直播预告丨全球楼市“繁荣”是否暗藏危机？
时至2021年二季度，部分经济体房价涨幅却意外纷纷创下历史新高，其中包含了美国、加拿大、英国、荷兰、韩国等。根据房价、建筑业和住房信贷指标，海外主要经济体楼市呈现“过热”状态，其房贷扩张过快，与以往房地产“盛世”有诸多相似迹象，个别有过之而无不及。考虑到在全球经济复苏的背景下，若以美联储为代表的全球主要央行在未来某个时刻放慢资产负债表扩张的步伐，利率在相对较短的时间内出现一定程度回升，这些地区的房地产市场能否有足够的承受能力应对利率上行压力？如果房价涨幅快速回落，甚至出现阶段性下跌，这又将海外资本市场带来怎样的冲击？
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特邀嘉宾：
马泓 植信投资研究院房地产首席分析师，在国内外宏观经济研究方面有十年研究经验。并多次在新华网、首席经济学家论坛、中房报等各大知名媒体平台发表专业文章。
植信投资研究院2020年4月在上海成立。原交通银行首席经济学家、著名经济学家连平教授担任植信投资首席经济学家兼研究院院长。研究院已搭建业内一流的研究体系，跻身国内财富管理行业具有较大市场影响力的智库行列。
直播看点：
1. 当前全球房价呈现历史性、大级别的上涨态势
美国房价行驶在“高速车道”。截至2021年5月FHFA房价增速同比为18%，连续两个月刷新历史新高，纽约、大湾区等传统热点城市再度迎来大买家，曼哈顿大楼单一楼层惊现1.5亿美元买家，而南加州大学一栋校长官邸以2500万美元成交，打破该市住宅交易纪录。
2. 央行货币超宽松下，住房信贷大幅度扩张是过热的主因
疫情冲击下，各大经济体的货币当局实施超宽松货币政策。自去年年初疫情爆发后，美联储、欧洲央行资产负债表几乎翻倍，向实体经济注入大量流动性，而房地产市场普遍是最先复苏的行业，进而带动整体经济增速回升。与美国住房信贷市场快速扩张的情况类似，英国、澳大利亚、欧洲等地区住房信贷快速扩张，过去一年，英国房地产市场的活跃程度和价格增长率已恢复到次贷危机前的水平。
过快的信贷需求扩张，而供应增长缓慢，是导致房价快速上涨的另一个重要因素。
3. 未来信贷收紧可能会为此轮经济复苏“画下休止符”
与2008年相比，当前全球房价“繁荣”之下存在诸多不稳定因素。英国央行副行长Cunliffe近期表示，在供应没有增加的情况下，有证据表明，大部分额外的需求会导致价格上涨，在短期内增加债务，但最终会扼杀额外的需求。
考虑到当前美国居民部门房贷偿付比不到5%，这种情形在中长期大概率无法保持连续性，一旦货币政策和信贷门槛趋紧，实际偿付比例势必提高，届时债务问题将显性化。
4. 全球楼市降温后将对大类资产形成冲击
过去60年全球房价共振下行共5次，其中有3次的状况与当下库存周期类似，分别是70年代初（1973年-1975年）、70年代末到80年代初（1979年-1982年）和金融危机（2005年-2008年）前期。总体而言，房价下行后，GDP增速也将大概率出现增速放缓，同时股票市场估值难有提升的空间，美元保持相对强势，即全球房价走软导致风险偏好趋于谨慎。
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