谢逸枫：楼市调控全面打补丁 开启政府定价 约谈 凭房票买房时代
文/谢逸枫当前房地产监督、房价调控加强一直持续不断，楼市进入打补钉节奏。2020年下半年以来，新一轮以防止房地产金融风险、房价上涨过快、买房投资过热的楼市调控，正以组合拳的形式，采取补钉的方式，对热点城市、房价上涨、买房过热的现象围剿。
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这个房价、土地市场调控不断的增强，手段不断的完善，力度不断的加大，范围不断的扩大范围，背后的导火线就是2021年6月70城市新建商品住宅、二手房商品住宅的房价上涨、涨幅反弹，很多热点城市、核心城市房价出现大幅度上涨、买房过热现象。
针对二手房市场价格混乱的现象，地方及时出手。为应对挂牌价格混乱、一二手房价格倒挂等问题，已有深圳、上海、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡九座城市，对二手房市场过热城市实施了“二手房成交参考价”机制，且调控效果已初显。
二手房成交参考价机制，说明深圳、上海、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡进入“政府定价”时代，究竟什么叫房价合理，不是市场讲了算，是政策。决定房价走势的不是市场，不是供需关系，不是货币，是政策，这才是最关键的。
针对突破限购政策，钻政策漏洞的买房现象，杭州、上海、北京、广州、东莞、深圳、南京、厦门把法拍房正式纳入限购范围。值得注意的是上海首个把赠与房（五年之内）纳入限购范围，实行法拍房、赠与房的双房入限购范围，可谓是非常的严格了。
针对房价、买房过热的城市，问责、约谈。住建部门实施年内第二批约谈城市。7月29日，谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，稳定房地产市场。上一次是4月，约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通等5城，要求坚决遏制投资炒房。因此，约谈制度已经形成。
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同时超过22个城市的房贷利率上调。6月份全国72个城市中，主流利率平均值首套为5.52%，二套5.76%。7月23日，上海把首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，并于24日起开始实行。
针对买房限购漏洞，已经有城市提出房票的政策意见。7月29日，武汉发征求意见稿，未来将进入“凭房票买房”时代。根据文件，购房需先申请购房资格，符合条件才能领到购房的“房票”，有效期60天。房票一次只能登记一个楼盘，登记一次后即时锁定。
房票，本质上是购房资格的名额、认证，通过预审购房资格，将一些不具备购房资格的群体提前排除在市场之外，达到扼制投资炒房的目的。其实，与粮票、布票以及福利分房的资格，有相同的功能，存在计划分配的意义。
武汉将凭房票买房，说明买房进入房票时代，是不是意味着重回计划经济时代？武汉将凭房票买房，释放五个重要的信号。其一是武汉房子更稀缺，更有价值。其二是武汉房价更有上涨空间，更有潜力。其三是炒购房名额转入炒房票。
其四是房票有效期60天，可继续申请，重写提交申请就可以更新有效期，说明存在转让的可能性。其五是为限购政策打补钉，限购本身就是房票，影响力有限。假如不允许开发商收取无购房资格者认购资金，二手房市场不允许带无购房资格者看房买房，影响力大。
房票买房不是新政策，因为武汉2020年1月就已经开始实施商品房销售开始实行房票制，只是没有执行，现在又重新要求执行。一方面是考虑到房票制的带来什么影响，暂时不清楚。另外一方面是担心影响到楼盘销售工作。最关键是谁来执行、落实、监督房票政策。
目前武汉凭房票购房政策之外，之前，深圳就有楼盘推出了“递补选房”规则，一旦摇中新房的购房者放弃签约，房源将被退回开发商，后续购房者可顺延选房。目的是在于防止开发商和中介，暗中占名额、内部转名，谋取“茶水费”、“转名费”。
“7.22”，是拉开房地产市场大监管序幕。一连串的信号纷纷传来，涉及到高层、国家多个部门对房地产的特别关注，可谓非常罕见。因此，可以称为房地产市场史上最严监管，史上的最全面监督。这充分说明，下半年房地产调控只会从紧从严。
进入2021年下半年，房地产调控突变，针对商品房住宅市场、土地市场、房企、购房者的政策收紧，让市场措手不及。值得注意的是三道红线的限制债务，22城首批住地集中供应的土地规则调整，拿地销售比40%的政策调整，让房企拿地非常的谨慎。
首当其冲的7月22日，国家的讲话，涉及到保障性租赁住房，进一步做好房地产调控工作。值得注意的是提到房住不炒的，不把房地产作为短期刺激经济的手段，大城市住房，全面落实房地产长效机制等。毫无疑问，这释放出调控加强的强烈信号。
其后是7月22日，主管房地产业的部门讲话，8部门一块发力，房地产市场迎来一场协同整治大作战。特别是关于持续整治规范房地产市场秩序的内容，其中提出要从房地产行业全链条持续发力，加大惩处力度，强化问责机制。
7月22日，主管房地产业的部门又讲话，会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级的监督指导责任。对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。毫无疑问，这是对于地方调控的监督，也是对房价的监管。
7月22日，央行表示，从去年开始启动的房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理，取得了良好的政策效果。最后是7月23日，住建部门印发的房地产四大领域问题的危机，实施重点整治，这可是上升到全国性的政策。
目前国家对房地产市场不稳定、楼市不健康的现象，多次强调“房住不炒”定位，并出台一系列矫正政策，其中包括“三道红线”、“集中供地”政策，又推出拿地销售比40%的政策，限制房地产企业盲目扩张、大幅囤地。大力发展保障性租赁住房，解决大城市住房问题。 这个定位值得商榷，什么叫房价上涨过快？潜台词是房价上涨是必然的，难道房子不是商品吗？是商品就有涨有跌 哪里热？？？？ 小心烫手[捂脸][捂脸]
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