易居论坛：政策重捶之下，房地产越来越难玩了
今年以来，多数热点城市调控持续升级。7 月 22 日，国务院副总理韩正明确，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。近日，一则关于“房企拿地销售比不得超过40%”的消息不胫而走，被纳入“三道红线”试点的房企，已被监管要求买地金额不得超年度销售额的40%，否则会被限制融资。7月23日，住建部等八部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。近期的政策密集出台，给房地产市场走势带来了很大的不确定性。围绕下半年市场怎么走、房企该如何应对，易居房地产研究院近日在上海举办了主题为《调控不断收紧，下半年楼市走向与房企应对》的易居论坛，多位专家及业内人士发表观点。
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会议认为，房地产调控不会放松，下半年和明年房地产业金融环境不容乐观，下半年热点城市房地产市场将降温，2022年全国楼市总体降低迷程度可能赶超2014年（过去10年最低迷的年份）。新形势下加杠杆、扩规模策略已不可取，房企需要减速增质，做好产品、提高品质是关键。上海调控非常到位，政府对新房销售违规行为零容忍，核心区域二手房挂牌量减少，预计下半年楼市有所降温。
下半年调控政策只紧不松，下半年和明年房地产业金融环境不容乐观，明年全国楼市降温显著，房企需做好应对策略
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上海易居房地产研究院副院长杨红旭对于当前的国际国内金融环境、调控政策以及房地产市场形势作了深入系统的分析。从金融环境来看，国际上美国目前处于经济复苏、疫情反复、就业率还未恢复至疫情前的情况，预计美联储不会快速收紧货币政策，但需要看到的是近几个月美国通胀上升得比较厉害，客观上需要货币收缩。国内7月初虽然进行了全面降准，但降准释放的资金对房地产的利好有限，明后年大概率面临外部金融环境收紧的形势，届时国内金融环境也将小幅收紧，房地产业融资面临的压力更大。从政策环境来看，韩正副总理近日在加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议上的讲话，表明下半年调控只紧不松。7月27日，中诚信国际将中国房地产行业展望由稳定调整为负面，这显示中国房地产业正面临着严峻挑战。他进一步分析，从金融环境和调控政策来看的话，当前房地产短周期的位置类似2013年，下半年热点城市趋于降温，但余温尚存，而明年全国楼市低迷程度可能赶超2014年（上一轮楼市调整的低迷期）。从城市来看，当前深圳楼市已经明显降温，上海下半年和明年也将降温，广州、杭州、无锡、徐州等热点二三线城市也将陆续降温。
新形势下加杠杆扩规模策略已不可取，房企需要降速增质，做好产品、提高品质是关键，下半年拿地机会将好于上半年
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旭辉集团投资中心总经理黄晖表示，7月八部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》明确指出，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。目前已有10多个城市新房和二手房均限价，这对楼市的预期影响很大。而今年以来按揭贷款持续收紧，对开发企业的影响很大，而且是全国性的，比如武汉、厦门等城市二手房贷款很难，这影响到部分改善型楼盘销售，因为很多客户需要卖掉旧房子才能买新房。在长效机制逐步形成的情况下，预计未来全国性的大行情将不再有，企业靠高杠杆外延式野蛮增长的阶段已经一去不复返了，未来只能靠产品迭代等内生性增长。比如旭辉推出“透明工厂”，购房者可以参观工地，材料、工艺等均透明化，让消费者明白消费。房地产形势虽不容乐观，但企业只要踏踏实实发展做好产品，我们对未来还是充满信心的。就投资端来说，我们下半年的策略是要守住底线，投资能够满足利润率要求的项目。
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上海凯莱投资董事长徐宏峰表示，从这次对互联网垄断行业的打击来看，将对中国经济产生史无前例的影响，说明国家绝不容许行业出现垄断，这不利于社会财富的平均分配。房地产行业目前面临的问题是占用的社会资源太多，同样不利于社会财富的平均分配。现在房企拿地选择很艰难，比如上海、江浙等地新房好卖，但利润率很低；有些中小城市地价便宜、利润率高，但销售有困难。我认为，不论房地产市场形势如何，需求会一直存在，需要用新的产品来满足新的需求。对于房企来说，今后的策略不能再过分追求快周转和高增长，需要踏踏实实做产品，不只是一二线城市，很多地县级城市都存在好的机会。比如我们公司深耕的城市之一云南曲靖，是全省第二大城市，拥有600万人口，大企业进入的少，行业竞争不明显，市场表现较为平稳。作为小企业的代表，我们凯莱的策略就是要控制规模，用自有资金拿地，做好产品。
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景瑞地产集团投资总经理刘茂春表示，对房地产投资端来说，今年比2017-2018年更难，上半年热点城市竞争激烈，地价太高。近两年几家等销售千亿规模的房企相继出事，说明今后高杠杆模式已不太可取。房地产业进入下半场后，房企想要发展还是要靠有质量的增长，做好产品是关键。我们对下半年的投资还是比较乐观的，上半年22城首批集中供地，地价太高，下半年会便宜些，对现金流充沛的企业来说是好事，但是在目前的形势下也不宜太冒进。
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中梁地产集团投资中心副总经理胡晓闯表示，2016－2018年我们公司曾在高增长中获得巨大成功，但2019年以来随着市场的变化，我们的策略也在调整，以二三线为主，兼顾少量的强四线地区，做好品质和口碑，加强深耕能力的建设。当前开发商普遍面临的问题是，利润率接近制造业，从哪些环节可以提高是大家普遍关注的。我们认为，在投资上，一二三四线城市需要均衡布局， 当前全国性的高周转已经弱化，但部分城市的高周转还是有必要存在的，跑得快可以节约融资成本，提高资金使用效率。就下半年来说，销售端的压力是比较大的，需要加速推盘和回款。对投资端来说，我们认为下半年拿地机会要好于上半年，土地成本和竞争压力均要小于上半年。
上海调控力度很到位，政府对新房销售违规行为零容忍，核心区域二手房挂牌量减少，预计下半年楼市将有所降温
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易居新房集团上海公司执行总经理陈广颖表示，上海的调控力度是非常到位的，近期又将住房赠与行为纳入限购范围，个人贷款利率上调。政府对于销售管理也是非常细致的，绝对不允许出现任何的销售乱象，这使得新房销售变得越来越规范、公正、透明。比如近期某代理商在宝山某楼盘销售过程中出现违规行为，被相关部门要求今后一段时间不得在宝山区从事代理销售活动，浦东某热点楼盘开盘时甚至有经侦人员到场监督，防范出现违规。说明类似上海这种一线城市，调控更显示出制度化的趋势。目前来说，对房企影响比较大的是，今年以来银行贷款紧张，部分已经销售的楼盘，银行迟迟不能放款，导致企业回款困难；银行对房企的谈判能力大增，一般会要求房企先在本银行存一大笔活期，才给部分个人贷款的额度。上海新房销售目前困难不大，但集中开盘对人力资源的要求较高，需要管理好团队，并进一步完善系统化、专业化、流程化、规范性和标准化。
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上海鼎铭房地产总经理张志远表示，我们公司门店主要集中在黄浦区。由于去年黄浦区拆迁量很大，动拆迁户手中握有大笔的补偿款，而市场供应的二手房源少，黄浦区部分房源过去一年房价大涨70%左右。目前房价基本保持平稳，但预计也没太大下跌空间，主要是去年房源消化得太厉害，现在挂牌房源太少，去年3月挂牌量在6000套左右，目前仅有1000多套。从近期的交易情况来看，银行对首付来源和还款能力的审核非常严格，过去存在很多造假行为都被银行拒绝，导致一些客户无法获得贷款，或者批贷放款很慢。近期，上海二手房挂牌价格实行核验制度，黄浦多个小区（多为高端）的核验价略低于市场价，管控并不明显。另外还有一个现象，境外业主较多的小区，核验价比较接近于市场价。预计在调控压力和贷款趋紧的情况下，下半年黄浦、徐汇等中心城区会出现横盘或者小幅降温，买家与卖家都比较少。
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