楼市，终于等来好消息
文/刘晓博
今天一大早，湖北日报等媒体发布了如下的报道：
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也就是说，湖北省下调了全省的契税税率！从原来的4%，下调到了3%。
那么问题来了：湖北此次下调契税，对楼市来说到底是什么级别的利好？到底哪些人可以享受这一政策红利？未来会有更多的省市跟进吗？
第一，湖北下调契税，对楼市来说是一个利好消息，这意味着楼市的交易成本有所降低。
我们都知道，税收有杠杆效应。降低税收，往往意味着鼓励交易、活跃市场的意思。
比如股市里有印花税，是买卖股票的主要交易成本。如果股市降低印花税，对市场将构成重大利好；反之，如果加税，则构成较大利空。
第二，湖北此次下调契税税率，并不包括个人买卖住宅。
最近一段时间，关于契税有很多错误的说法、看法，主要原因是：权威媒体和有关方没有把问题交代清楚。
中国正在推进依法治国，落实“税收法定”。也就是说，所有的税种都必须有正式的立法，而不能仅仅根据国务院或者有关部门的一个条例就征税。
契税在中国征收了数十年，但一直是依据条例。去年8月，全国人大正式通过了“契税法”（今年9月1日起实施），规定：
契税税率为百分之三至百分之五。
契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
也就是说，“契税法”只规定了一个契税税率的区间，具体怎样执行，由各地省级人大常委会决定。
为什么要这样规定？主要因为房地产相关税收属于地方税收，各地情况不同，所以要给各地预留政策空间。
各省市区的人大，都要在今年8月中旬之前通过自己的、跟契税法配套的新“征收办法”。正是利用制定新征收办法的机会，湖北省把之前实施的4%的契税税率，调整到了3%。
但需要告诉大家的是：个人买卖住房使用的契税税率，不是由“契税法”最终确定的，也不是由各地人大的“征收办法”决定的，而是继续由一份2016年的文件来确定的。
这份文件就是它：
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看到了吗？文件规定：
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
或许有北上广深的读者会说：不对，我们这里的二套房的税率就跟文件说的不同！
稍安勿躁，上述文件最后说：
北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。
另外，还有一个城市没有执行上述第二套房契税优惠政策，这就是楼市调控的优等生——长沙。
所以，此次湖北降低契税，只能影响个人购买非住宅，或者企业购买不动产的契税。
即便如此，这仍然是一个重要利好，说明当经济不太好的时候（湖北去年遭遇了较大疫情冲击，今年尚未缓过气来），政府会对楼市降税。至于降税的力度、范围，关键看经济下行压力有多大。
第三，其实不仅仅是湖北，河南、江西、黑龙江、吉林、山西、四川等多个省份，契税税率有所下降。
我简单查了一下，至少有以下省份借助制定新的契税征收办法，全面或者部分下调了契税税率。
河南省下调了部分契税的税率。根据河南省人大通过的“契税适用税率等事项的决定”，河南省住房权属转移契税税率将下调至3％，其他房屋和土地权属转移契税税率保持4％不变。
江西的契税税率也有局部下调，根据7月28日江西人大通过的方案，江西契税税率统一为3%，即承受住房及新建非住房的契税税率保持3%不变，承受土地及其他房屋的契税税率从4%降至3%。
黑龙江也调整了：居民住房契税税率按照法定最低限百分之三执行（事实上仍然是按照2016年的国税总局文件享受更大优惠）；单位承受住房、居民承受赠与住房，以及非住房、土地的契税税率由过去的百分之五降至百分之三。
吉林省也下调了：之前规定是“契税税率为5%，居民个人购买住宅房屋的，契税税率为3%”；现在统一为3%。
山西也下调了：即承受住房契税税率保持3%不变，承受土地及其他房屋的契税税率从4%降至3%。
四川也下调了：之前，四川省关于契税税率的规定是“契税税率为4%，可下浮到3%”，结果有部分地市维持了4%，全省平均为3.2%。这次全省统一为3%。
目前，仍然像湖南省一样维持4%契税率不变的省份已经不多了。
不过话说回来，由于个人购买住房一直按照国税总局2016年的文件执行优惠利率，那么此次各省调低契税税率，主要是给企业买卖房屋降税，或者给个人购买写字楼、公寓、商铺降税。
第四，楼市调控风向标——长沙，个人购买二套住宅契税“不优惠”的严厉措施，可能松动。
据“中房报”报道，长沙市自2019年4月22日起停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率以来，较好地发挥了楼市调控作用，但也误伤了部分改善性住房购房者。
长沙市税务局财行处近日在《市长信箱》，回复市民“何时可以享受国家给予的二套房契税优惠”留言时表示：将高度重视、抓紧研究、积极汇报，尽最大可能确保减税利民的优惠政策实现应享尽享。
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长沙历来被认为是楼市调控的样板。但长期的楼市低迷，也在一定程度上影响了经济发展，并对刚需有所误伤。
特别是在国家提倡全面3孩的情况下，长沙取消二套房“契税不优惠”的政策，落实2016年国税总局的契税优惠政策，是很有可能的。
前一段时间，深圳、上海、广州等多个楼市过热城市，在调控楼市的时候出台了“加税措施”，一般是把增值税减免从2年时间拉长到了5年。但这种加税，很难在全国范围内推行。
结论
现在，多个省份借助“重新制定契税征收办法”的时机，降低了契税税率。这对于降低购房者和企业的负担，推动“商办物业”去库存，将构成较大利好。
跟住宅相比，过去几年全国商办（写字楼、公寓、商铺）市场一直比较低迷，库存量不断增加。此次降低契税，对这类物业构成了最大利好。
同时，这也给整个楼市传递了一个信号：政策最为“冰冷”的时候，即将过去。
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