成都楼市：买房中遇到的坑，内行人帮你们全踩一遍
https://p5.toutiaoimg.com/large/pgc-image/5038111158f24acc95ba8d08694b8cfe这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，已为上千人提供买房解决最佳方案。
房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
以下为“成都房神”微信公众号粉丝问答精选提问
提问：房神你好！新人首问？我在金牛有两套房，离地铁站都很近，周边生活便利。一套房龄15年的小两室，出租中，房租稳定。一套三室房龄8年自住。现在想把房龄长的小房子出掉在高新区置换一套投资。子弹80w。但是今年卖房卖不上价，而高新区价格很高，如果不卖房又没有购房资格。看了高新区两个公寓，不限购总价也比较低，但是不懂,心里没谱。可以投公寓吗？如果投资住宅哪片儿有潜力？怎么操作比较好？房神给点儿建议。
回答：首先作为公寓投资不要买，今年可以进行置换，建议出手15年房龄的小户型，买入高新区住宅，优化资产配置。
为什么不建议买公寓，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。
的确如此，成都住宅的租金回报率在2-3%徘徊，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。
但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房看的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，也不是什么好事。
你普通资格自住加投资，买在高新长期看升值是没有太大问题的，其他区域能买到新盘也可考虑，这两年时间，成都的新房品质提升非常明显。
提问：房神你好！预算400万左右，请问双凤桥tod凤舞七里和机投桥的中南华宇君启盘哪个位置更好些！
回答：你好，400个的预算这两个楼盘都可上车，两个楼盘都在航线下，航空噪音这类的硬伤就不赘述了。
整体来看凤舞七里的城市基本面是比较好的,它是武侯新城的南片区，武侯新城南片区内目前配套完善程度较高，生活氛围基本成熟，聚集了武侯金茂府、西派城、龙湖天宸原著、中粮瑞府等品牌开发商的“TOP”系人居产品。
而中南华宇君启所处的武侯新城北片区，紧邻武侯新城产业核心区，汇集着武侯电商产业功能区大楼、西部智谷、武侯科技园创业城、智·C8文化创意产业园(建设中)。虽然周边汇集着多个产业载体，但是区域内的各项生活配套，还远不如南片区的醇熟。
所以从位置上来说，我认为当下的凤舞七里更具有确定性，但是也不排除今后机投这边的北片区会发展得也很不错，但短期来看，肯定是凤舞七里更胜一筹。
但是，从产品上，中南华宇君启又更加纯粹，总的是14-17层的两梯两户板式洋房，目前可以入手单价2.5-2.7的153平大户型。而凤舞七里产品就更加混杂一些，主打的是两梯三户和两梯四户的小高层，产品形态上不如中南华宇君启改善，但是总价段更加实惠，大概不到400万都可以入手最大户型。
就看你更侧重什么了，如果不差钱就看中楼盘内部的改善，那么上中南华宇君启，如果预算可以省一点,然后看中板块的综合环境，那么就上凤舞七里。
提问：房神你好，想问下，你怎么看新川板块未来的发展呢？作为高新区最后的板块，感觉可能会有点后继乏力（毕竟未来发展重点在天新），去实地看了下那边的楼盘，逛了逛那边的小区，有种城乡结合部的感觉未来刚需自住是不是就买高新核心区，而富人投资主打天新核心区，新川就被遗忘，然后房价就再也起不来？
另外，中德英伦联邦、龙湖九里晴川、北大资源颐和翡翠府、新鸿基悦城二期，这几个楼盘能不能帮我做下比较哇？（教育配套、交通便利、小区氛围、生活配套这些）
如果预算最高买550万的二手房，但是想住大一点（阶段性的一步到位，因为结婚之后可能马上会要小孩），是买新川刚说的那些楼盘好，还是买大源板块的好？比如中海兰庭、复地雍湖湾这些。谢谢房神！
回答：新川是高新最后的一个可大规模开发的板块,而且后续还要地铁的纵横交错,不可能说就是被遗忘的地带，即便是武侯、青羊、锦江这种基本没地的都在努力发展各自的新城板块，始终是要向上突破和发展的,地就是命门，更何况高新怎么可能会甘愿躺平呢?
你所说的几个楼盘都有各自的特点，中德赠送大，房龄中等，高密楼盘，具有区域号召力;
龙湖体量不大,主要是还算比较次新，然后地铁配套很好，近期涨了很多，比较飘。北大综合配套差了一点,比如地铁和商业,但是好在次新，价格也还算中规中矩。
最后新鸿基是天府的，偏改善,在海昌路是扛把子，但是户型太大不接地气，所以虽然单价不高，但是总价门槛比较高，而且房龄偏大了。
550万的预算，其实在大源,也可以买到相对还是比较大的户型了，可以直接上更成熟的大源,毕竟你对城市的发展成熟度要求比较高，新川短期可能打不到你的期望。
提问：房神你好，成都现在是上车时机吗？有什么要注意的？
回答：成都今年来看，当下的市场几乎处于冰冻状态，房东惜售，买家观望，特别是二手房指导价出台以后。
但这些并不代表成都就已经不能投资了。
买成都现在不能看当下，要看5年甚至10年以后，强者恒强，以后价格只会越来越高，适合守长线。
成都买房几点建议：
1、回归中心。中心城市中心地段，城市中心分单核+多核，三四圈城以下原则上只抛不买；
2、敬畏政策。房产投资，要敬畏市场，更要敬畏政策，政策是房地产最重要的基本面；
3、流动为王。流动性好的不动产，拥有更高的溢价，抗风险性更好；
4、长持为策。拒绝短炒，房产的持有周期应该考虑5年以上，5年也是经济小周期；
5、配置优化。拥有多套房的投资客，优化资产配置，应对未来房地产税；
6、控制杠杆。家庭负债总额原则上不超过家庭税后月收入的200倍；
7、勤于踩盘。读万卷书，踩百个盘，学会分析楼盘的区位价值、附属价值和产品价值；
8、回归中长线价值投资的思维，做好一定持有周期的心理准备和财务准备，短期的政策调整、房价起伏都不会慌乱。
9、不管是刚需还是改善，有自住需求的，不要在等待房价下跌的过程中错过好房。
提问：您好房神，资金有限40到45个，去大丰和三河场看了两个盘，一个是香悦庭精装1.3 1.4万单价，一个是宸德公馆清水1.3 1.4左右，离地铁都还可以，但是发现咋都是这种一两栋的微型社区，社区太小不敢下手。
又看了周边二手富力桃园，这小区很大也不错，有刚满五的房子，但是我是买的婚前财产，担心二手房入手太旧，毕竟再出手就是十年的房龄了，以后不好出手，给砸手里了。我的疑惑就是，一这种满足我预算和地铁要求得太小的小区能买吗？二是买二手做婚前财产值得吗？望房神指导！
回答：你好，你说的两个楼盘确实是存在这样的情况，当下价格怎么说呢，也谈不上什么剪刀差吧，优点就是新房，缺点就是没啥剪刀差，而且体量小。
试想一下，你以这个价格买到新房后，很快他们就会消失在历史洪流当中，并不起眼，除了所谓的房龄新的概念，在板块内并无什么特色，这其实是比较危险的，因为大家并不会因为房龄新，就去看一个价格、市场号召力没有特色的楼盘，也就是可能丧失流通性。
这个时候，和本地的一些规模较大的二手房的流通性，还真说不准就一定比诸如富力桃园的好。
当然，你看富力桃园的房龄较大也确实是个问题，到现在都10来年了。
随意我建议你不妨去看看另外一些更加次新一点的规模大的具有市场代表性的二手房楼盘，不论是新都还是大丰，都可以去找找，比如大丰，指导价下的好些楼盘，其实完全可以砍砍价，虽然最后可能比一万三四贵一点点，但是从房龄和楼盘品质规模来看，是值得的。
提问:房神您好!请问海伦玫堡悦府可以入手吗?以投资为主,房价清水约1.5至1.6万/平。谢谢!
回答：海伦堡这个楼盘。一白遮百丑，价格确实很不错，可以做一个中长期投资。
整体来看，它优缺点都明显，海伦堡玫悦府优点是百亩大盘，近期开的是二期高层，主打新房市面少见的建筑面积为95-105平的小套三，加上清水单价1.6万，所以总价控制在了150-220万左右。加上两梯四户采用连廊设计，可以户型方正，南北通透。
缺点，你也要清楚，海伦堡玫悦府北侧和西侧是大片的安置房，不远处还有4S店和蓉遵高速，因此板块的城市界面不佳,也缺乏活力。另外正因为采用连廊设计，因此得房率不高，公摊约23%,且中间户隐私较差，建议首选边户。
提问：房神你好，同一楼盘洋房在价格相差不大的情况下，是选择高层，还是洋房呢？
回答：作为投资选择高层，简单讲下洋房和高层。
很多楼盘会高层和洋房并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。
同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，单位产出的户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。
洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，邻里关系简单，均摊小，得房率高，但总价偏高。所以，这类房，需要改善居住环境的人群买得比较多。
而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，车位紧张，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。
买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。
买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。
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