择楼居｜房地产迎来新一轮调控潮，楼市预计有所降温
极目新闻记者 刘闪西安建立二手房成交参考价机制；温州坚决制止以学区房等名义炒作房价，恶意哄抬房价等行为；武汉一张“房票”只能在一个楼盘登记；东莞市深夜发布“莞八条”楼市调控政策；杭州出台“杭三条”加码限购；北京市住建委发文进一步完善住宅限购政策……
近期，全国多地密集出台调控政策，加强二手房价格监管，严查经营贷，为购房资格“打补丁”。房地产迎来新一轮调控潮，释放出什么信号，将给楼市带来哪些影响？极目新闻《择楼居》对业内人士进行了多方采访。
多地楼市调控政策频出
今年上半年，房地产市场量价实现较快增长，重点城市热度较高，楼市调控压力加大。
7月以来，中央层面多次发声，为下半年房地产调控定调。7月22日，韩正副总理重申坚持“房住不炒”定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。7月23日，住建部、发改委等八部门联合发布整治规范房地产市场秩序通知，首次在一个通知中覆盖房地产全链条管控，形成监管闭环，并明确力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。紧接着7月29日，住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，并将5城纳入房地产市场监测重点城市名单。
地方层面也在积极响应,侧重点有所不同。7月，上海、南京、杭州、西安、东莞、南京、武汉等地进一步完善调控措施，政策内容涵盖限购限售“打补丁”、住房信贷管控、住房价格管理、市场秩序规范等多方面。其中，上海两周出台三项重要政策，涉及二手房核定价、房贷利率上调、规范赠与购房等；西安、无锡、绍兴等也将调控举措由新房延伸至二手房，建立二手房成交参考价发布机制，加强二手房市场管控，稳定市场预期。此外，温州重拳出击，严厉打击学区房乱象；南京深夜发布报名摇号新政，打击炒房现象。
7月28日，武汉市房管局发布征求意见稿，今后一张“房票”只能登记一个楼盘。8月2日，东莞市住建局等八部门联合印发出台房地产调控新政“莞八条”，在土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障等八个方面提出一系列措施，对已有的调控政策进一步补充。
8月5日，北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》明确：自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。
二手房成交参考价被聚焦
戴德梁行武汉公司研究部分析师胡韵认为，房地产市场区域分化显著，因此因城施政的调控已经成为住宅市场的主流调控方式。从上半年各城市的调控情况来看，大部分都还是基于该城市住宅市场自身供需特点的因城施政，调控目地仍然在于给局部过热市场进行降温，将商品住宅的价值框定在居住这一属性，进一步降低杜绝投机可能性。
值得注意的是，本轮热点城市调控政策聚焦二手房成交参考价。
今年2月，深圳发布了《二手住房成交参考价格发布机制通知》，表示为促进二手住房市场信息透明，理性交易，将建立二手住房成交参考价格发布机制，并公布了全市3595个小区二手住房成交参考价格。
此后，在全国范围内，不断有城市提出将实施二手房参考价格发布机制。进入下半年，就有西安、上海、无锡、绍兴、东莞、金华等城市相继发布了相关政策。
在房地产政策密集出台的情况下，效果已经初显。根据相关数据统计，7月份百城新建住宅均价16120元/平方米，虽然环比上涨0.35%，但涨幅较6月收窄0.01个百分点；百城二手住宅均价15956元/平方米，环比上涨0.43%，涨幅较6月收窄0.06个百分点。
二手房参考价出台后，今年2月，深圳二手房挂牌量环比1月下滑74%。尽管2月有春节假期的影响，但从后续月份表现看，二手房挂牌量仍维持低水平。
来自武汉市房地产市场管理中心的数据显示，7月，武汉市新房供应有所回落，销量持续减少，环比减少12.7%，二手房市场也明显下滑，二手住房交易套数9736套，环比减少10.6%。
房地产市场将有所降温
在武汉地产研究院院长殷跃建看来，房地产依然是国民经济支柱产业，对后疫情时代的经济恢复起着重要作用，城市发展既要依靠房地产拉动投资，又要抑制房地产绑架国民经济，而现有的土地、房价、装修、销售等涉及房地产各个环节均有不同程度的问题。
“房地产调控政策密集出台，多为‘打补丁’手段，可以理解为‘头疼医头脚疼医脚’。”殷跃建表示，以武汉为例，土地出让金超过财政收入，城市发展重度依赖房地产，从长周期来看，武汉房地产市场相对健康平稳，但最近半年内，武汉房价涨幅势头过快，有潜在风险，可能会成为投机目标。市场反馈的信号就是要进行严管，否则房价就会飞起来。在这个背景下，出台密集管理政策，进行精准化调控，可以说是顺理成章。
殷跃建指出，密集出台调控政策，对于武汉来说，还有一个大背景——武汉提出的建设国家中心城市。从长期来看，这是产业和人口的问题，产业是不是全国性、全球性，对人口的吸引力。实际上，武汉的产业发展和人口吸纳能力相对来说不尽如人意。此前出台的房地产调控政策和城市人才吸引政策是有冲突的，有漏洞可钻。一方面，城市发展仍要倚重房地产；另一方面，城市经济、百姓生活又不能被房地产绑架带偏，因此精准调控、及时调控才能使房地产发展平稳健康。
据统计，今年1至7月，房地产调控次数已经累计高达352次。今年7月份，从中央到部委再到地方，密集调控政策高达66次，刷新了年内单月的最高纪录。胡韵表示，不断出台的各种政策将进一步有效降低商品住宅市场的投机可能性，建立和维护房地产市场平稳健康发展长效机制。
中指研究院预计，后期楼市政策环境将依旧偏紧，热点城市政策有加码可能，房地产市场监管力度及住房信贷管控等方面将继续加强；此外针对二手房市场热度较高的城市，地方政府或将跟进“二手房指导价”政策，以维护市场稳定。随着政策的不断落地，政策效果也将进一步显现，预计房地产市场将有所降温，市场调整的压力或加大。与此同时，购房者在置业决策中愈加理性，在项目选择上更加谨慎，对项目品质、房企品牌、周边配套、人文环境等因素也有了更高的要求。
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