楼市，这些人玩不下去了……
文/刘晓博
刚刚过去的一周，对于中国房地产行业来说意义深远，堪称里程碑。
从7月30日到8月1日，一共发生了两件大事：
第一，深圳公布了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，这是地方政府第一次把房地产调控的重大创新，通过立法方式确定下来。其目的是为了减少争议，体现依法治市的精神。
被深圳纳入条例的大招主要有三个：1，确认了政府此前公布的“二手房成交参考价”的合法性；2、试图通过全面推行大学区制、义务教育阶段教师交流制度，来遏制学区房过快上涨；3、即将出台干预市场租金水平的，官方的“房屋租赁参考价”。
由于深圳的“二手房成交参考价”已经被7个城市借鉴，我们有理由相信，大学区制、教师交流制度，还有未来的“房屋租赁参考价”，也将在全国范围内推广。
这对于中国楼市来说，意义空前。5年前，大家还普遍持有这样的观点：二手房的价格、租金价格，都由市场来决定，政府不应该干预。而到了今天，干预被认为是合理的了。
第二，杭州在新一轮土拍当中，10个行政区将各拿出一宗地块，试行“竞品质”，且这些地块将实施现房销售。
几乎与此同时，杭州还出台了新一轮比较严厉的楼市调控政策。比如落户杭州还不能马上买房子，必须要有2年社保，或者等到满5年；非杭州户籍，买房需要的社保年限从2年增加到了4年。
大家的注意力都在杭州的楼市新政上，对于土拍新政，舆论尚未广泛关注，其实这些做法影响深远，不亚于深圳的大招。
可以说，在2021年的7月末、8月初，深圳和杭州两个大城市，重新定义了中国的房地产市场。
关于深圳的大招，我前两天重点分析过。今天主要谈杭州的大招。
杭州的土拍大招是6个字：竞品质、现售制。
我认为，这很有可能成为未来土地转让的主流方式。其结果是，把大量的中小房企挤出市场，让他们不再有生存的机会。其次，把那些桀骜不驯、贪大求快的房企挤出市场。
未来的房地产市场，将进入“寡头时代”，其中国有企业的比重有望进一步上升。
“竞品质”的试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，“竞品质”阶段建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据，及土地竞得后的项目建设标准。
“竞品质”试点地块的溢价率上限仅为10%。当出让地块达到价格上限后，原来开发商的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。
另外值得注意的是：“竞品质”试点地块的产品，未来都要求现房销售。
众所周知，中国楼市目前的主流销售方式是“预售”，也是卖楼花。这种销售方式，是霍英东上世纪50年代在香港发明的。
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上图：霍英东开发的四方街项目广告，正是从这个项目开始，预售制诞生了。中式的“楼书”也是销售这个项目时发明的。
房子还没有建成，但当达到一定的标准，比如“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”，再加上获得必要的证照，就可以卖房子了。
疫情爆发之前，各地一度提高了预售的门槛，有向“现房销售”过渡的迹象。但疫情爆发之后，很多地方又降低了预售门槛，给房企套现资金提供了便利。
随着最近1年多调控政策不断发力，房企的资金链越来越紧张，项目停工、挪用资金的新闻时常发生。如果不采取措施，未来烂尾、推迟交房的项目将越来越多。有质量问题的楼盘，也看似越来越多。
在这种情况下，一方面为了维护购房者的利益，另一方面为了降低地方政府承担的维稳责任，各地又开始倾向于现房销售。
我估计，未来现房销售的比例将不断上升。这对于开发商的资金实力，提出了更高的要求。因为开发商回款的速度将大大放慢，资金成本全面提升。如果单靠融资维持，难度越来越大。
另外，此次杭州土拍中对开发商的“品质”要求也在提高。
杭州规定，如果地块报名房企数量达到11家或者11家以上，排名前6的房企入围；报名房企数量6—10家，取前5家房企；报名房企3—5家，全部入围；报名房企少于3家，取消此次竞买。
也就是说，在正式土拍之前，会根据资质刷掉一些有欠缺的企业，让他们不能进入正式的竞价环节。这有点类似新房限价后，深圳等地通过积分或者资金来源审查，提前刷掉部分人。
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上图就是杭州的“房地产开发企业资信自评表”。据称，评分表主要由“房企资信”和“品质承诺”两部分组成，各占100分。
从表格可以看出，三道红线里的“剔除预收款的资产负债率不得大于70%”，这个项目占了30分。如果不达标，对不起，只能得0分。
当前主体信用评级占15分，当前房地产开发资质等级占10分，近三年房企排名平均值占10分。另外，最近三年在杭州的开发面积和获得奖项，又占了35分。
如果你对杭州市场来说是“新手”，那么很难拿到热门地块，只能先开发3年的冷门地块，积累够资历和经验之后，才能去争夺热门地块。
不要以为这是杭州“擅自创新”，这其实是中央的要求。
7月22日，韩正副总理主持召开了“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”，通稿里有如下表述：
城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。
要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。
看到了吗？国家明确要求“优化土地竞拍规则”。
本来，土地拍卖是价高者得。但如果一味这样搞，只能让土地价格越来越高。怎样才能遏制土拍价格，又保证公平公正？
办法也就这几个：第一，比拼企业的实力、信用等；第二，比拼小区未来的品质；第三，比拼未来愿意交给政府做人才房、保障房的面积；第四，比拼拿地资产的“清白”；第五，比拼是否愿意现房销售。
其中第一、第二、第四、第五，以前很少成为竞拍的要件，比拼给政府人才房保障房面积很多地方都做了。
总之，在政府控制房价、保障市场安全有序等因素的推动下，未来的市场机会肯定会越来越向大企业、资信好的企业集中。
中国房地产的“寡头时代”，即将到来。
注意，未来的寡头，跟之前的寡头完全不同。之前大家一度认为，谁敢于负债、敢于拿地，谁就可以成为寡头。现在逻辑完全变了，而是谁的市场份额大、负债率低、信用好，谁才能成为寡头。
而这类企业里，国企的比重明显比较高。
所以，随着楼市调控不断收紧，现房销售将成为一个大趋势。而房企将越来越寡头化，寡头里国企的比重将上升。
寡头占有了市场份额，但不能为所欲为，必须要尊重调控政策，尊重客户权益，才能活得久。否则，互联网企业那边的“前车之鉴”有很多。
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