楼市启示录：我卖多少钱，你才会买单？| 蔡扬文
中国楼市，向来是个政策市，一切都在意料之外，一切又都在情理之中。每一次调控总倏忽即至，每一次救市都轰轰烈烈；每一次下行都哀鸿遍野，每一次上涨都烈火烹油；
于是，在一次次希望、失望、绝望和振奋之间，我们和楼市一起，跌宕起伏，反复轮回。
只是，岁月蹉跎，再回首，青春已悄然而过。
无论你已赚了个盆满钵满，备足干粮；还是筚路蓝缕，饥肠辘辘，都需要在这个时代中，继续向前。
2021，我们还能期待点什么？
以下是个人对后市的一些看法，抛砖引玉， 不做投资参考：
1、绍兴本轮楼市调整，会持续多久？
预计至少6个月以上，也就是说，春节后可能才迎来“小阳春”；
绍兴楼市经历过两次大横盘：2011的国八条和2014的过热调控。
2011年1月出的“新国八条”，力度之大至今保持最严纪录，楼市快速“冰冻”，直至12年3月才回暖，横盘超一年。
2014年，为抑制13年大涨行情，绍兴主城区首发“限购”，不到一年，政策迅速转向为“去库存”，楼市快速复苏。
当下环境变量不能同往日相提并论，但波动市场的逻辑仍相似。
调控既然出来了，短期“逆转”可能性很低，谨慎乐观预测至少半年，“不谨慎不乐观”点一年。
所以2021，“金九银十”没了，“年底冲量”没了，“春节返乡置业潮”没了。
那些身负指标又不能”以价换量“的地产人们，待到明年春暖花开时，就算胜利。
2、房价会不会回调，何时调？
楼市价格回调，从来都是个“伪命题”。
当你还在考虑这个问题、举棋不定的时候，一般早已有人果断付诸实施了。一般而言越头部的房企，动作越快。
调价损失的是真金白银，货值动辄减值几千万几亿的，谁都会肉疼，一般而言房企”流速“比利润更重要，现金流第一，所以管不了那么多了。
更关键的是，楼市观望预期下，急于入场的潜客很有限，SP一个少一个，最先调价才能完成“抢收”。
动作一慢，可能吃不着肉只能喝汤了，也不顶饱，不如不调，还能赚个好名声。
3、本轮房价可能的回调幅度？
小幅回调，从历年看3%-10%都是可能的。不调价难以”以价换量“，调少了没感觉，调多了则有监管风险和老业主反弹。
在“买涨不买跌”的绍兴楼市，调价从来都是门艺术，如同电影《本能》女主的心理局，玩的不好，不但适得其反，还会命悬一线。
绍兴新盘，政府备案制后价格浮动有限，但通过车位打折、物业补贴、升级装修、赠配家具家电、活动返减等手段，可综合调价。
比如200万的房子，送半个20万车位，相当于售价变成95折。
最重要不是降没降，而是说辞上你能圆过去，让所有人心里舒坦。
今年房价大幅下探可能么？可能性不大，本轮调控以“稳房价、稳地价、稳预期”为目的，不让大涨也不让大跌。
过大的下探幅度，可能引起楼市与经济“硬着陆”，出现系统性金融风险，触发政府“救市”动作，相当于本轮调控过早结束了。
所以，房价“最好的样子”，是稳妥区间内的小幅震荡上行。
4、何时买房，才能抄底楼市？
个人预计，今年四季度楼市会深度横盘，出现“相对低位”。
如果画一张波线图，那中国楼市房价长期呈现的，是长达十年的震荡上行，时至今日，何时买房最划算？
当每一轮房价到达波峰拐点后，下行通道段，往往是相对低点。
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市场深度盘整，会是房企最难熬的时光，库存高企、回款枯涸，楼市会出现个别松动的“缺口”，比如14年镜湖天御花园、迪荡世茂几荷等。
这时购房者牢牢占据了买方市场，可以多踩踩盘，多加微信，及早发现每个稍纵即逝的楼盘让利机会。
5、中长期看，房价会怎么走？
从宏观面看，中国楼市、美国股市依然是全球两大最佳避险资产，没有改变。
后疫情时代，全球性的货币放水和CPI高企的通胀压力下，中国楼市作为“货币蓄水池”和金融稳定器，从未如此重要。
我们总说房价涨，其实只是钱不值钱，对于楼市来说，不涨即是跌，房子很大程度上，只是货币的代表。
所以，“夜壶”还是那个“夜壶”，只不过当下还没到憋不住尿的时候。
2021，弱周期、分化和“慢牛”行情，或成为楼市新常态。中长期看，楼市“慢涨长牛”态势不变；
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2020年年初，疫情还未散去，我写了一篇文章《我名下只有1套房，最盼房价跌，但2020楼市真的会大涨！》（刊于2020年2月15日，点击阅读）。
当时预测大涨的原因，是担心疫情被夸大，担心大水漫灌的宽松货币环境。
虽然有预感，但2020年楼市火爆的程度，依然超出了所有人预期。
白热化的土拍，使得遍地都是一夜躺赚百万的魔幻故事；感觉出门扔块砖头，都能砸中个几十亿地产操盘手；
作为一个土生土长的绍兴人，如今这遍地2万+，甚至2万5+的绍兴城，总有些陌生，些许恍如隔世。
狄更斯说，“这是一个最坏的时代，这是一个最好的时代”，2021，没有了财富自由的悸动，却还原出生活的原本节奏。
赵英俊《送你一朵小红花》里有词，
“送你一朵小红花，开在你心底最深的泥沙"
"奖励你能感受，每次轮回的挣扎...”
2021，盼送君千里，归来仍少年。
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