多城楼市出台“限跌政策”，房价即将开启进入“下调通道”？
这是熊猫贝贝的第623篇原创文章：专栏内容提要：
魔幻2021：多地“限价令”出台，中国楼市和房价开启变局阶段？
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。
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我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，宏观经济学研究爱好者，欢迎关注。
#限价令#
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导读：中国楼市，2021年的魔幻表现
中国楼市和房价，在不同城市和地区的分化和撕裂，恐怕远远超出很多管窥蠡测群体的认知和想象。
这样的魔幻现实，在2021年的下半年，达到了一种极致。
有数据显示，今年前7个月，全国房地产调控多达352次，已经超过了去年全年。
高层频念紧箍咒，政策限制上枷锁，楼市房价脑壳疼。
当舆论和关注集中的城市还在不断加码楼市调控，抑制房价过快上涨的同时，另一批城市却在阻止房价大幅下降。
其中不乏高首位度省会级别的城市，热门城市。
这还不魔幻？全国调控一盘棋，高层意志政策表达势大力沉，里外看着都是对房价暴涨，投机炒作的整治，房住不炒大趋势嘛。
前几天写过一篇文章：年内首次“限价令”出台，人人都买得起房的城市，越来越多了？
说的是湖南省一个地级市岳阳，从政府层面官方表态，规则制定明文公示，出台了2021年全国首个“限跌令”：新房实际销售价格不得低于备案价85%。
在上面那篇文章里面，我给出了一个判断，那就是岳阳虽然是第一个，但绝对不是最后一个，土地财政高度依赖，叠加2021年下半年经济下行压力和现实环境，恐怕会有更多的城市加入主动托举房价，应对下跌趋势的行列中。
很多人不以为然，甚至会觉得是危言耸听。
没想到这才没几天，一语成谶：越来越多的城市，开始为房价下跌而感到烦恼，坐不住出手的城市，也陆续出现，昆明、沈阳、桂林，继岳阳之后，也正式开启了“房价保卫战”。
只是颇为讽刺的是，这保卫的，不是抑制房价上涨，楼市火热，而是防止房价出现恶性下跌，对楼市信心产生冲击和影响……
这篇文章，就和各位读者朋友，一起看一看这些城市“八仙过海，各显神通”的“限价”手段和方式，聊一聊未来中国房产楼市，在不同城市的趋势可能。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
[*]文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
[*]每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。
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一、多个城市，各显神通，“托举房价”不容易
辽宁沈阳，房价普降，已成现实：
2021年8月份，一张沈阳8月楼盘降价地图在网络疯传。
涉及沈阳9区50盘的最新降价情况。
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注：图片来源于网络
当然，秉承严谨客观的态度，我还特意咨询了北方地区的同行朋友，还找了几个中介渠道进行了“探盘”摸底。
沈阳的房价，是真的惨。
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沈阳可不是什么小城市，是货真价实如假包换的省会城市，地区核心城市，高首位省会中心城市。房价出现这样的表现，着实令人感到意外。
开发商可能缩减成本，可能偷工减料，甚至还有可能工期延长，销售先行，一切的一切，不就是为了赚钱么？新房房价，对于开发商来说，都是经过反复测算，利润预估得出来的盈利生命线，有一说一，不是万不得已，不是信心磨灭，开发商宁愿托，宁愿各种手段，也不会去往下调价格。
这个只要稍微有商业经营经验的人都懂，但是开发商还是选择了这样极端的办法，说明什么问题？
购买力脱节，不降价，根本卖不动，市场经济就是这样的，死道友不死贫道，市场环境看准了，就看谁跑得快了，局中之人，身不由己，说到底也是生意人，是商人，倾销甩货，亏本割肉，跑的一定要快，不求最快，只要比同行快，就行了。
当地政府就坐不住了，这牵头降价的还是品牌房企万达，还真是顾脸不顾腚……
沈北新区万达广场（万达盛京ONE）项目于2020年5月23日首次开盘，均价约11000元/平方米，从首次开盘到今年6月，在价格方面未有太大变动。8月推出的“特价房”活动，是在原价基础上“直降”3000元/平方米，这让不少老业主心里难以平衡。
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针对房企降价销售行为，沈阳市沈北新区多个政府部门近日联合约谈了部分开发企业，要求企业在考虑自身利益同时，要遵循房地产市场发展规律。
虽然没有明确的限价规定，但是从地方政府和房企在市场经济环境下的表现，已经能够说明很多问题。
云南昆明：首次喜提全国房价跌幅第一，或许才是开始
2021年6月昆明喜提房价跌幅全国第一，按照当前昆明楼市的现实情况来看，7月份恐怕也难逃倒数位置的凄惨，就算有所改善，跌了就是跌了，没有什么契机和基本面的好消息，短短几个月，想要翻身都是奢望。
数据出来了，7月份，昆明新房住宅指数环比下跌0.5%，跌幅全国第三，而6月份昆明的跌幅则为0.8%。
根据数据统计，昆明7月新房成交均价14702元/㎡，环比上月跌5.6% 同比去年跌4.7% 。市场明显，供大于求，同时首套房利率上涨，最高已突破6%。
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当然，这个已经是统计学层面的非官方统计，对应到现实，昆明的楼市和房价，那是真的有点尴尬：
如果从普通昆明市民的日常感受上来说，“昆明楼市降价潮”似乎已经席卷全城。
从呈贡到巫家坝再到北市区，过去上万元的公寓，现在只要六七千、四五千；
曾经接近两万元的洋房，打出了一万出头的促销价；
均价全面突破1.5万的北市区，又出现了五年前不到万元的住宅；
2万+俱乐部聚集地巫家坝，现在最低1.4万+就能买到......
具体的项目也不用过多罗列，昆明连续涨了几年的房价，连横盘都撑不住，政策和金融环境一变，就好比照妖镜照下，马上现行。
咨询了昆明的同学（我大学在昆明读的），除了学区房（昆明学区房是长期吃香）和核心地段有好品牌的次新房价格还行，抗波动能力较好，基本上所有的房子都在跌。
当然，实事求是地说，昆明作为省会城市这一波的房价下跌，和商住公寓在前几年的大批量库存也有关系：
截至2021年上半年，昆明公寓市场存量达448.7万方，去化周期长达4年零7个月。存量庞大，去化艰难，因此昆明楼市这波降价潮中，吸引注意力的很多都是公寓产品。
频繁且大面积波动的价格、持续增长的住宅供应、显著下降的成交量......昆明楼市最近的表现，显然是进入了市场调整周期。
8月11日，昆明市房协组织TOP30房企及大型经纪公司召开“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会提出：
将加强市场监管及监督，发现扰乱市场现象，尤其恶意降价行为及时举报。相关部门首先约谈相关楼盘项目，如不整改，情节严重者将停止项目网签。
简单来说，就是不准明目张胆地为了跑量而进行降价倾销，开发商要是擅作主张的就用网签卡住。能喘这么大的气，说明是真的急了。
昆明这个城市只要有所了解的人都知道，缺乏核心经济产业，主打旅游的省会代表城市，对土地财政的依赖很高不说，房地产经济这个游戏里面，也绝对是排在全国平均水平以下的，最明显的，就是烂尾楼太多了……
2020年，业主无奈入住烂尾楼“别样幸福城”可是让昆明体验了一把网红的感觉，当然这个红的感觉不是那么开心就是了：
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别样幸福城烂尾楼业主，图片来源：头条图库
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别样幸福城烂尾楼业主，图片来源：头条图库
云南省会昆明，彩云之南，鲜花春城，很明显，房价和楼市，已经需要到“政府出面托举”的尴尬地步了。
广西桂林，中国中小城市的范本，在房价下跌的压力中艰难突围：
桂林的房价下跌，绝对属于公众视线以外的真实行情，而且桂林不是孤例，类似于桂林这个规模的城市，其实都面临着同样的问题。
基本上，大多数省份，拿掉高首位的省会城市，基本上都是这样的城市，只是桂林地方政府对房价下跌反应比较快：
今年以来，桂林房地产市场基本表现为“以价换量”、“有价无市”的状态，销量明显下降。
据行业相关数据显示，上半年，桂林全市（六城区和十县一市）商品住房成交面积与成交金额同比下降超40%，成交均价约5800元/㎡，同比下降约2%。截至6月末，商品住房累计可售面积超过680万㎡，库存消化周期约19个月。
地方赶紧召集所有开发商开会整顿。
临桂区长召开紧急会议，要求各大房企抱团自律，坚决抵制降价抛售行为，凡降价者不予网签。
这招数和昆明如出一辙，同样是以不予网签来威慑开发商，不允许降价。
和岳阳市直接出台限跌明文政策不一样，其实和桂林这样的地方政府通过约谈，卡脖子的形式干预楼市和房价，才是常态，脸面问题，大家都懂。
这还是已经公开的，没有公开，关门会议，对外保密的城市，还有多少？
救楼市这件事，方法很多：
江西南昌——出台关于拉动楼市若干措施，实施推进大南昌都市圈城市户籍居民享受同城购房政策，都市圈内买房同权意味降低购房门槛，等于是变相突破限购条件了，除此之外，也放宽了新房预售条件。
四川雅安——对位于雨城区中心城区范围内，买首套或者二套新房的购房者，给予一次性补贴，补贴额度为200元/㎡。只要是买新房附加产权车位的，将给予车位销售价格4%的补贴，购房者可以获得最高限额2个。
2021年的房地产市场，在很多城市，是真的难，下行压力是真的大！
不吹不黑，拿事实说话，很多城市无论经济还是财政都严重依赖房地产的发展，承受不起房价下跌的损失。所以政府出手，托举房价，也就成了必然。
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二、从经济基本的逻辑关系，看懂房价下跌背后的各方心态
房地产经济，在很多城市，已经事实上步入了生死局。
开发商群体被“三道红线”压顶限制，压力山大，对销售回款，现金流的周转需求，生死一线；
大放水和输入型通胀持续之下，从建材到木材，再到家电，都在普涨。
两道红线卡住了房地产行业最大的输血渠道。
疫情冲击的后遗症叠加不可预判的自然灾害……
种种因素，就让很多城市的房价，必然承压，对土地财政依赖越大，压力越大。
从经济逻辑来看，房价下跌，依赖土地财政的地方政府会着急吗？
不会，最着急和煎熬的，是楼市参与者，是市场信心，是市场预期，客观来说，政府除了税费上的收入有点可以忽略不计的损失，其实楼市房价怎么样，还真的影响不大。
但是地方政府对房价下跌敏感，甚至不惜行政干预和托举，对开发商进行约束管理，其实关心的关键点，是后续土地还能不能卖出去。
开发商降价，说明宁愿牺牲利润都要跑路了，别说质量不质量的，能不烂尾就很行情了。
这样的城市，哪里有可能继续通过土地出让实现财政收入？
特别是缺乏核心经济产业，人口持续流出，经济基本面脆弱的城市，都需要去面对和解决这个问题。
躺在土地财政上面的时候有多轻松，现在就有多紧张。
7月份的全国70城房价表现，很说明很多东西：
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图片来源：统计局官网
昆明、桂林、泸州、南充、遵义、大理、韶关、常德、岳阳、平顶山、赣州、安庆、秦皇岛、呼和浩特。
考虑到数据的滞后性和现实情况，这个名单还有进一步扩大的趋势和可能。
基本上全都是经济基本面较差的城市，或者是以旅游业为主的城市，要不就是规模以下，人口流出，资源枯竭的城市。
总之，今天的降价压力有多大，曾经的土地财政依赖就有多大。
用香港电影出镜率最高的那句话来说：“出来混迟早要还的”。
开发商本质是商人，商人逐利，厌恶风险和波动；
买房的人，不管出于什么目的，对于价值贬损的商品，是不会有兴趣的；
这就很考验地方政府经济管理和组织发展的底层能力了。
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图片来源：网络
三、环境和趋势的判断：房价下行，是势在必行
基于以上的现实案例情况和逻辑分析，对于后续可能会有越来越多的城市加入到“通过行政限制去托举房价”的行业中，更多的“限跌令”和“约谈管理”，可能成为2021年下半年中国很多城市楼市的常态和频繁事件。
但客观来说，这是违背市场经济供需主导的周期规律和价格趋势规则的。
短期的行政干预，本质上是通过体制管理进行市场管控，目的都是要“时间换空间”。
但事实上，换空间，绝对不是一朝一夕就能换出来的，控制房价上涨有多难，想要托举房价下跌的难度不会少到哪里去。
毕竟战争胜利冲刺分钱和兵败溃退，跑路逃命，从能动性的角度上来说，是差不多的。
所以行政手段对于市场经济的干预，如果没有明确的经济转型，支柱替代，实现增长的方向以前，就很容易变成“拖字诀”，然后随着时间的延续，边际效应持续衰减，直至失效。
当然，这不是唱衰，万物有周期，市场有规律，涨的有多欢，就要接受跌的有多疼。
不能因为涨多跌少，牛长熊短，就认为永远向上的方向不会变。
很多城市房价下行压力很大，开发商也是越来越难的本质趋势和现实情况，才是人间真实。
理性的来说，不同城市治理和管理的水平，包括自身经济基本面的条件是完全不一样的，但是肯定不能盲目乐观的认为所有的城市都能成功的从“土地财政依赖”的泥潭里面顺利脱险。
有些结果，在没有到来以前，是没有人会去接受和相信的，但是并不会妨碍这样的结果会真正到来。
“限跌令”只是表象，更深一步的，要看到，很多城市的房价，价格回归价值，是必然趋势。
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写在最后：几个分析观点和建议的分享
楼市的极端分化，甚是魔幻，热门城市重重调控，房价依然坚挺，好房子依然一房难求。
而更多的普通城市，中小城市，却势不可挡的进入了一个下行趋势的市场环境。
对于买房群体来说，就很难受了。
我并不知道看到这篇文章的人，是在什么样的城市，楼市环境和趋势如何，所以只能结合文章的分析，谈几点个人的观点和看法：
1、房价都需要政府托举的城市，完全没有投资的价值和意义，但是对于刚需群体，反而是最佳的窗口期，市场买卖地位转变，选择会更多，议价能力会更强，如果是买了自己住，不要错过这个宝贵的阶段。
2、城市经济基本面是有周期变化的动态环境，摆脱土地财政依赖，对于很多城市不亚于涅槃重生的考验，就是北广上深这样的一线都有房价下跌的阶段（当然很短，不代表没有），所以现在应不应该买房，很考验对所在城市未来发展趋势和基本面潜力的判断和认知。
3、下行市场中的城市，是一个挤泡沫的过程，在这个过程中，其实是价值认知和发现的最好时机，横盘、下跌的时候，谁更有价值，谁的价值更硬，就体现出来了，想买好东西，就不要想着捡漏，揣着抄底心态的人，基本上都要被市场抄家。
能扛得住下行环境的压力的，未来一定有价值成长和反弹的动力。
反而波动太大的房价，说明了什么问题？泡沫太大了！
4、楼市信息屏障的存在，对于很多城市的购房群体而言，很难看准当前行情，有些地方政府哪怕已经出手，也不一定在明面上，市场端永远是趋势信号传递的终端，所以要不要买房，该不该买房，在当下这样的趋势环境里面，一定要谨记从需求出发，而尽量摒弃所谓的投资判断，拿消费心态买房子，拿需求对匹配房子才是正道，这也符合房子必然需要回归居住使用的生活资料的大趋势方向。
不过话说回来，现在恐怕对于炒房投机，价差套利的群体和资金来说，恐怕算的上是“至暗时刻”了吧？愿赌服输，上了牌桌，盈亏自负，输赢得失，都是时代的馈赠，还没得选。
不要质疑国家对于“房住不炒”的觉醒，而当下一切，可能只是刚刚开始。
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文章郑重声明：
本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。
并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流
文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。
以上。
2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。
预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！
文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。
或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。
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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。
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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。
这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。
熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……
不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。 客观实在 价格跌了。我都买不起。哈哈。限跌令。 买不起啊，还是住老房子好了。天价房钢筋混凝土可以遮风挡雨！一道风景线！ 专家的分析都是在跌，可是现实中就我们那四五线的小县城还是在不停的涨。 有吗？我家乡那个破县城从来没有跌过。 分析到位，客观真实。 我们衡山这小城镇都还要5，6干都冒跌！ 车都不是人人买的起的，房子要人人买的起。 商品最终脱离不了价值，要接受市场考验
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