楼市将迎来“分水岭”，有楼盘降价30%，多套房拥有者将面临什么
前言：过去20年房地产行业经历了繁荣发展的时期，不过房地产行业不可能一直繁荣发展下去，楼市迎来分化将是发展的必然趋势。
经济学家任泽平表示：房地产行业长期看人口，在城镇化发展初期，有大量的人口流入城市，这些流入的人口就是房地产行业发展的支撑，城市会出现普遍的房价上涨，但是当城镇化率超过60%的时候，城镇化速率就会放缓，房价就不会再发生普涨，而是出现分化。
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从城市的角度来说，现在城市之间也发生了人口的流动，有些城市因为经济比较发达，对人口的吸引力比较强，因此会有持续的人口流入；而部分城市经济发展比较滞缓，城市不能足够的就业和很高的工资水平，因此这些城市会出现人口的流出。通常情况下，我们认为一二线城市多为人口流入的城市，房价的上涨空间比较大，而三四线城市以及小县城，多为人口流出的城市，房价不仅没有大的上涨空间，反而可能会出现房价回调，城市之间的变得日益显著。
其实不仅是城市之间的分化，现在的楼市也出现区域之间的分化、新房和二手房之间的分化、不同楼盘之间的分化、高品质住房和低品质住房之间的分化等。可以说现在的楼市已经迎来“分水岭”，有的房子依然会有升值空间，但是有的房子将会迎来贬值。
楼市分化日益显著，有楼盘降价30%
很多人只关注整体房价的走势，其实整体房价根本就没有太大参考价值，目前在楼市调控政策不断收紧的背景下，全国的整体房价基本上不会有太大波动。对于购房者来说，局部的房价走势才更有参考价值，因为在楼市分化的背景下，确实有部分城市、区域、楼盘的房价会有明显的下跌。
笔者长期关注房价的走势，从2019年下半年开始，很多城市的房价都迎来了回调，尤其是一些城市郊区，房价回调的幅度非常明显。就拿郑州来说，郑州市区的房价基本上没有太大的变化，但是郑州郊区不少楼盘都迎来了回调，一些楼盘回调的幅度高达30%，本来房价水平在1万左右，现在楼盘的成交价格降到7000元左右。当然在实际交易的过程中，有些二手房业主降价抛售，抛售的价格难以想象，其中有一套131平米的房子，最终的成交价格只有75万元，交易均价还不足6000元，这个价格确实让笔者有些震惊。
其实很多城市郊区楼盘出现房价回调是正常的现象，因为在楼市火热的年代，很多城市的郊区房价被炒到很高的水平，房价基本上处于虚高的状态，当楼市开始逐渐回归理性的时候，郊区的房价就会迎来大幅回调。
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对于刚需购房者来说，楼市分化既是机遇，又是挑战
虽然刚需买房是为了自住，但是在如今高房价的背景下，购房者买房需要承担很高的成本，买房要掏空很多家庭的积蓄，因此房子就是很多刚需家庭最重要的家庭资产。房子升值就意味着家庭资产的升值，而房子贬值就意味着家庭资产的缩水，因此即使是刚需购房者，同样会关注房子能否升值的问题。
在过去房价普涨的时候，不管什么样的房子都会升值，购房者基本上不用担心房子贬值的问题。不过如今楼市已经进入分化的时代，分化的趋势让楼市变得更加扑朔迷离，购房者不知道什么样的房子有升值空间，什么样的房子会发生贬值。因此楼市分化会让楼市变得更加难以判断，对于刚需购房者来说，如今的楼市环境给买房带来一定的挑战。
不过楼市分化同样也是机遇，楼市分化就意味着既有房价上涨的房子同时也会有房价下跌的房子，购房者可以把握住机会购买到低价的房源，降低买房的成本。比如近期房企打折促销的情况比较多，购房者有机会买到打折促销的新房，同时也会有部分投资客选择降价抛售，购房者也可以买到低价的二手房。
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楼市分化的背景下，多套房拥有者将会面临什么
如今的楼市环境是多套房持有者不愿意看到的，首先房价涨幅收窄意味着投资房产的盈利空间已经变得非常低，如果考虑到房子的持有成本，持有房产真的很难挣到钱。在房价大涨的时候，房子的持有成本可以忽略不计，毕竟房价的涨幅远高于房子的持有成本，但是当房价涨幅开始收窄的时候，投资客就不得不重视房子的持有成本问题。
房子的持有成本到底有多高呢？经济学家李迅雷认为，现在房子的持有成本为房屋总价的6%左右，这就意味着如果购房者投资一套100万的房子，每年房子的持有成本就有6万左右，如果房价的年涨幅低于6%的话，投资房产就会很难盈利。
同时在楼市分化的背景下，部分房子还可能会出现房价回调，房价回调是投资客难以接受的事情，房价回调不仅意味着投资客持有的房产会发生贬值，同时投资客还要承受房子的持有成本，可以说是两方面的亏损。
除此之外，投资客还可能会面临一个新的问题，就是房子难以转手的问题。对于投资客来说，如果房子不能转手变现的话，每年都要承担一定数额的持房成本，房子就成了持房者手中的负担。未来如果房产税出台的话，多套房持有者还要面临房产税的负担，可以说现在很多多套房持有者都已经面临巨大的“困境”。
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结语：
楼市分化是房地产发展的一定阶段的必然趋势，在楼市分化的背景下，那些持有多套房产的投资客将会面临很大的挑战。目前投资房产的时代已经完全过去，对于投资客而言，要尽可能优化自己手中的资产，高杠杆投资的房产以及品质比较差的房产需要尽快抛售，只需要保留那些全款投资的优质房产，这样才会有一定的盈利空间。
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