打压学区房、集中供地、限房价……六大关键词看懂楼市走向
8月5日成都出台新的摇号政策，要求购房者的户口和连续社保要在买房所在区满一年才是无房家庭第一顺位。还要求房产赠与给直系亲属后，如果亲属无购房资格，该套房源也要占赠与者5年的购房资格。等于是一次调控的加强。
就在上周，全国楼市也传来了两件影响楼市发展方向的消息：一是天津土拍，达到最高竞价后，采用摇号方式决定归属。
https://p3.toutiaoimg.com/large/pgc-image/86a26bd5824f4c80bf30cd3e68fda413
二是住建部发文要求严格控制老城区的拆迁。
https://p9.toutiaoimg.com/large/pgc-image/8b3835be64b24cd4aa72f0d4b8d9ad7e
土拍摇号，意味着最终土地归属不再是谁出价高谁得，而是随机，更意味着土地成本得到了控制。
天津作为直辖市之一，出台该政策，可能具有风向标意义。
严格控制老城区的拆迁则是明确了全国范围内施行。对楼市而言，这等于控制了一部分资金来源。
在过往十几年的城市改造中，拆迁造富，拆迁户们是买房的一支主力军。如今这部分资金被限制，也相当于在调控楼市。
以上仅仅只是开始，还不是全部。
截止今年7月30日，全国各地调控楼市已经超过了350次。这其中有六项关键政策，是在中央主导下进行的，影响最为深远。
01
打压学区房
今年4月30日，中央政治局会议上首次提出了“防止以学区房名义炒作房价”。会议之后，北京、上海、深圳等城市都出台了打压学区房的政策。
https://p9.toutiaoimg.com/large/pgc-image/f4412210a9ff4d269668ad1aa84ee5f7
由于公办学校是唯一与房产挂钩，无法靠通勤解决的配套。因此，一些优质的学校对应的房产，就成了“香饽饽”。
以北京为例，今年上半年，北京学区房开始上涨。如海淀区上地佳园，一个2003年左右的老小区，此前因为对口海淀区上地实验学校，受到家长追捧，今年最高成交价达到过20万每平。
https://p9.toutiaoimg.com/large/pgc-image/3d26a6c6213a4a5faa4880ee8616d0e8
上地佳园
一个地处五环以外，年代久居住体验差的小区，仅仅因为学区就能达到如此天价，实属不合理。
但也能看到学区对炒作房价的作用有多大。
到7月份，北京西城区出台多校划片，学区房开始降温。
8月份，深圳宣布采取大学区制和教师教育机制，意在打破房与学位之间的对应关系。
而上海早在今年3月16日就宣布改革中考制度，【重点高中】名额分配比例占65%；【区重点高中】名额分配比例占50-65%，比例显著上升，也就是说更多普通初中的孩子可能考进重点高中。
成都早在去年开始，就在天府新区试行多校划片政策，算是该项政策的先行者之一（在北京海淀多校划片之后）。
除了多校划片，在教育资源平衡化方面，国家开始施行民转公，要求不符合规定的民办学校都转为公立学校，并且停办新的民办学校。
目前，教育部钦点，全国首批取消学区房试点城市共24个，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。
这24个城市分别是：北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳。
长期来看，要解决学区房的问题，必须从两个方面下手：一是彻底打破学位与房产一对一的关系；二是解决教育资源不平衡的问题。
这两点，任何一项都很难，都需要时间和智慧来解决。但大的趋势已经明确了。
02
集中供地与限房价
今年2月，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。
这就是集中供地。
目前，包括成都、北京、深圳、上海、杭州、重庆等多个城市，已经实行了集中供地。
并且，成都、杭州等城市在供地的时候，都实行了限房价的政策。如成都执行“限房价、竞地价、定品质”，杭州执行“限房价、限精装”。都是在限定房价的条件下，再做一些限制条款。
这样的做的意义是什么呢？
一次性供应多块土地，可以极大的降低土地受当时市场情况影响，整体保持一个合理的价格。
并且，由于房价被限定，土地价格对房价的决定作用也降低了。
再从天津摇号土拍的政策来看。集中供地可能只是一个开始，控制地价的多项政策也许还在路上。
03
二手房指导价
今年2月8日，深圳出台了二手房指导价，拉开了二手房市场调控的序幕。
https://p5.toutiaoimg.com/large/pgc-image/7411ab5767d347778d4cb88376a32d1f
3月22日，成都出台的16项房地产调控政策里，明确指出要出台二手房指导价，目前已经发布三批。
目前，虽然还没有其他城市发布二手房指导价，但像北京上海等城市，本身就有类似政策。
并且上海最近开始执行二手房贷款三价就低的政策，即：网签价、银行评估价、涉税评估价，执行三价就低的贷款申请房价标准。
这与深圳、成都的二手房指导价最终指向贷款额度相似。
对二手房市场的调控一直是重中之重，指导价也好，三价从低也好，都是从贷款方面去调控。所以，本轮调控对房贷的控制非常严格。
目前，深圳的二手房价格已经连跌两个月，上海成交量已经下滑，价格也已见顶，北京的二手房已经出现降价，成交量下滑更大。成都的二手房成交量也在降低，部分房源出现了降价。
04
限贷
今年年初，央行就对大、中、小型银行下达了“限贷令”，要求控制贷款中房贷的额度，并且制定了具体的比例。
中资大型银行房贷上限是40%，中型银行是27.5%，小银行是22.5%，县域银行是17.5%，村镇银行是12.5%。个人房贷占比还要更低。
2021年刚过半，就已经有部分银行传出房贷额度不足。
严格来说，现在的“严查首付来源”、“严查流水”、“提高房贷利率”，都属于限贷的范畴。
从金融方面来讲，流入楼市的资金越多，意味着资产越多，价值越大；首付越低，杠杆越高，意味着预期越高。
但是，由于政策性的首付提高，以及银行控制贷款额度，我们能贷到的额度在减少，流入楼市的钱在减少，首付在提高，预期在降低。
05
提高限购门槛
杭州社保4年，落户不满5年要2年社保买房；合肥刚需35岁限制；深圳落户满3年才可以购房......
包括成都多次调整摇号政策，都是在调高限购的门槛。
现在买房，可能昨天还有资格，今天新政一出，就没了。
其他政策都是再给买房增加困难，而这条直接让你买不到房。没有购房资格，一切都免谈。
以上六项政策，涵盖了土地、价格、交易、供给等各个关键要素。除此之外，各地还出台了摇号、限售、限制离婚等等多项调控政策。
这一切都指向稳定楼市，并且现在已经奏效了。
从一线城市和各个热点城市的现状来看，本轮行情已经到顶并且开始走下滑曲线，下半年市场会与上半年迥然不同。
那么，既然楼市进入了下行通道，现在还该买房吗？
对于刚需或者换房的购房者来讲，一切看需求，因为一两套房没有什么风险。
但是对于一些投资者来讲，现在的市场已经非常不适合下手了，尤其是二手房。
对于想买房上学的购房者，现在面对着一个巨大的未知的前景。所以稳妥起见，买那些没有弱校的片区，不要只盯着一所学校。
页:
[1]