动真格：央媒表态、房贷收紧，今年下半年的房价走势已经基本明朗
相信很多购房者都十分关心下半年的楼市发展，在分析下半年的楼市之前，我们先看一下过去几年的楼市发展。从2019年开始，楼市就开始发生很大的转变，也可以说楼市迎来拐点。2019年之前，我国大多数城市的房价都处于大幅上涨的趋势，尤其是三四线城市以及县城，得益于棚改去库存政策，房价经历了一轮疯涨。
在笔者印象中，在2015年之前，三四线城市以及县城的房价并不高，多数城市的房价都不足5千元，但是经历了一轮大涨之后，房价普遍都达到七八千元，甚至有一些中小城市的房价突破万元大关。
不过从2019年下半年开始，房地产行业开始迎来新的发展趋势，大部分城市的房价基本上都稳定下来，同时有部分城市的房价开始回调。很多人认为现在的楼市分化是2020年楼市寒冬造成的，事实上并非如此，从2019年开始，楼市的分化趋势就已经开始出现，只不过2020年的楼市寒冬加速了楼市分化的形成。
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笔者一个朋友在2018年买了一套房子，当时房价在8800元左右，2019年上半年的时候房价一度突破万元大关，但是到了2019年下半年，房价就开始出现回调，如今朋友买房的楼盘房价也就在6700元左右，房价的回调幅度非常大。
2020年的楼市寒冬让楼市陷入了最为艰难的时期，其实2020年楼市寒冬最大的影响有两个：
首先是对开发商的影响，多数开发商都处于高负债的状态，而2020年的楼市寒冬影响了房屋销售，从而影响了开发商的回款，导致开发商的资金链变得更为紧张。
然后是对购房者的影响，对购房者的影响主要是心理层面的。虽然2019年的楼市已经开始表现出颓势，但是人们对于房地产行业的信心依然存在，因为这么多年来房价一直处于上涨的趋势，一直没有让人们失望过，可以说很多人已经习惯了房价上涨。而2020年的楼市寒冬让很多人真正冷静下来看清了楼市的现状，明白了如今的楼市已经进入了分化的时代，不管房价上涨还是下跌，都是楼市的正常现象。
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因此2020年的楼市寒冬影响了很多购房者的信心，对于刚需来说，大概率会推迟买房的计划，而对于投资客而言，可能会放弃投资房产的想法。刚需延迟买房计划对楼市的影响并不大，因为购房需求并没有消失，一旦楼市出现回暖，这些购房需求就会集中释放，不过投资客放弃投资房产对楼市的影响很大，意味着楼市投资方面的需求在逐渐减弱。
2021年上半年对于楼市来说至关重要，因为2020年楼市经历了寒冬，2021年上半年就是楼市回暖的时期，对于购房者重新构建楼市的信心十分关键。在2021年初，楼市发展确实经历了一段时间的火热，尤其是年后的3月份，楼市出现了短期的火热趋势。
不过面对楼市出现火热的趋势，国家开始动真格了。高层开始表态，房贷收紧，上半年楼市火热的趋势得到遏制，下半年的房价走势也基本上已经明朗。
就在7月22日，住建部市场负责人表示：对于调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决问责。过去有些城市还会抱有侥幸心理，即使国家层面的调控一直没有放松，但是局部调控不可能做到面面俱到，有些城市还是想依靠短期刺激楼市来刺激经济的发展。不过现在根据住建部的表态，房地产市场出现了问责机制，这就意味着城市要为自己的调控不利负责，同时如果楼市出现房价大涨的现象，同样需要负责。
另外为了稳定楼市，房贷层面也出现了收紧。首先是年初的时候，央行和银保监会共同发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，通知中给房地产贷款划定了2个上限，分别是房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。
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其中个人住房贷款上限对房贷的影响很大，由于这个上限，银行进行放贷的时候贷款额度会有上限，可能会出现贷款额度紧张的问题。如果银行的个人住房贷款即将达到规定的上限，那就意味着银行已经不能再放款。因此这一次房地产贷款集中管理制度收紧了房地产金融层面的调控，限制太多资金流入房地产行业，相当于关小了资金流入房地产行业的水龙头。
另外各大银行也开始严查经营贷款和消费贷款违规流入楼市的问题，也相当于收紧了房贷政策。因为经营贷款和消费贷款的贷款利率很低，因此有部分投资客利用经营贷款和消费贷款低成本投资房产，不过随着各大银行的严查，很多违规贷款的操作都浮出水面，那些利用经营贷款和消费贷款违规炒房的投资客，正面临着银行回收贷款的问题。
经济学家任泽平曾说过：房地产行业长期看人口，中期看土地，短期看金融。这句话的实际意思就是房地产行业的长期发展取决于人口发展趋势，中期发展取决于土地供应是否充足，而短期发展取决于政策调控是否收紧。
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也就是说想要判断下半年的房价走势，最重要的就是看近期的房地产调控政策，因为决定房价短期走势的最重要因素还是楼市调控。2021年楼市调控确实是在不断收紧，首先是房地产贷款集中管理制度，属于收紧房地产金融调控的政策，只要金融层面的调控不放松，楼市就不会出现过热的情况。另外从住建部市场负责人的表态也可以看出，不会允许任何一个城市的楼市出现过热的情况，只要出现调控不利或者房价上涨过快的情况，就会对这个城市进行问责。
从以上调控政策基本上可以判断出下半年的房价走势，房价走势已经十分明朗，整体房价依然会维持上半年稳定的趋势，基本上不会出现大涨大跌的情况。不过在楼市分化的趋势下，部分经济发达、人口持续流入的大城市，房价依然有一定的上涨空间；但是一些经济发展滞缓、人口流出、房价虚高的城市，房价会迎来一定程度的回调。 好比你用柴火烧菜，不管你怎么减少柴火，这个菜还是会熟的。除非是你把柴火全部撤走。
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