资高压下，房企需要在规模、利润与负债之间求得平衡，这是房企必须经历的一场“大考”。“事实上，在当前地价的高点之下，不论是拿到地的，还是没有拿到地的房企，普遍都很焦虑。”旭辉集团CEO林峰坦言，尽管开发商拿到了地块，但是利润被挤压了。也就是说，房企到了增收不增利的阶段，从商业角度来说，相当尴尬。
IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，下半年的房地产市场会依然艰难，但整体会以趋稳为主，在市场下行压力较大时，涉及房地产行业的各项调控措施如土地集中出让、银根管制等也有可能会出现适度放松。
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