房企迎来宝贵“喘息”机会？全国一盘棋，土地财政开始“让利”了
一，房地产“柳暗花明”有朋友问我：最近两天，资本市场的地产板块，为啥突然“支棱”起来了。
两个原因。
1，那家濒临倒闭的巨型房企，开始卖物业和汽车资产了（财联社报道说其实卖不动），前几天，遍布全国的诉讼又集中管辖，后又传出多家国企接盘注资。
还有消息称：上面要求不能出现系统性风险，优先保证234个城市和798个项目的运营，加快资产处置，引进战投。
啧啧，234个城市，798个项目。
看来，大而不能倒的规律，又起作用了。
2，也是最关键的一条：利润已经被压缩到极限的开发商，迎来了宝贵的喘息机会。
这一条值得详细说说。
最近，深圳、天津、青岛3城相继暂缓第二轮集中供地。
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原因是：自然资源部近日召开闭门会议，计划将对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。
8月12日，21世纪经济报道称，已经从多个信源处证实了该文件属实。
其中有几条很关键：
1，单宗住宅用地溢价率不得超过15%。
2，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际地价。
3，到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式确定竞得人。
二，土拍规则调整的背后
今年，自然资源部在全国22个重点城市推行“供地两集中”，一年分三次出让土地，集中出让，集中公告。
有的城市像重庆、广州拍地异常火热，溢价率较高，集中供地的长时间窗口期，反而催生房企的“抢地”需求，造成土地端火爆，进而影响了市场对房价上涨的预期。
银河证券统计的数据显示，12家样本城市首批集中供地平均溢价率为17.63%，较去年全年水平上升3.77pct，并且各地土拍热度分化明显，热点城市的核心地块竞争十分激烈。
同时，多数城市要求在达到限价之后“竞自持、竞配建”，这也无形地拉高了土地价格和开发商成本。
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在“高地价，限房价”的市场环境下，房企的利润空间被挤压，使得房企的毛利率持续走低，这也是市场对板块的悲观情绪较为浓厚的原因。
地产今年跌得有多惨？
目前，地产板块估值处于近10年最低水平，截止到2021年8月6日，地产板块动态PE为6.9倍，估值仅高于银行板块。
地产板块128家上市公司，在剔除少数亏损，市盈率为负的个股外，其余99家上市公司，相对于历史估值来看，最新估值处于上市以来历史估值分位数50%以下有86家，占比高达86%以上。
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降低溢价率，意味着开发商有了更多的利润空间。
不用像上半年一样，拼死拼活砸钱拿了一块地，最后新房又限价，结果是不赚钱甚至赔钱，拿地就是拿了个寂寞，土拍干脆不报名了。
总之，这一次修改土拍规则，是“全国一盘棋”的操作，地方的“土地财政”要让利，要讲大局，要让房企有钱赚。
三，房地联动的长效机制
当然，仅仅是因为盖房子不赚钱，就调整土拍规则，开发商还没那么大的面子。
根源还是为了“摁住楼面价”。
在7月22日召开的房地产市场调控工作电视电话会议上，高层明确提出：
1，要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。
2，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。
随后，住建部房地产市场监管司司长张其光说，“着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。”
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按北京的经验，用超低的溢价率，附加竞政府产权比例面积、竞配建人才公租房面积、投报高标准商品住宅建设方案等环节。
号召全国学北京，是为了确立健康的“城市-房企-购房者”全链条模式：
开发商有钱赚的同时，还能盖出来品质不错的房子，通过低溢价率摁住地价，新房限价再稳住房价，这才是终极目标。
简单了解背景和意图，下面，我们再具体说说土拍规则修改的细节。
四，土拍规则修改对市场的影响
上文已经说了，这次改的规则：不让竟配建，不准调高溢价率，不准调高起拍价。
那竞拍达到上限咋办？
自然资源部给了三条路：一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质。
如果是一次性合理报价，地块最终竞得者，按在一次报价中最接近全部报价平均价格的原则确定。
显然，这个办法，相当于一锤子买卖。
在溢价率已经被锁死的前提下，一次性报价是不能超过之前最高报价的，取平均价就意味着卖地收入会打折扣，地方上肯定不喜欢。
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而摇号和竞高品质建筑，似乎是两个不错的办法，反正都已经满足溢价率天花板了，用哪种方式获得土地出让金，对一个城市来说其实无所谓。
太平洋证券徐超8月11日发了一份报告，他认为：摇号比竞品质操作起来，要更容易且更透明。
高标准建设方案实际上有很强的主观性，需要较为权威的专家团队做出评价才能令人信服，因此运行成本较高，而且一旦操作不当，还可能会出现暗箱操作，有操作风险。
还不如土拍摇号，大家拼手气，地方上卖地也省心省事。
按这个逻辑推演下去，只要各个城市严格限制大型房企多马甲参与摇号，那就相当于给了中小房企跟大型房企一样的“打新”机会，行业集中度提升的趋势，可能就要放缓了。
五，总结
看来，这次土拍修改规则，从土地市场牙缝里抠出来的“肉”，也要雨露均沾了。
不容易，确实不容易，寒冬中苦熬的房企们，居然看到了一丝曙光。
回到上文提到的两件事，我们可以得出两个结论。
1，巨型房企不能轰然倒塌，楼盘不能烂尾，要稳。
2，土拍要有秩序，地方让利也好，增加附加条件也行，也要稳。
正如蓝白之前回复一位朋友的留言：稳字，是解读所有宏观政策的前提。 取消公摊面积呢？ 所有调控政策你会发现出的越多效果越差，最后专家们一致同意，增加充足的土地供应是最有效的。 恒大经此一役，要变成恒小了。 还得是房地产啊 全国房价以后100万一平方 房价又涨了？ 被资本绑架了吗？ [大笑]万达怎么能脱身？不就是卖卖卖？恒大怎么不卖？ 摇号跟公平挂钩么？各行各业都摇号，没有规则全凭上帝。这就是大家对公平的定义？
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