2021年，大概率是中国楼市的“分水岭”
作者：纵横君随意看空一个行业可能要付出代价，但若不关注这个行业的内外发展逻辑变化，从而作出新的趋势判断，同样也会带来不可估量的损失，中国的楼市也不例外。而在2021年这一年，大概率要颠覆我们对楼市的传统认知。
先来看看一个消息引发的思考。
在8月5日这一天，有四座城市同时修补了楼市调控政策，分别是北京、上海、杭州、成都，而在早两天，即8月2日，广州和东莞也有加码调控，基本上也可以看作是同一时间段。
从内容看，诸如堵塞假离婚、增值税2改5、优化摇号政策、核实二手房价、提高购房门槛、提高房贷利率等等，特别是广州黄埔区取消了人才购房政策，这让这几年通过“抢人”打楼市擦边球的数十个城市捏了一把汗，可能是一个更深入的调控信号。
在很多人看来，这不就是一些常规的小修小补吗？今年前7月全国都调控了352次，也没见楼市泛起多大水花。但在笔者看来，不能小觑，这几座城市都是一二三线城市的楼市代表，在下半年伊始密集修补楼市，起码代表了国家对接下来楼市管控的一个态度：市场热点、漏洞继续会保持高压态势。其他城市也概莫能外。
在这里，相信很多人都有了一种深入人心的感觉：市场过热势必受到抑制，即便市场冷清，甚至房价调整，指望明面上的政策放松都显得不现实。给购房者的启示是：认清形势，不要抱有不切实际的幻想。
如果说，日常的楼市调控只是例行动作，那么，对未来几年、甚至是更长远的楼市规划，包括从金融、税收、供应以及国家战略上等全方位给予了铺排，其实这已经是左右发展趋势问题了。巧合的是，均发生在2021年。
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1.红线“3+2”模式。
“3”针对的是开发商的3道红线，内容就不说了。目标就一个，抑制房企野蛮生长。国家为什么要这么做？
一是防范金融风险，一些房企负债率超过100%，资不抵债，无序扩张的结果是烂尾、偷工减料，自己做的孽，最后让国家来兜底的代价无疑是巨大的，国家通过设置红线，就是要避免这种情况发生，不能真到“大而不能倒”地步。
二是巩固楼市调控成果。从市场经验中可以得出，但凡给房企无限杠杆，它们可以把土地价格炒到天上去，反正都是银行、信托的钱，给房企们戴上资金紧箍咒，土地市场势必降温，有利于“稳地价、稳房价、稳预期”的目标实现。
根据媒体的公开报道信息显示，所有房企达标时间节点为2023年6月30日，这个时间说长也长，说短也短。从目前的进展看，一些城市或明或暗地开始禁止“非绿”房企拿地，而且资本市场也在开始抛弃它们。我们有理由相信，到2023年时，生存下来的房企将是一个资金债务健康主体，地价带动房价疯长、规模疯长的时代将成为过去式。
同样，“2”指的是给银行房贷占比设限。翻译成白话即是，每家银行每年放多少房贷额度早就给你定好了，今年市场上很多城市的房贷放款周期拉长，甚至对二手房停贷，包括所谓的“顶底楼”等房源拒贷，说到底，银行额度就那么多，他们只能选择相对优质的房产借款，对于一些区域、一些房龄太长的房子，能规避就规避。信息显示，对于一些不符合标准的银行，将在未来2-4年内达标。由此可见，房贷额度紧张将不是一个短期现象，购房者要有思想准备。
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2.3年8部门协同大整顿。
又是一个3年，而且是包括国家发改、公安、自然、税务、市场、网信等8个部门的分工协作大整顿，目标直指房地产市场乱象。出现在这个时间点，很多人第一时间就联想到是为“支持3孩生育”铺平道路。笔者认为，有一点道理，但理解并不完全。
说有道理，主要是因为，住房作为生育的配套支持政策，必须营造一个风清气正的住房市场环境。但如果结合当下的治理环境可知，整顿娱乐行业、婚恋市场、整顿教育市场、游戏行业，更多的是要树立一个“公平公正”的生存和发展氛围。房地产发展数十年来，确实积累了不少弊病，行业垄断、吃拿卡要、质次价高等，无不侵蚀着消费者的权益，到了不得不整顿的时候。
从这次计划长达3年的整顿内容看，几乎涉及到房地产的各个环节和主体，比如开发商、房产中介、租赁公司、物业公司等等，通过深入检查、群众举报投诉相结合方式，国家8大部门多管齐下，对于房屋买卖、租赁、房屋质量、捆绑销售、虚假宣传、散布不实信息等乱象一网打尽。可以畅想，一个行业在经历上千天的大整顿后，还有什么乱象不能连根扫除？
3.新土地法实施影响深远。
新修订的土地法已于2020年1月1日开始生效，很多人似乎没什么感觉。其实不然，主要是相关的配套实施法规没有出来，说白了，有制度，但不知道怎么去实操。这一切，将从2021年9月1日以后开始得到改变。
根据国家官方的信息显示，新修订的《中华人民共和国土地管理法实施条例》已在今年7月30日正式发布，并在9月1日正式实施，如此，此前修订的土地法就有了具体的执行措施。
有人可能比较纳闷，土地法跟我们的楼市有什么关系？实际上，新土地法的内容非常丰富，但对楼市深远影响的就是“破除集体经营建设用地入市的法律障碍”。直接的做法就是，无需经国家征收这一环节（少了中间商），可直接入市。新土地法实施条例的正式实施，意味着集体经营建设用地上市时代全面到来。
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这可不是虚的，早在2017年官方就发布了两项数据，一是全国33个试点地区的集体经营建设用地使用权发证25万宗，发证率82%，现在应该发得差不多了；二是国土和住建两部门发布了集体建设租赁住房试点方案，包括北京、上海、沈阳、南京、合肥、厦门、郑州、武汉、杭州、广州、佛山、肇庆、成都13个城市纳入试点。透露两个信息，一个是发证是为集体经营建设用地入市做好权属基础，另一个是集体经营建设用地的重要用途之一就是建设租赁住房。
看了这里，有人一定会问，建再多的租赁房跟我买房、房价有什么关系？都知道，我们的房屋租售比是远低于国际平均水平，大城市租赁一套房需要30-50年才能收回本金，房价与租金大幅背离说明一个问题：要么是房价太高了，要么是租金太低了，从长期来看，必须要达到一个平衡，要么房价降，要么租金涨。但大批集体经营建设用地入市则把这个答案挑明了：租金不仅不容易涨，降的概率则挺大。对于房价，不跟怕是不行。
原因就在于，集体经营建设用地数量实在太庞大了。自然资源部陆昊部长在2018年底给出一个数据，全国试点地区的集体经营建设用地上市仅9万余亩，而农业农村部长韩长赋给出的全国总存量是4200多万亩。这是一个什么概念？
查询了近几年的全国商品房（包括商业用地）的出让面积在200万亩左右，换句话说，就是以我们的住房商品化改革以来的20年算总量，也不过4000万亩，这里面还含有大量的商业办公等用地。换句话说，卖了这么多年地，其总量还不及集体经营建设用地的存量，一旦全面上市，对楼市的影响不言而喻，大量的廉租房，势必会撼动租赁市场租金水平，对于房价是利空还是利好，再明显不过了。
值得一提的是，还有前不久财政部发文，将土地出让收入划转给税务部门征收。国家这样做，肯定有很多深层次的考虑，虽然不像有些媒体解读得非此即彼。但在很多专家人士看来，我们正走在去土地财政化的转型路上脉络清晰可见，不过是饭要一口口吃，慢慢到位而已。
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总结一下。
房地产快速发展的20多年里，房子成就很多人，造富了很多人，他们是幸运的。但任何事物都有一个兴衰的过程，不过度看空楼市，但并不等于在楼市中就有利可图。目前，我们城镇人均居住面积来到40平米大关，是房地产功绩，也是行业的发展瓶颈。说到底，房子终究是用来住的。喊了这么多年的楼市“拐点”，到底哪一年才是呢？狼来了，或许是个笑话，但狼终究会真来。有人说，中国楼市终究是一个政策市，从眼下来看，2021年的楼市的一系列政策非短期，也不是头痛医头脚痛医脚，而是着眼长远，具有决定性和方向性，说是中国楼市的一道“分水岭”，这次或八九不离十了。让我们最后重温一下银保监郭树清主席前不久说过的一句话：
押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价！
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