楼市“外热内冷”！全社会消费指标开始萎缩，房价涨至“天花板”
8月16日，国家统计局有3个新鲜出炉的关键指标，值得关注。1，截止7月底，今年全国商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%；商品房销售额106430亿元，同比增长30.7%。
10亿平米+10万亿！
销售面积和销售额双双增长，突破“双10”，这样的数据，表面看起来确实很强劲。
我们接着往下看。
2，全社会的重要消费指标开始萎缩。
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7月份，社消（社会零售消费品总额）同比名义增长8.5%，两年复合增速为3.6%。较上月大幅下行1.3个百分点。
分项来看，餐饮消费两年复合增速较上月下行0.1个百分点，商品消费两年复合增速下滑1.4个百分点。
具体品类方面，除汽车、金银珠宝类两年复合增速较上月回升以外，餐饮消费走弱拖累食品、饮料、烟酒类消费；
旅游出行需求下滑，拖累服装、化妆品、日用品消费；
此外，近期楼市调控升级导致地产销售走弱，也对家具、装潢材料产生负面影响。
3，房价涨至“天花板”。
8月16日，国家统计局发布2021年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
数据显示，7月70个大中城市中有51城新建商品住宅价格环比上涨，其中北上广新房价格涨幅回落，青岛、海口等领涨。41城二手房价格环比上涨，数量较上月已减少7个，其中深圳更是出现“三连跌”。
这三个数据，说明了什么？
说白了，就四个字：外热内冷！
表面看起来，楼市还火得不得了，销售额、销售面积再创新高，还有一多半城市的新房、二手房房价在涨。
实际上，寒意已经开始侵袭。
两个原因。
1，房地产投资、销售已经非常弱了。
注意，第一项销售面积和销售额的数据，是今年1-7月份的表现。
而7月份房地产的表现，事实上已经非常弱势。
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根据东方证券的报告，7月，全国商品房销售面积13013万方，同比下滑 8.5%，实现销售金额13499 亿，同
比下滑7.1%%。
分区域来看，全国东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比增速分别为-10.1%/-3.0%/-9.2%/-23.6%，比 2019年同期增速分别为4.5%/3.4%/-4.8%/-25.3%。
从同比月份来看，全国四大区域销售全面下滑！
当然，相比2019年同期，东部和中部房子卖得还行，但东北和西部地区的销售情况已经越来越差了。
还有新开工数据，现在的开发商，真的已经力不从心了。
7月房地产新开工面积为17660万方，同比下降 21.5%，与2019年同期相比下滑12.6%，累计新开工 11.9 亿方，同比增速亦由正转负。
研究房地产行业的景气度，新开工面积很重要。
在2015-2017年，所有开发商都拼尽全力扩张，国内房地产的新开工和竣工面积出现巨大的“剪刀差”，足足持续了22个月。
从这个角度来看，新开工面积代表了开发商对后市的“信心”。
信心不足，没钱拿地，房地产金融持续收紧，新开工面积自然会下降。
2，调控政策开始发威。
蓝白还记得，前几个月房地产调控政策频出，但数据却很强劲。
当时，22个城市此次集中供地总成交金额为10668.96亿元，突破万亿大关。
成交量最大的是杭州，以57宗地共1178.53亿元的价格位列22个城市之首，其次是北京和南京，都在千亿级别左右。
在两个月之前，全国100个城市新建住宅平均价格为16063元/平方米，环比上涨0.36%，涨幅较上月扩大0.02个百分点。
其中，77个城市环比上涨，20个城市环比下跌，3个城市与上月持平。
也就是说，有近80%的城市房价还在涨。
当时有朋友问：为什么调控如此严厉，房地产还这么强势？
我的回答是：调控有“时间差”，但早晚会发威。
道理很简单，每轮房地产周期持续时长和涨跌幅度不一，受当时货币金融环境的影响较大。货币金融环境的变化，一般领先地产销售一个季度左右。
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也就是说，从时间跨度来看，这一次房地产行业的高景气度，已经持续了长达15个月，回顾历史，已经达到了巅峰水平，下半年大概率会走“下坡路”。
此外，金融政策的收紧，比如央行限贷令发出后，银行纷纷压降房贷额度，提升房贷利率，抬高购房成本，这样一系列措施，需要给楼市一定时间去反应，而不是政策发出后马上就会见效。
这就是上面我所说的“外热内冷”。
表面上，销售额、销售面积看起来依然强劲，可房企、购房者、银行却在“用脚投票”。
新开工、销售增速、投资增速、拿地全线在下降，调控政策已经度过了刚出台的“时间差”，周期的力量已经开始显现。
土地流拍、降价、促销正在酝酿，房企违约箭在弦上，整个社会对于“买房致富”的预期开始发生根本性转变。
各位，请做好准备，接下来的9-10月份，房地产行业的境遇会更难熬。 天花板上还有二楼 上海的房价实在太高了，望而生畏。 任何事都有盛衰，不可能永远高涨！ 盖房成本高，销售限价，房地产行业要大面积萎缩了。无利可图，必定加快撤出。 我家天花板上面还有两米多空间[捂脸] 消费和旅游下滑，注要是疫情影响。 因为调控暂时惜售，稍一政策放松，放量反弹。 有的是去前预售的，今年才补网签，今年上半年数据要后半年，甚至明后年才反映出。 北方很危险啊！适宜的生过环境永远不会差！
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