未来五年，广州楼市将是这样
呼，一记大锤下来，未来五年广州楼市发展布局就确定了！18日，广州住建局印发了《广州市住房发展“十四五”规划》通知。这份通知，提到商品房、政策性住房，提到了价格指导，提到了土地供应，提到了旧改……
干货满满。
近60页的长文，汇成购房者的一个疑问：对未来买房有什么影响？
我们一个个区来看。
越秀区：没地，新房少，还是看看租赁房吧
越秀区，两个字，没地。
没新的土地供应，就要从别的地方“挖出”新的地来。
从哪里下手？
一个是旧改，一个是非住改租。
非住改租就不多说了，大约就是从办公、商业类物业入手。
旧改，主要集中在登峰村、西坑村和瑶台村街等区域，预计于2025年前安置房基本建设完成。
说是这么说，但越秀的旧改进度真的，很慢。就说这几个村，2009年就纳入了首批旧改名单中，但除了杨箕完成改造之外，其他都没有进入实质的改造环节。
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再来看看越秀区各类的住房的比例。
“十四五”期间，越秀区规划各类住房共2.21万套，全市最少。其中，新建商品住房的套数只有5000套，只占全部规划的23%。更多的配比还是分给了政策性住房，单保障性租赁住房就占了大头，有1.6万套，占比高达72%。
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“十四五”期间，越秀商品住宅依旧供应少，预计会维持目前的楼市状态。
天河区：不用抢，规划的房子够卖10年
天河区就有意思了，整个分区指引，没有一个字提到商品房。
住房发展策略，只有两个：
一是多渠道筹建政策性住房，一是促进住房和产业协同发展。如何促进？还是要发挥政策性住房对产业发展的支撑作用。
很明显的一个意图，弱化商品住房，重点发展政策性住房。大家都不要去抢了，我们会提供很多保障房。
看看未来五年天河产业重点发展片区，国际金融城、天河智慧城、天河智谷片区、天河软件价值创新园，近几年的供地以商业用地为主，宅地规划少。天河智谷片区多一点，但随着牛奶厂、广氮宅地陆续卖出，未来能提供的也是有限。
但天河的购房需求还在，不能一味地抑制。所以在规划中，五年内也将提供3.5万商品住房，占比31%。
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去年一年天河卖了约3000套房子，按照这个去化速度，提供的3.5万商品住宅能够卖10年，不怕没房子买。
海珠区：推进旧改，提升品质，要做漂亮的海珠
海珠各类住房比例划分其实是和天河差不多的，30%左右的商品住房，2.5万套。70%的政策性住房，约6万套。
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但有一个明显的特点就是，发展的方式和区域非常明确。
海珠的住房策略，一个是城市更新，一个是提升品质，两者都是围绕着旧改来展开一体化推进。
今年，海珠“十四五”规划就提出，需改造提升的“三旧”地块面积约占城市建设用地的50%，也就是半个海珠都要改造。这个曾经的工业区、城乡结合部，是下了决心要升级产业，提升片区功能。
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这五年，住房布局会围绕着“一区一谷一圈”创新平台建设，要买房就看准这些区域。
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去年海珠卖了约1500套房，这么一算，未来几年完全不会出现无货可供的状态。
荔湾区：属于白鹅潭的时代要来了
荔湾的住房发展策略也很明确，加大住宅用地收储和供应，积极筹建人才公寓。
地从哪里来，广钢、白鹅潭。
其实，这几年广钢用地已经卖得差不多了，再收储的话只能从旧改下手。白鹅潭地区倒是有不少地，从未来五年的住房布局来看，也是集中在白鹅潭的茶滘、东墩、海南村、沙河村和西郊村等城中村改造区域，预计提供的商品房为3.5万套，占比36%。
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目前，荔湾即将上市的广州滨江上都，广州幸福中心、广州国际医药港等都位于白鹅潭板块。
南沙区：想炒房？没门！
南沙，一个特别的存在，作为广州的副中心，被单独拎出来作为一个板块介绍。
牛还是南沙牛。
和中心区截然不同的是，南沙商品房占了大部分，足足9万套，占比72%。
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这些房，将布局在横沥岛尖明珠湾、万顷沙、南沙湾、金洲等区域。
为了支持产业发展，南沙还规划了3万多套政策性住房，占比28%，相比中心四区的占比来说，真的少之又少。
如此大的新房供应，如何消化？
去年，南沙楼市大热，年销售套数达到2.23万套。9万套的货量，按照去年的热度去货，刚好可以卖5年。
但，前提是必须复制去年的楼市行情。
值得注意的是，去年南沙楼市外地客占比非常高，渗进了不少投机炒房客。
按照南沙“十四五”的住房指引政策，未来五年，首先一个要做的就是稳定房地产市场发展，警惕市场游资投机炒作。很明显，想在南沙炒房，没门！
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此外，根据南沙“十四五”规划，争取到2025年常住人口达到120万左右。这个目标，比6年前《广州市南沙新区城市总体规划（2012-2025年）》中规划的2025年230-270万的人口直接砍半。
但即使是120万人的目标，按照近九年南沙人口年均不到5万的增长速度，也较难实现。
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入手南沙，只能是陪伴型的“养成系”，和它一起成长，一起变大变强。
白云区：一不小心，就成了外围区域
先告诉你们一个不好的消息，白云区被归入外围区域了！
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从地理位置上讲，白云大部分区域确实属于外围。特别是北部四镇，到珠江新城20公里以上。广袤的北部，只有一条孤零零的3号线。
白云区的住房战略是加大商品住房供应，规范住房租赁发展。简简单单的一句话，其中却大有玄机。
白云区的规划里，未来五年将提供13.2万套保障性租赁住房，高居十一区榜首，占17.4万套总量的76%！而商品住房只规划了3万套，占17%。
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这也意味着，未来几年，大量的廉租房、人才公寓将涌入市场。新增的这些住房，主要布局在白云的几个产业中心，包括白云湖数字科技城、广州设计之都、白云新城、民科园等。
去库存，稳房价，保安居，升品质，安排得明明白白。
截至2020年，白云区常住人口为374万。很多人不明白，这么多人，还消化不了那一点商品房？
但现实就是，楼市库存去化周期常在十个月以上。
别忘了，白云虽然被划入了外围区域，但底子里还是属于广州老城的，4.8万/㎡的均价。
白云人口虽多，但户籍人口只有112万，超三分之二是外来人员。再加上空有老城区的底子，实则外围区域的配套。就算买得起，又有多少人愿意去？
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买不起房，但还有这么多人的居住问题要解决。好，那我就提供更多的廉租房。
根据白云区的住房发展策略，未来几年，要促进住房和产业协同发展，推动“产业链”带动“人才链”，大量引进战略新兴产业、先进制造业、服务等行业人才。人才要安居，暂时买不起房的，有十几万套的政策性住房预备着。
黄埔区：9万套新房，只能这么多了
黄埔是广州三大楼市当红炸子鸡之一，楼市库存低，部分区域缺货严重。
“十四五”，理所当然要增加供给。
未来五年，黄埔规划了15.25万套住房，总量仅次于增城、白云和番禺。其中，新建商品住宅9万套，占比近六成，新房供应量仅次于增城。
去年黄埔卖了约1.7万套房，9万的量也能卖个5年了，刚刚好。
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新增的住房供应，主要分布在科学城、中新知识城，以及横沙村、文冲村、沙步村、茅岗村、笔岗村、火村村、刘村村等城中村改造区域。
黄埔号称三年拆掉66个村，后续新货补给会非常充足。
除此之外，还有6万多套政策性住房补充，重点分布在科学城、中新知识城等重点平台。
科学城产业人口密集，新供应的政策住房大概能消化。但是中新知识城现人口不足，大量政策性住房进入，会对商品房市场造成一定的影响。
番禺区：类长租公寓，我盯上你了
番禺的目标很明确，控制大宗面积住宅用地供应，增加中低价位、中小套型普通商品住房用地。
以前规划的大户型太多了，减少一点。
另外，要严查“类长租公寓”的问题，规范租赁市场。和白云区的小产权房一样，番禺市场上大量的使用权公寓也是一个老问题了。
住宅布局，新增主要分布在广州国际创新城、广州南站商务区、万博商务区，以及福涌村、里仁洞村、沙溪村等城中村改造区域。
提供的住房里，一半是商品房，一半是政策性住房。正好，政策性住房也分布都以上几个区域。
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花都区：还要去库存呢，商品住房规划少一点
和其他区域一样，花都的住房发展战略也是稳定商品房市场，完善住房保障机制，推动人才安居置业。发展住房租赁市场，推进老旧小区改造。
新增住房主要布局在融创文旅城板块和花都湖生态圈板块，以及横潭村、三东村、田美村、杨一村等城中村改造区域。这些都是近年花都重点发展或旧改的区域。
有意思的是，区别于其他区域，花都的政策性住房没在上面说的几个重点区域内，而是分布于临空高科技产业园和花都国际先进装备制造产业园等重点平台。
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花都目前楼市库存仍然较大，规划的商品住房就少一点，占比36%，超六成为政策性住宅。
增城区：16万套商品房，东大仓的豪气
作为广州的东大仓，增城此次也非常豪气，规划20.14万套住房，总量全市第一。
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供应还是以商品房为主，16万套，占比近8成，剩下的两成是政策性住房。
要知道，但去年，增城就卖了约3万套新房。
分布的区域，主要是在荔城和新塘。
其中，政策性住房重点布局在广州科教城、广州东部交通枢纽和增城经济开发区等重点平台及轨道交通站点周边地区，并没有和商品房抢市场。
从化区：别急着盖楼，配套先完善了
理智的从化，住房发展战略一目了然：别急着盖楼，先把配套完善了。
就算要供地，也要从配套和交通都较完善的城区及14号线站点周边下手。
“十四五”期间，从化规划4.43万套住房，总量倒数第二，仅比越秀多。其中，商品住房3万套，分布在街口街、城郊街、江埔街等从化区中心区域及轨道交通站点周边地区。
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同时，稳稳地立住了旅游区的人设，稳步发展旅游地产、养老地产等多元化地产。
要养生，去从化。
总结
“十四五”期间，越秀、荔湾、海珠、天河主要目的是推进城市更新，稳定住房供应能力。同时，适度提高中小套型商品住房、政策性住房的供应占比。
这个从住房的分类占比就很明显了，政策性住房都不少，占比超60%，和外围区域正好相反。
而外围区域，白云、黄埔、番禺、花都是中心城区人口与功能疏解的主要区域，新房供应自然不会少。除了白云区外，其他三个区新房占比都在60%以上。
统观十一区的住房发展战略，可以总结出几个共同点：
首先，市场必须要稳，不能像去年一样暴涨了，要稳定持续地发展。
其次，规范租赁市场，推进和落实“租购同权”依旧是“十四五”重点目标。
第三，旧改不会停。十一区都提到了要推进城中村改造，特别是海珠、黄埔，特意强调了“加快推进”。
第四，加大人才房供给。要把人吸引进来，首先就要解决住的问题。
最终目的只有一个，稳地价、稳房价、稳预期！ 广州未来五年的住房局势，定了！
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