楼市现状：普通人工资永远追不上房价的上涨
https://p26.toutiaoimg.com/large/pgc-image/5ce28e52ca784ad2b404fb59a49bfe3f我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
买房问题请私信提问
提问：雕叔，之前跟您提问子弹30，孩子2024年上学。您说孩子上学还早不建议现在入手二手房。是这样的，我们现在租房住，月租1800，如果过两年子弹会存的更多。考虑西安买房的话，您建议现在上车呢，还是存着等过几年子弹多了再上车呢？符合我们情况的新房都很远，所以我能考虑面积小一些的，过几年能出手的那种新房吗？因为我现在住的房子工作生活比较方便，也比较稳定，可以长期不变。哎也不知道这么努力买房图什么呢？压力这么大，生活也累。
回答：我建议先上车后置换，因为房产上涨的“速度”太快，即使只是涨价5%，普通人靠工作也很难追赶得上。
如果先买房上车，用资产追资产，没准还有机会，甚至买得好还可以大赚一笔，后期也可以再置换，不建议等2年，如果新房暂时没有合适的，也可以考虑淘淘二手次新，逢笋入。
我们在人生的过程中，“平湖烟雨，岁月山河”，
不要留下无限怅惘与淡淡的遗憾
最后落脚点也无非这么简单：在美好的房子里，与爱的人制造一些幸福。
由此，你在一个城市存了多少平米的房子，恐怕也是安全感、自信心的一种体现，人生当然不是资产、金钱，
但有了它们，你可以有底气拒绝“不想做 的事”。
年轻人，要坦坦然然的承认爱钱，要多挣钱；
中年人，要在挣钱的时候提升一下社会地位、声誉；
老年人，要守得住早年积累，追求更高的人生境界。
关于财富，我们并不担心世界在发生变化，而是担心自己的头脑、意识是否跟得上这样的发展变化。
我想说的是，买错房不可怕，可以纠偏。
人生中真正的可怕，无非两句话：对自己有过低的要求，对别人有过高的期待！
提问：你好，我是安徽淮南人，目前在淮南工作，家人都在淮南，淮南两套住房，一套自住，一套还没拿房，月供3500元，另外合肥一套全款房，手里有余额10左右，公积金可以贷款30万出来，我和我老公年收入大约30万，目前就这个情况，我想用公积金贷款，在淮南事山南新区再买一套住房，我老公不同意，说再过几年攒钱了去合肥买，如果去合肥买的话，高新区和政务去滨湖区感觉买不起，压力太大了，可是我怕房价上涨太快，合肥二套买不起，请问雕叔
，我们该如何合理规划，达到财富最大增值效果？
回答：你好，你现在这种情况，确实不适合继续淮南加仓了，需要控制风险：
1.手里余粮太少，没有足够的防守资金，抵抗风险，如果再加仓，杠杆和负债率只会越来越高。
2.从城市角度来看，淮南三四线城市能级偏低，发展机会比较有限，毕竟买房就是买城市红利，况且你已有2套，没必要再在淮南折腾了。
所以真要投资，安徽能买的还是只有合肥，只不过合肥已经涨了一波，好位置房价都不低，但是投资毕竟是看长线，所以合肥长远看还是可以买，只不过需要一定的资金实力，所以这也是你当下欠缺的，提供2个建议：
1.继续蓄力，同时淮南后期只留一套自住，投资那套后期交房就出手，投资不值得长持，出手后再继续加仓合肥。
2.如果着急当下买，合肥那套全款房可以考虑作抵押，这样可以增大首付款，不过需要注意的是贷款和负债压力的控制。
对于你来说，资产最好的 价值最大的配置就是：
合肥2套投资+淮南1套自住。
提问：雕叔，坐标武汉，4月份卖了套两居二手房，准备再买套3室改善，但是目前发现好多银行都没额度了，几家银行二手房都停贷了，要赶在停贷之前买房吗?等下去会不会买不了房子了？
回答：从今年的4月份开始，很多城市的二手房贷就开始收紧了，5月份的时候收紧程度更是扩大了，不仅是城市增加了，而且银行的数量也增加了。
很多时候我们都以为是因为贷款额度收紧没有办法，毕竟是年终的在金融政策方面有所变化，但实际上房贷收紧的趋势可能还将延续。
银行不是为了搞到大家都买不到房，银行只是因为政策的原因在做他们不想做但又不得不做的事。虽然单纯看银行房贷政策变化，可以作为一个信号，但是这个往往都是滞后的信号，无论是松绑，还是收紧。
热点城市，像重庆，武汉，南京，广州这些因为涨幅相对较大，所以它的二手房贷额度相对比较紧缺，据说现在放款的时间大部分都已经在三个月开外了。
现在银行的额度是越来越紧了，而且有部分银行已经完全停止了二手房贷的申请，而且好多银行的贷款额度已经排在了2022年，接下来的申请房贷趋势仍然是收紧的一个状态。
所以买房还得尽快，越往后拖其实门槛越高，申请贷款显得都要困难一些，更何况房价还在上涨，我们投入的资金也会更大一些。
提问：雕叔您好，坐标南京，在桥北有套两房，预计售出后有140万到手，在手存款大概40万，家庭年收入大概25万，我还有首房首贷的资格，现在房子靠近桥北弘阳商圈，生活交通都方便，但是看不到后续增值能力。目前有两个想法不知道可不可行？1、想换一个有增值能力地区的三房，总价350万左右，南京范围内有哪些可推荐楼盘？2、因附近生活方便，可先在现在附近换一个三房，同时再在热门区域买一个低总价房投资。另目前住房虽已挂出，但有意向者距离我们的目标价相差几万，我们又不想再降了，是否可以考虑房产抵押？房产抵押该如何操作？
回答：我更建议方案一。同区位出手2套，再买入1套，资产并没有看到什么太大改变，除了面积，但是一来一去，税费非常不划算，所以要置换就要做大的置换。
不建议抵押，会有首付贷嫌疑。置换房子的核心在于，以更低成本买到你想要的房源，很多人为了蹭挂盘房源的涨幅等了太久，结果发现自己要买的房源跳涨或被卖掉。
换房不一定要卖在最高价，时间不等人，合理的价格就差不多，关键是要先锁住想买的房子。
南京主要投资的是学区房，南京学区房涨的比普通的商品房涨的多多了。
投资逻辑是押注潜力学区，吃的是学票的涨幅。这是南京独有的投资机会。
另一种就是摇号限价新房，还是非常值得考虑买的。不过这种也越来越少了。
第三种就是标准的区位投资，这种比价看重区位，比如江宁、江北、河西是目前的投资重点。
提问：雕叔，座标上海宝山，一套房，465w左右，想换到闸北也就是新静安的学区房，目前是两方案，第一个方案是到延长路或洛川中路换个总价510w以内的老破小，近地铁，周边配套完善，毗邻十院、大宁国际、新久光。第二个方案是一套换两套，一套洛川中路或延长路350w以内纯挂户口的老破小一室户，出租出去，租金4500至5000，再买一套顾村300w左右的小户型，租金3000左右。我们自己需在学校旁边租房陪读，一个月租金7500左右。不知哪个方案更合适，既能满足学区，还能有一定的升值空间？
回答：你好，置换房子就是资产转移，要不上移，要不裂变
上移：圈外到圈内，郊区到核心，三四线到一二线。上移的目的，最核心的是让筹码更安全，对冲风险效果更好。房子值不值钱，能质押出多少，最终还是银行说了算。
裂变：买的早的，卖的高的，面积大的，可以获得更多现金流，换2套适中是行得通的。裂变的目的，其中之一自身家庭居住需求，父母一大家子各自空间，生活品质也是提高的，虽然换小了。多一个筹码，有利于二次置换。
根据你的情况来看，我更倾向第二个方案，卖一买二，进行资产裂变置换，同时以租抵租。
学区房其实买的是“房子+学票”。
学票的价值是固定的，不会随室内面积大小而变化。
好比一个地区，普遍的二房是300万/套。
而带学区的房子要500万/套。
那么，你买一套学区房。其实就是“300W房子+200W学票”。
而学区房通常买小一点比较好，看的是总价，而不是单价。
另外多余资金可以再买一套投资，这样更好满足你学区和升值需求
很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复
买房问题请私信提问 老百姓一辈子买不起为什么？
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