全国多地延期第二轮集中供地，调控收紧下土拍新政或在路上｜封面天天见·楼市观察
封面新闻记者 毛茂沙 见习记者 余思函昨日（8月18日），“双集中”土地新政22个试点城市之一的杭州，土拍市场突生变局：杭州市规划和自然资源局发布补充公告称，对原计划在第二轮集中供地中出让的31宗地块终止挂牌，具体竞拍地块与对应规则将于8月31日前重新公告。
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事实上，第二轮集中供地按下“暂停键”的并非只有杭州。截至8月18日，已有长沙、深圳、天津、惠州、青岛、上海、苏州、济南、杭州共9座城市发布公告明确推迟拍地。除惠州外，其余8座城市均为集中供地试点城市。
“双集中”新政是否继续？又缘何生变？市场又将出现什么新变化？从近期全国市场释放出的动态或能找到一些端倪。
多地相继叫停第二轮集中供地严格执行控溢价、限房价、禁马甲
在“房住不炒”的长效机制和三稳目标下，今年全国楼市掀起了新一轮调控潮。调控范围除采取限购、限贷等措施对需求端进行抑制外，还逐渐延伸到加强土地、金融等供应端改革。今年在土地市场开启的“双集中”新政便是其中一项分支，要求22个试点城市按一年三次集中组织土地出让活动，其中备受关注的首轮集中供地已于3-5月完成，眼下正是第二轮供地的高峰期。
不过，除在6月就已完成第二轮集中供地的厦门、长春、无锡三个城市外，7-8月全城多城接连叫停供地，不仅有越来越多的城市加入到延迟供地队伍，个别热点城市土拍新规也出现大幅调整。
8月6日，深圳公共资源交易中心发布公告称，中止第二轮集中供地的22宗地出让，已交纳的竞买（投标）保证金将原路退回开发商，具体出让时间另行公告。
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截图自深圳市公共资源交易中心官网
8月10日，天津发布公告，将第二轮集中供地中的61宗地挂牌时间延长至2021年8月31日，挂牌起始、截止时间均做延期。此外，还对这61块地最高限价进行了调整，溢价率要求不超过15%。其中，60宗地块下调了最高限价，另外1宗地也设置了最高限价。
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截图自天津公共资源交易中心官网
早在7月30日就对外公布了第二轮集中供应土地信息的青岛，在8月11日紧急叫停终止出让后，又于昨天重新公布了《青岛市市辖区第二批次住宅用地供应集中公告》。更新后挂出的地块减少了13幅，目前为87幅。此外，在竞买资金及企业资质方面提升了参加企业的门槛，并明确规定违反竞拍规则的房企3年内不得在青岛市参与土地竞拍。
不独青岛，苏州、济南等地也提出了“禁马甲”行为，并明确要求竞拍房企的股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
在非试点城市惠州，被称为史上最严调控政策的“惠八条”于8月9日紧急出台，不仅要求限售3年、临深片区限购二套等规则，更明确“熔断+竞配建+房价限定”的土拍条件，以“稳地价、稳房价”。并于次日中止两幅地块出让，明确告知“待房价地价联动措施完善后再恢复挂牌出让”。
集中供地调控背后楼市或将迎来真正降温
统计显示，全国至少有 5 个城市已明确土地竞拍规则调整，即强调要完善房价地价联动机制，如杭州、东莞、金华、惠州和义乌等地。其都在近期房地产调控文件中提及了相关内容，预计后续其他城市也会“跟上”，以进一步打击土地市场炒作现象，从根本上落实三稳工作。全国多城相继调整供地规则的背后，又意味着什么呢？
先回顾一下首轮集中供地，除长春、郑州等城市遇冷外，不少热点城市出现了的竞争激烈、地价有所抬升的明显趋势。
以深圳为例，在首轮集中供地中共涉及6宗土地，其中有3宗以45%的溢价率出让，两宗在竞拍后一分钟内就被举到了45%的上限溢价率，楼面价最高达69967元/㎡。
再看重庆，首轮集中供地共出让46宗地块，总成交金额为635亿元，平均溢价率43%，其中近五成的地块成交溢价率超过50%，最高溢价率达到130%。
而在武汉，也拍出了激战421轮次后、溢价率达103.27%的“地王”。
趋高的溢价率、自持比及地价、房价双重压力，客观上让房企利润受到压缩，对房企资金实力、算账能力、开发实力也提出了更高要求。为稳成本、保利润，部分房企产品开发趋向保守甚至出现“倒退”，后期产品品质受到影响。这显然不利于“房住不炒”和“三稳”目标，调整势在必得。
业内人士指出，这一系列调整既是对“高热度”拿地现象的纠正，引导房企理性拿地；也正是顺应了房地产市场平稳健康发展的基调。伴随着越来越多的城市加入集中供地的调整行列，拍地规则、变数也随之趋于合理，未来楼市或将迎来真正降温。
成都暂未发布第二轮集中供地相关通知业内：“竞品质”或将成为土拍新“标配”
成都今年第二轮集中供地将何时公告、如何开展？当前成都暂未发布相关通知。不过据《经济观察网》8月11日报道，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面，可供参考。
1、参加宅地竞拍的企业需具有房地产开发资质。
2、加强对房地产企业购地资金的来源审查。
3、溢价率不超过15%且不允许通过提高起拍价格调整溢价率。
4、溢价封顶后不得以竞配建等方式增加实际地价。
以上调整的核心思路主要是三条。其一，通过审查企业资质、资金来源等，从供应端降低风险以保证整个开发周期的安全。其二，严控地价从需求端稳定房价。同时，降低房企竞配建负担，以保证企业利润促进房企开发品质产品。
值得注意的是，今年6 月 7 日，成都发布了《成都市新建商品住宅技术管理规定》，对成都市新建商品住宅项目的质量、品质、使用功能等进行了详细的明确。
在已更新规则的第二批集中供地城市中，青岛要求“达到最高限价后，转到线下竞高品质住宅(绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑)建设环节”；杭州将开展“竞品质”试点，由过去的单一“竞地价”转变为先“竞品质”再“竞地价”模式，且试点地块全部实行现房销售。
实际上，今年上半年已有部分城市陆续出台了“品质”相关政策。如北京，在首轮集中供地中便要求“品质与地价同行”，采用先“竞地价”再“竞品质”的模式；西安实行“限房价、定品质、竞地价”出让；此外苏州、无锡等地从商品住宅建设角度也制定了相关的品质要求。
业内人士表示，伴随调控的深化，开发“品质”相关要求被放到重要位置，反映到土地市场上，“竞品质”或将也成为土拍新“标配”。于房企而言，企业基本面也将随之变化：过去强调规模，现在看重运营，未来更多得比拼品质。
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