网传的一份文件！让楼市的逻辑变了
今年以来，各个城市尤其是一线城市对楼市的调控趋严，导致房产板块连续调整，成为A股的“伤心岭”。甚至出现上市公司宋都股份不惜损失5000万元保证金，也要退掉其在杭州首次集中供地取得的一宗宅地，在行业及市场内引发热议。当人们都在笃定的判断：
留给恒大的时间不多了！
一方面是土地集中出让制度让恒大现金流捉襟见肘；另一方面是恒大坏消息频传，今天被政府冻结购房款，明天要甩卖物业和汽车产业。
地产变地惨，让人心有戚戚。
不过让人万万没想到的是，就在今天画风陡转：
房地产军团突然暴涨。
保利地产暴涨8.35%、金地集团拉升6.77%、华侨城大涨6.73%，就连万科也实现了好几十个小目标，涨了5.27%…………
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98家地产上市公司大涨，这形势不是小好，简直是一片大好啊！
最近几个交易日，地产股的表现相当给力。老牌地产股，招宝万金持续拉升，地产指数收出5连阳。
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那么，是什么原因导致地产股出现如此大的反弹呢？
1.某大昨夜放风，表示计划出售旗下不限于某大汽车、某大物业部分股权。
2.越秀金控、万科等房企，在重磅人物牵头下，展开与某大的谈判，计划就相关项目进行合作。预计对某大注入6000亿流动性。
3.政府要给房企留合理利润，让房企能活下去。今天，一份文件在坊间流传，说是自然资源部昨天召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整。
拍卖地皮上限价涨幅不得超过15%，达到后进入抽签阶段。
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从这份网传文件来看，深圳的情况，恐怕是真的，智囊们可能没有料到，它以为自己是奇货可居的香饽饽,没想到市场上没有一个人愿意买单
比如深圳前几天传说，集中拍地临时中止，这样的事情，是很笑人的，坊间传闻：是…………报名不足!
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为啥企业不积极呢？
一是地主家可能真没有余粮了。问了下信托公司的朋友
现在放款给房企利率，普遍没有低于12.5%的。
判断一家企业现金流紧不紧张，主要就是看他们的融资成本。融资成本最高的，就是过去一年加杠杆最凶猛的几家房企，比如「不差钱」的恒大。
这么高的融资成本下，我们看到了无锡市广发银行申请冻结恒大1.32亿的保全申请。
二是土地价格确实高啊，从深圳近期成交来看，溢价率均为45%、北京溢价率才7个点左右，这不是摆明要吃大户吗？
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综合以上因素，昔日为拿地而「拍桌子」的竞争对手，如今成了为「躲竞拍」而默契的沦落人。
这就是周期。
在尽情地折腾、炒房，期待共享泱泱大国发展带来的福利的热潮冷却后，只有地产商最清楚：
房子哪有那么好卖！
总结一下，就是房地产最大的问题，目前进入了对接缓解以及正视问题开始自救阶段。潜在的大问题，已经开始着手解决了。同时呢，地拍价格上限现在已经出来了，从根源上限制了面粉价格。
对于地产，一直以来最大的担心是市场化的完全丧失。地价要卖高，但房价不能涨。这种矛盾现在面临缓解，可以说是从根源上解决了地产行业的市场化担忧。从某种程度上来讲，这种转向，代表着地产行业迎来曙光。
需要说的是，地产行业目前顶多是超跌的反弹，地产版块大概率已经失去了反转的可能性。因为地产的暴利时代真的要终结了。地产股龙头确实还有优势，但投资价值并不像很多人想得那么大。
楼市，已有一种山雨欲来风满楼的感觉。
那么，如果土拍新政在全国推广，对接下来的楼市会有什么影响？
首先，有的地块注定要站岗。
以6月底的武汉土拍为例，全市平均溢价率为17%，一些热门区域比如东湖高新区平均溢价率达74.67%；东西湖区平均溢价率达31.40%。
在当前“不允许提高起拍价，不得超过15%溢价率”的新政之下，这些前地王、准地王们，无疑将站在高高的山岗上。
其次，地块垄断的情况将被打断。
新政要求如果拍到最高限价，将开启摇号模式。这对于房企来说是好事，尤其是中小型房企，有机会拿热门地块。但资金实力雄厚的开发商要犯愁，因为这意味着拿地不再是一件确定的事。
摇号拿地保证了公平性，但也存在一些隐忧。一些热门区域的优质地块，若是摇给了那些“臭名昭著”的开发商，无疑是对资源的严重浪费。
第三，房屋质量或将提高。
新政要求如果拍到最高限价，将开启“竞品质方式确定竞得人”。这一新政已在上海、深圳、杭州等地执行，有的地块甚至要求现房销售。这对口碑好的开发商是好事，对买房人也是好事。
这几年，房屋质量每况愈下，一个重要原因是开发商拍到高地价，没有利润，新房又限价，开发商认为品质太高“不划算”。
如今，控制了溢价率，杜绝了高价地。往后，开发商再也没有理由造稀烂房子了。
第四，房价将得到控制。
一直以来楼市有一个共识，地价高导致房价高。以往的调控都是在需求端做文章，比如“限房价”，然而土地溢价率却一直就没下来过。地价不断攀升，房价自然很难控制。
现在好了，直接限制地价，从源头控制房价。面粉便宜了，面包的价格自然就更容易控制了。
后 记
2020年以来，楼市调控政策越来越频繁，越来越重磅。
从去年开始设置三道红线开始，管控房企融资，倒逼开发商去杠杆；
到房地产贷款集中管理制度出台，压缩房贷规模，降低银行对房贷依赖；
再到土地集中拍卖制度落实，每年拍3次，集中拍地压缩泡沫；
以及土地出让金归税务局征收，目前只是代管，但长期看涉及利益分配；
参考价新政，银行根据参考价贷款，提高首付降低银行风险；
加强管控主体责任，高层喊话直接把房产调控任务与地方政府绩效挂钩；
严查经营贷消费贷流入楼市，管住资金炒房，不给楼市上涨动力；
发展租赁用房，解决大城市居住难问题，抑制楼市供需情况；
推进房地产税改革，将土地财政一次性收入，逐渐过渡到长期的房地产税收入.......
种种迹象来看，国家已铁了心要调控房地产。
或许这一次，房地产的天真的要变了。
https://p26.toutiaoimg.com/large/pgc-image/654e7dcdc2634d5d913905f67f4fd21b 恒大五折七折都可以卖，也没说赔本卖呀 房价每年涨15%，这么理解没错吧？ 采用抽签模式更烂！到时买家可以成立一堆公司去参与抽签，或者抽中签的，奇货可居，拿出来倒手。 商品房就应该回归商品性质，价格、买卖由双方自己决定。只要银行不参与就行。 没有可操作性，溢价15％，但是。起始价格由地方政府定， 五折我也不会买，因为我没钱。你就是免费给我贷款我也不贷，银行更不是慈善家，也是想赚我的钱。 才想到地价太高吗 下面房产税也快来了 天天预报有雨就是不下[捂脸]
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