楼市专家：全国90%的城市不值得投资，投资只看这5个
https://p26.toutiaoimg.com/large/pgc-image/2a9a299a69eb4daa9e95842d7b7bc6e3我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐好，先简单说下情况，我是女生，本科毕业农村户口名下无房；男朋友本科毕业已落户到天津，名下有一天津贷款房，在机场附近房价没怎么涨；我们俩都在北京工作，今年打算结婚，但婚前想用掉我的首房首贷买一个投资房，首付能凑30-50；然后他明年北京的社保就缴满5年就有购房资格了，到时候能再凑出100+买个小刚需自住+投资，我们俩年收入在100左右 关于投资房，想知道：
1.如何判断一个房子是不是值得投资？比如，城市，人口，国家政策，地段等这些因素要怎么去做比较，或者需要了解哪些其他的信息？
2.之前看您知乎回答，这个资金量您好像比较推荐重庆，成都和武汉，我们这个情况您更推荐哪个城市哪个地区呢？为什么会这么推荐呢？（小白想了解一下思路）
3.如果去买直接联系中介就可以吗？怎么找到好的中介？
回答：你好，如何判断一个城市有没有投资前景？
在哪里买房，到哪里工作，本质是押宝一个城市未来20年的发展前景。只有选对城市，未来才能享受城市发展红利，带你一起腾飞。从以下几个维度综合分析：
1.产业基础。产业基础决定了一个城市的财富创造能力，第三产业+工业是最好的产业结构。
2.交通。铁路网络将改变第三次城市格局，是城市发展的基础，要想富先修路。
3.人口，人口体量的大小决定了城市消费潜力，只要人口基数足够，就有无数的商业机会和购买力。同时要关注城市的人口结构，老龄化问题日益严重，只有年轻人才能不断的为城市造血
4.教育资源+科研能力。好的教育资源可以吸纳更多的青年人才，影响城市的研发科技含量，为城市发展高附加值产业提供人力基础。
5.城市政治地位，政治地位影响城市能获取的国家资源扶持
6.土地面积，土地面积决定了城市未来的发展空间会不会受限制。
7.政府负债率。负债率高的城市，未来发展会遇到困境，公共资源的建设受阻。重庆，成都，武汉这几个城市基本面都没有问题，决定是否能建仓的是价格。这几个城市明显被低估。
什么才是好的中介？这个问题的关键，在于你怎么理解中介？在大多数人眼里，中介是一个帮别人「买房」的角色。这种观念是错的。由于买房是一项远超普通人理解能力预估范围的工程，大部分人会把「买房」看得过于简单。
买房，需要一个将军视角统筹规划，执行不同的步骤。中介是分工职业，可以找房，处理贷款，带客卖房。能真正理解客户的需求，帮客户寻找房源的；业务素质过硬，能掐住卖家或第一时间找到新出房源的；银行沟通过硬，原本只能贷500的，硬能给你沟通找到贷足700的；卖房别找你砍价，找客户软磨硬泡，找你密谋划策的。都是好中介。
提问：新人首问！重新整理一下下。 家庭改善，工作在金融街，3年后去东直门。总预算1200-1400，三居到四居，最好兼顾投资。看了很久依然没定，重点考虑中国玺，建邦华府，Moma万国城，银河湾。海淀西北也看了，很喜欢西山华府无奈地点太远进城太堵；亦庄的改善型住房确实优质可惜投资潜力感觉不大，求指点。 几个问题请教： 1，大亦庄的房子真的好，河西围绕南海子，东面紫禁一号院几个品质无敌但没有地铁，金茂悦和金茂府位置略偏但有学校，和园和未来的和锦诚园离亦庄远却有地铁进进城，不知涨幅有何见解？ 2，很喜欢山水文园4期因为挨着十里河地铁站，三条顶级地铁实在诱人，但是户型太差似乎价格已经很高？ 3，石景山古城片区改善确实诱人，大片空地还没有房子，长安和玺户型惊艳但价格似乎不低，天玺户型也很赞然而稍微远地铁，不知道区域怎么看啊。 多谢指教啦！！！
回答：1. 亦庄的未来看好，南海子公园一期+二期类似奥森公园，可以赏湖跑步。南海子体育园区能够类比现在奥森南部场馆区。 不过客观说来，由于地铁、配套的问题，达到奥森的热度几乎不可能。只能说未来足协搬过来，稍微好点。这里的配套发展还需要点时间。亦庄金茂悦不建议考虑了，品质不太行，附近金茂府要好一点。 2. 山水文园，相对稀缺造就了远洋山水的普遍溢价，属于跑输大盘的产品 3. 石景山适合自住，古城那边开车的话到西二环都是一路高架。现在石景山还在做产业转型，未来升值潜力上不好评估，看重升值就仅剩选择 你看的几个盘 中国玺>银河湾>建邦华府\/Moma万国城
提问：关注房姐好久了，我们有一套东直门的东城区的倆居，能卖700万左右，家里有2个孩子，老大上3年级了，老二还小，想给孩子换一个学区，考虑西城，或者海淀，方案1想买西城小户型，抵押经营贷荣丰2008，方案2卖掉东直门去上地买一个三居，去海淀上学，同时考虑有没有必要这样折腾，目前的房子也是东城区的学区房了请房姐指点。另一套方案保留东直门，还在东城上学，抵押经营贷买一套立水桥或者常营附近的2居，300多万，还能收房租，请专业人士指点迷津
回答：1. 置换学区的话，再抵押入一套荣丰不推荐，两套学区房风险更大,不如置换一套上地三居，还能提高居住品质， 2. 假设还是在东城上学，300+做投资，可以入一套租售比高的老破小，建议看团结湖和劲松板块，这两个板块的租金收益都不错
提问：北京房姐，您好！首问盼复。家庭有东南四环学区房一套，两居，价值1100，孩子面临上小学，不想选择朝阳区，欲购海淀房产一套，家有子弹350，月供可承担2-3万，盼给个明确指示。值不值得这样做。还有一种可能是上朝阳的小学，另购一个朝阳的房产，两居，作为投资，哪里比较好？谢谢
回答：你好，考虑学区可以入手海淀 综合来说，海淀小学较好的学区有（以下排名不分先后）： 中关村学区。代表性小学有：中关村一小、二小 学院路学区。代表性小学有：石油附小 万寿路学区。代表性小学有：五一小学、太平路小学、育英学校、建华实验 上地学区。代表性小学有：上地实验小学、清华附小、北大附小 八里庄学区。代表性小学有：人大附小、海淀实验小学 海淀学区。代表性小学有：中关村三小、万泉小学 上地初中无坑，推荐上地东里，其次华清嘉园也可以关注。周边有产业的学区比较抗跌。
提问：房姐好。我在海淀有一套小两居学区房，在房山良乡伟业嘉园（小区比较老，大概有15年了）有一套顶楼复式（大概200平），良乡的房子出租了，目前手里有大概200。想优化下资产配置，想问问您，怎么操作好？我工作单位在丰台与房山交界附近，如果考虑自主兼投资可行吗？如果不考虑自主，把良乡的房子卖了再买房的话，北京哪个地段升值潜力更大？另外，担心这个房子不好卖 ，等着出手后再买，也怕耽误买房进度，该怎么处理好？
回答：良乡的如果卖不掉，可以先抵押出来，这个房子不住保值效果比较差 投资 丰台看看 角门\/马家堡\/草桥板块，朝阳看看 石佛营\/朝青\/双井\/四慧等板块
提问：房姐好，我目前在通州瑞都国际有套房（目前报650万，150平），手上资金大约有1000，现在想买一大一小两套临近的房子，一套自住，一套给老人住，由于准备让孩子去国际学校，目前看过东坝：奥园+周边限价房（到学校20分钟，825万，135平），朝青：罗马嘉园（到学校20分钟，950万，170平），常营：万象新天（到学校10分钟，820万，166平），目前的方案是卖通州房子，然后分批购入两套，之前重点看东坝奥园，后来又看了朝青和常营，目前有点犹豫不决，常营最近，有公园，有商场，就是离市里远；朝青，离地铁、大悦城都近，公园比较远，离四环近；东坝，地铁还没好，周边配套也还没好，但是小区感觉蛮好，很悠闲的感觉。 麻烦您抽时间给分析下这几个地方未来的发展，还有对应房价的合理性，另外顺便给评判一下通州房子的合理成交空间，感谢感谢！
回答：东坝还处于一个炒作概念区，郊区配置，四环价格，相比有一定的溢价，房子会新一点，自住可以考虑，投资角度不是最好的选择 常营潜力还不错，需要挑选，靠近6号线地铁附近的可以考虑，但是这个地段超过600总价的标的不建议入，未来接盘的人少。 朝青会更均衡一点，自住+保值效果会不错，罗马这价格可以考虑。
提问：房姐，您好！限高令后，对北京的现有高楼的房价会有怎么的影响呢？
回答：不是所有地方都有限高令，目前主要在南中轴线附近有较多限高。 限高是其中一个方面，关键看整个区域本身最终呈现的状态，适合的产品，是否会受到限高的负面影响。 比如孙河本身定位中央别墅区，普遍密度低，限高令影响不大。 比如从CBD直到常营这类中央商务区和关联的居住区，限高令影响大。 办公同样受影响。
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