谢逸枫：楼市调控进入政策打补丁 哪些城市的房子值得购买
文/谢逸枫2020年下半年以来，新一轮以防止房地产金融风险、房价与地价上涨过快、买房投资过热、带学位的房子过热、二手房过热的楼市调控周期。2021年以来，又以控制房地产金融风险、稳房价与地价及市场预期、增加住房与土地供应的楼市调控，进入政策打补丁周期。
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这波政策打补丁围绕着限购、限贷、限价、限签、限售、土地集中供应、房贷、市场监管、房企债务、整顿中介、限制二手房定价、严查经营贷、增土地供应、鼓励租赁、打击学区的房炒作，可谓是密集出台，其目的是稳房价、地价、市场预期。
上半年24城市加强楼市调控。3月26日三部委全面收紧经营贷监管，强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理，严防经营贷违规流入楼市。湖州、西安、合肥等24市相继升级调控，涉及限购、限贷、限价、限售、增加交易税费、二手房参考价格、新房积分摇号等。
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1-7月调控352次，2020年同期336次。7月调控政策66次。方式、力度及细致度均出现了显著升级，调控 “工具箱”不断丰富。其中7月1月到28日出调控的城市，包括嘉兴（实名买房）、北京（学区的房）、西安（二手房指导价）、上海（二手房房屋价格核检）。
还有太原（学区的房）、温州（学区的房）、南京（新房预售统一管理平台）、衢州（限售、限房价地价竞配建、摇号、实名买房、购房资金来源检查）、绍兴（学区的房、二手房成交参考价）、上海（赠与房纳入限购）、无锡（二手房参考价）、武汉（购房资格申请）。
7月30日到8月11日，已有18城发布调控新政，包括南京、深圳、上海、绍兴、合肥、无锡、济南、广州、武汉、东莞、金华、杭州、北京、成都、义乌、衢州、惠州、岳阳。值得注意的是一二线城市调控的范围已经扩大到三四线城市。
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在这些出台楼市调控的城市中，整顿中介规范经营、出台二手房指导价、限价、限制经营贷、限购、限售、打击炒作学区的房、公积金贷款首付上调成为重要内容。其一是限购打补丁，住房赠与纳入限购范围（北京、上海、南京、杭州、宁波、长沙、郑州和佛山）。
法拍房纳入限购范围（杭州、上海、北京、广州、东莞、深圳、南京、厦门），离婚3年内纳入限购范围（北京），落户购房限制（南京），广州（一区取消人才购房优惠政策）。其二是二手房价，二手房成交参考价机制（深圳、上海、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡、金华、衢州）。
其三是市场监管，问责、约谈。其四是限售，城市新扩容（金华3年，义乌3年）。其四是房贷，利率上调（22城）。其五是限价（惠州，岳阳的成交价得低于备案价格85%）。其六是公积金贷款首付上调（利率按同期首套1.1倍执行，贵州公积金贷款购买第二套首付不低于40%）。
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值得注意的是北上广深楼市调控政策，基本上进入严控期。自1月21日上海、1月23日深圳，加强调控之后，后面北京、广州都出政策。限购、限贷、税收、销售、土地供应等环节层层加码，上海又为法拍房、赠与房，北京把离婚3年打上限购补丁，深圳二手房交易参考价、广州一区取消人才买房优惠政策。
老谢过去15年一直告诉大家，房地产调控的短周期为12个月到18个月调整一次。老谢每年参加大量的讲课、论坛、会议，经常有人问我，什么时间才是最好的买房时机？在哪里买房才有价值？房价未来会不会上涨？调控什么时间会放松？这是经常遇见的问题。
可以负责任地讲，买房对于普通人来讲，具备经济能力、条件与购买资格是前提条件。最好的购买时机，就是房价低谷期，即涨幅回落到负增长的见底阶段，即政策收紧到调整时期，这就是政策周期。决定城市的房子价值，取决于城市的位置、实力、供需、资源、配套等。
一二线城市的房子，肯定是首选的，三四线核心城市的房子，也是首选。城市群与都市圈的中心城市、核心城市及附近周围的城市房子，具有高价值。具有地铁、学区、资源、调控等城市房子，肯定是价值高的房子。这就是所谓的城市能级、地段、资源、附加值的房子，其价值大。
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目前中国645个城市（包括香港、澳门、台北），3个行政区、4个直辖市（北上天重）、28个省会、5个计划单列市（大连、青岛、宁波、厦门、深圳），7个人口千万或GDP万亿城市或准万亿城市《苏州、东莞、佛山、临沂、南阳、保定、南通（2019年-2020年）》，称为47个一二线大中城市。
剩余的599个城市之中337个地级市，减去7个人口千万或GDP万亿城市（苏州、东莞、佛山、临沂、南阳、保定、南通），还有330个地级市。按照人口、GDP看，其中有100个三线城市，230个四线城市。另外包括262个县级市，按照人口、GDP看，称为五、六、七线城市。因此，这就是大概的城市。
房价未来会不会上涨，这是一个充满预测性的问题。1987年到2020年，房价下降的年份，就三次，下降的幅度不到1%，说明房价规律与逻辑就是涨多跌少，涨的时间长，跌的时间短，房价在政策、供需关系的二条线上波动上涨。按照城镇化、供需、政策三点看，涨是主流方向。
预测调控放松还是收紧，主要取决于一个城市的实体经济、房地产、财政、债务、供需与库存。目前调控政策不断加码的城市，基本上是热点城市，核心三四线城市，除了大陆内地43个一二线城市外，围绕着核心的三四线城市。只要房价降温到经济、房地产低迷，调控转向就会出现。
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