四个维度，解析中国楼市和房价接下来的新走势，以及价值策略
这是熊猫贝贝的第580篇原创文章：专栏内容提要：
从宏观，经济，货币，政策四个维度，深入解析2021年下半年及接下来的时代周期中，中国房地产经济，楼市和房价的走势，以及给购房需求群体的，极具实操意义的价值策略。
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。
客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容
（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，宏观经济学研究爱好者，欢迎关注。
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导读 ：2021年已过半程，复盘&展望的分析思路
2021年上半年已经正式结束，就连下半年的第一个月也即将画上句号。
2021年，对于中国的房地产行业，楼市，还有房价而言，非常不友好，而且这种态度，丝毫没有发生改变，甚至还有愈演愈烈的趋势。
这是资本力量被捶打的一年，这也是调控，金融，监管三管齐下，力度空前的一年。
不管未来房地产走势如何，这一年，注定在中国房地产经济历程中，留下浓厚的一笔：
截止2021年7月，2021年上半年全国房地产调控次数高达286次，从土地、二手房、学区房、租赁用房、贷款等多维度查缺补漏，稳房价、稳地价、稳预期，推动房地产市场健康平稳发展。
“三道红线”政策、“两道红线”政策，“两集中”土拍新政……
2021年上半年房地产行业发展进入“新常态”，市场环境发生前所未有的变化，“钱紧”“高负债”“转型”成为多数房企亟待解决的问题，从业人员面临诸多未曾想到过的新抉择。
上半年中国楼市的所有政策和数据，几乎已经全部出炉，威力效果也得到了充分的展现。
过去的半年，我在头条是一个日更状态，紧跟，并且深入研究了过去半年里所有的政策走势。
2021年下半年已经正式开始，承前启后，注重因果，活在当下，展望未来，对于房地产，楼市和房价，看准未来的意义和价值绝对要大于沉湎于过去既定发生的表现。
所以，这篇文章就准备和各位朋友一起，从宏观，经济，货币，政策四个维度出发，寻因导果，对接下来，中国楼市的走势，进行一次有深度，有思考的讨论分析。
注意这篇文章注重逻辑和结论并重原则，阅读需要带入思考和一些耐心。
关于本文给出的一些结论和背景政策分析，在本人上半年的历史文章里面皆有涉及，在此不一一例举和链接跳转，欢迎回看，找不到的也可以留言。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
[*]文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
[*]每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。
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一、宏观和政策层面：三个关键词
2021年下半年开始，我们将面对一个什么样的中国国内的宏观和政策环境？
宏观趋势决定政策思路，政策出台服务宏观需求。这是不可分割的两个重要环境因素。
其实从2020年下半年，很多在宏观和政策层面的主线已经逐渐浮出水面，而进入2021年，短短的半年时间，这些主线已经从暗到明，变成主要的趋势信号了。
三个关键词：共同富裕，人口优先，还有资本遏制。
1、资本遏制：
资本力量联合实现垄断的趋势被瓦解，资本聚集的行业受到政策重锤。
不仅仅是房地产行业，还有教培行业，互联网行业，以及其他资本力量驱动的行业，在2021年上半年，都在政策的达摩克利斯之剑的震慑下，瑟瑟发抖。
资本市场对于中国房地产的态度，从上市公司股价和趋势就能看得很清楚，毕竟资本市场信息优先，风向敏感：
A股116家上市企业中，105家股价下跌，2家平盘，仅9家上涨。
资本是驱动行业野蛮成长，快速发育，做大做强最重要的驱动力，没有之一，而在宏观和政策合力下，外围资本逃逸，内部资本绝缘，房地产行业在接下来的时间里面，增长放缓，是必然的趋势。
2、共同富裕：
这说的，就是高房价问题，共同富裕是一个相对状态，房价高不是什么核心问题，天价奢侈品价格登天，也没有对贫富差距造成什么影响，关键的问题是什么？
是房价涨幅长期超越收入增长，给中国的房产带来了快速的金融化和资产化的属性赋予，直接成为了社会主义共同富裕的核心矛盾聚集点。
什么也不用做，有套一线城市核心地段的房子，一年涨幅抵得上平均收入几年的积累，只要这样的情况存在，共同富裕就不可能实现，因为个情况的底层逻辑就是中国古代的地主资源垄断的现代演变。
房价过快上涨，就成了宏观需求，政策导向，最核心的攻关难题。
对于别的国家可能是难题，但是在中国没有难不难的说法，举国体制，政策威力，只是过程和时间成本的考量。
基于“共同富裕”的主基调，房价持续过快过高的上涨时代，愈发艰难。
3、人口优先：
人口优先，呼应的是“三胎政策”，光有政策不行，还得有现实条件和环境配合，而结 合2021年上半年以来的政策态度，很明显的一个结论，就是一切宏观和现实条件，都要为这个人口优先服务，阻碍人口的一切负面因素，都将成为宏观和政策的敌人。
住房，教育，医疗，收入，女性工作保障和福利待遇……
这是一个体系化的大工程，分优先级，三座大山的房价，教育内卷，还有医疗成本，一定是放在首位的。
所以现在已经有舆论声量，在讨论继房地产，教培行业以后，宏观和政策下一步，就应该是解决医疗成本的问题了，这种推论有一定的合理性，这里不做什么猜测和分析。
很显然的一个环境逻辑，那就是针对房地产市场的需求满足，会得到全方位的政策照顾。
对于已经在2021年上半年层层调控，金融配合，监管加强之下趋于降温的中国楼市而言，这是珍贵的政策执行成果，而这样的成果，必然要被巩固成为常态化。
以上，就是对2021年下半年的宏观和政策环境，从三个重要的关键词层面，进行的分析。
基于以上对宏观和政策的认知，回到楼市和房价上面来看，其实接下来，不管是从政策，还是监管执行的角度来看，必然会延续上半年的严格环境。
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二、经济和货币层面：出口压力，增速艰难，楼市绝缘
接着，从2021年下半年开始，中国国内的经济和货币环境，又将是一个什么样的情况和趋势呢？
毫无疑问的是，中国的楼市和房产，已经在中国国内货币蓄水池的位置上，坐了太久了，而且作为中国经济重要的支柱，作为政府撬动民众财富的重要工具，这个惯性和路径依赖，不可能一夜之间或者短期内就能发生改变。
经济环境和趋势，决定社会财富增量情况，进一步决定了居民购买力和房贷风险承受能力；
货币政策和流动性，决定居民杠杆率，同样也决定了购买力，进一步还对房价和供需造成影响。
先说经济环境和趋势层面：
2021年下半年，中国经济增长面临压力和挑战，中美博弈和后疫情货币战争按照刚刚结束的天津会谈和美国“全面对抗”的后续反应，从经济层面上来看，中国后疫情时代，从疫情率先恢复生产的“红利窗口期”，面临结束。
拉动中国国内经济环境，目前最主要的，一个是房地产依托的土地财政及关联收入，另一个就是出口，而出口面临着挑战和压力，并且随着疫苗进一步普及，出口动能和空间缩小是必然。
而国内消费收缩低糜是不争的现状，大量中小企业在上游受到美元通胀带来的输入型通胀（原材料涨价），下游面对国内消费需求不足，举步维艰。
客观来说，2021年下半年，中国国内经济环境，所要面对的，是一个压力，挑战，冲击的艰难情况。下半年，中国在经济领域有太多的问题需要“发力与刺激”。
再说货币政策：
2021年7月中旬出台了超额度，超预期，超力度的年内首次降准，国内货币环境中的流通量是够够的了，目的也很清晰：提振消费、拯救小微企业，保障就业率，总之一个字，经济环境有压力，有风险，所以增加货币支撑和刺激，这是因果关系。
但是“三道红线”，“两道红线”，“两集中供地”政策严格落地，再叠加围追堵截，监管加强，层层加码的监管监督，这还不算完，还有一个关键的的货币调节工具，那就是降息还没有用，这样的背景之下，在利率差和规则限制（房贷升高，涉房贷款额度限制）的情况下，货币总量充沛，但是和房地产全产业链，事实上是绝缘的。
跑冒滴漏在所难免，但是一方面是风向严打，一方面是利率差距，一方面是调控严控，实话实说，这种情况下，无异于火中取栗，顶风作案。
2021年下半年降息是重要的政策信号，如果降息惠及涉房贷款，那么说明从金融层面放开了流动性，当然这个可能性不大，这对于前期辛苦获得的调控成果来说是破坏性的。
大概率的，即使降息，也是和房无关。
所以，2021年下半年，中国的经济和货币环境，理性展望，就是一个“宽松的货币环境稳定经济活动，而房地产和楼市，依然在缺水的环境中艰难生存”。
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三、关于中国房地产几个重要的底层逻辑阐述
这一次高层对于房地产经济，房地产行业，楼市和房价的政策调控和态度表达，相信已经不用多说和过多重复了，再好用的工具，也有需要保养和阶段维护的时间，如何理性客观的认知中国房地产，看透本质，看准价值，这对于每一个身处中国经济环境中的普通人而言，非常重要。
不管是自住刚需，还是投资和资产配置，关于中国房地产的底层逻辑和本质认知，是实现穿越熊牛，获得回报最重要的基础。
当然除了投机炒作，价差套利的群体，房子在这些群体眼中只是炒作载体，有利可图，什么不能炒？这样的群体只会关心炒作利润差价，本质从不关心。而这个群体，就是国家深恶痛绝，极其反感的对象，这样的群体，其实就是“房住不炒”宏观目标的主要针对对象。
只要你不是想着炒房套利的普通群体，那么以下几个重要的底层逻辑，就非常有价值了：
1、首先是一手房市场，直接关联国家，地方政府的土地财政，所以一手房市场只要对房地产行业的经济价值有所需求，国家货币政策和调控管理就一定会提供持续稳定生存发展的空间。
所有调控，金融，监管的终极目的和底层逻辑，都是为了保障一手房市场的稳定存在和可持续性发展。
2、再说二手房市场，特别是热门城市，炒房情绪和市场预期过于强烈的城市和地区，二手房市场的本质就是炒房客和逐利资本变现离场的关键市场，很显然，和当前国家经济环境面临压力和挑战的实际需求，是逆向而行的。
所以接下来，二手房市场会很难受，经济存量环境下的财富转移和资产变现，是货币泡沫的元凶，二手房市场的限制，政策，会进一步加强，甚至暂时关闭和遏制这样的市场都有可能。
3、涉房贷款困难，本质上是一种精准筛选具有真正购买力群体的行为。
下半年的货币政策和房贷金融关联政策，没有任何趋于放松的可能和趋势信号，这是为了排除那些撬动自身能力范围以外的杠杆去买房炒房的群体，而且这样的过程和状态，需要时间去挤压和挑战炒房群体的承受能力。
再说一次，房价高，只要购买力匹配足够，那就不是风险，风险就是购买力不足，还在利益和预期的驱动下，还要超出能力去买房子的群体太多。
4、削弱房产的资产性和金融性需要时间，需要情绪和预期的衰退，当前的房价，高位现实情况，没有什么悬念。
既然是资产性和金融性特征下的房价，那就有资产泡沫，也就是这一轮的房价上涨，事实上已经是冲高遭遇调控的情况了，那接下来呢？
最理想的状态，就是横盘，小幅震荡，趋于价值固化和稳定。
大概率，是会出现回调，特别是购买群体被大量限制，预期得不到满足的情况下，市场信心分崩离析，别说房价，什么东西都会出现熊市，行情入冬，价格遇冷。
不是说房价永远涨，有金融属性了，就一定有跌的时候。至少，也需要价值夯实的调整过程。
价值夯实，是一个痛苦的过程，但是打击的都是投机群体，谁炒股做长期价值投资的还不吃几个跌停板了？
难受，煎熬的是短线玩家，甚至被洗牌出局，都是正常，但是在房子的价值上，没必要跟风。
接下来，很有可能出现这样的新闻和趋势信号：
房价神话城市，炒房风气普遍的地区，会传出投机者崩盘的讯息，譬如深圳，杭州，合肥；
头部地产公司，规模以上品牌房企，地产大佬，传出资不抵债可能随时倒塌的讯息，这个不用举例，大家心照不宣；
一些政策意识薄弱的城市，还没有等到调控深化下沉，房价就开始出现支撑不足，比如，昆明，贵阳，都是省会。
年底前后，可能还会有部分城市二手房因为额度不足，暂时停贷的消息……
只要调控不放松，以上的这些情况都是大概率事件，中国的楼市，会有一个阶段性的动荡调整的过程。
但是在这里要说的底层逻辑，是这么一个问题：一个市场中急功近利，唯利是图的投机群体被阶段政策和环境洗牌出局了，对房子的合理价值和价格表现趋势，是好事还是坏事？
如果认为是好事，那么市场慌乱震荡，有什么影响？一出好戏而已。
如果认为是坏事，甚至还跟风追涨杀跌的，那不好意思，“房住不炒”这四个字，恐怕要在现实中，教你们如何做人了。
5、中国房产的价值根基，基于农业文明和经济习惯，对于绝大多数普通家庭和个体依然是首选。
房住不炒，不等于房价不涨，房子不值钱，房子没有资产价值，也不会从本质上改变“房子是中国个人和家庭重要的财富载体和资产配置组成部分”这个底层逻辑。
这个逻辑不用多解释，房价从某种程度上是一个城市经济基本面和居民生产价值的体现，有必然存在的对应逻辑关系和内在的价值意义，这个没办法说服所有人，毕竟很多人还停留在“有不切实际的需求都要找政府”的流氓无产思维和极端思想层面，相对合理的共同富裕，是个人财富创造能力和对应价值资产的匹配合理化，而不是给好吃懒做，生产价值低下的群体高福利。
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四、写在最后：几个个人观点和送给普通群体的价值策略建议
有依有据的走向和趋势分析了，那么对于普通群体，想要买房的群体，该如何在2021年下半年做准备，进行决策呢？
文章的最后，分享几个个人的观点和看法，还有价值策略建议：
1、2021年下半年开始，要有“钱不好赚，经济放缓”的心理准备和预期管理，这是大环境所决定的，所以，货币环境的需求，是宽松，但是收益，收入等等方面的预期，就要降低了，对于房价和楼市的态度，也是一样的，房价在接下来逆势爆发的所有可能和支撑点，都没有了，对于长期持有的投资群体，就是“垃圾时间”，对于刚需群体，安心工作，保障贷款偿还，而对于投机炒房群体，那就是灭顶之灾。
2、货币宽松不代表会利好房价，刺激楼市，但是如果经济发展压力存在，行业利润低下，那么社会流通货币往房产上面沉淀，再所难免，不考虑收益率，不考虑不赚钱效应的情况下，会对房价有挤压和助推的必然因果效应，当然国家肯定会预见，所以类似于“二手房指导价”这样的强力价值管理，不会放松，甚至还会成为全国标配的一种普遍政策。
这对于买房群体而言，是一个好趋势，好环境，只要指导价存在，市场就不会有炒高的底气。
3、不要心存侥幸，不要火中取栗，不要顶风冒险！
什么意思？买房的动机不说，三个维度，不建议考虑。
第一个是首付款一定要合法化，流水，来源，不要侥幸心理试图蒙混过关；
第二个是不管出于什么目的要买房，经营贷，消费贷，信用贷，不要尝试，一旦被查，经济损失都是其次，关键是可能就会失去正常购买的资格，甚至关联征信；
最后一个，不管是房地产关联的金融市场（股市），还是各类房企为了缓解压力的营销手段，都不要去冒险尝试，想抄底的人，基本上都被抄家。
4、学区房和“人口优先”冲突，价值风险极大，如果没有确定的入学对口政策和迫切的就学需求，从投资角度上来看，绝对规避，不予考虑。
5、楼市和房价的洗牌已经拉开序幕，现在的人基本上都已经很开窍，比较懂得看房产价值，没那么好骗了，未来房产价值空间，也比较清晰了。
现在还想买房，需要买房，往大城市去，往中心挤，往限购严格政策执行力强的地方去买。
6、宁买二手，不买期房，宁买现房，不买期房，宁买毛坯，不买精装。
2021年，对于房地产行业的冲击和打击不多说了，开发商也是做生意，利润空间被挤压，一定会往产品终端去转移，结果只有两种，要么质量问题，以次充好，降标减配，这还算好的，要么就是烂尾风险，彻底跑路，这不是危言耸听，对于普通群体而言，这样的风险人生遇到一次，影响和损失难以承受。
在一个行业备受政策调控管理的波动周期里面，看得见摸得着的终端产品，哪怕成本高一点，能够规避行业风险，也是值得的。
接下来，中国房产的两个价值趋势：长期价值投资和回归居住属性。
不管哪一个，在2021年这样的情况下，绝对说不上是最好的入场时间，但是既然用金融思考问题来考虑这样的价值问题，又有几个人能够在历史长河中，真正的抵抗住主流趋势的带动，逆势而行，精准入场抄底呢？
所以，一切看需求，时间会给出答案。
对于个人而言，其实只要对中国未来经济有信心，坚信中国国运昌隆，稳健上行，那么在中国，毫无疑问，好城市，好地段，好条件的房子，永远都是最有价值的核心资产。
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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。
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关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。
以上正文，来自于@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。
这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。
熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……
不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。 #下半年楼市#
2021年下半年已经正式开始，承前启后，注重因果，活在当下，展望未来，对于房地产，楼市和房价，看准未来的意义和价值绝对要大于沉湎于过去既定发生的表现。
所以，这篇文章就准备和各位朋友一起，从宏观，经济，货币，政策四个维度出发，寻因导果，对接下来，中国楼市的走势，进行一次有深度，有思考的讨论分析。
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以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。 确实写的深入，全面，前瞻，选择大于努力，我很认同。想问下成都核心区房子是持有好还是卖了呢？ 这篇文章，分析的透彻，实际。 写全了。没有涉及战争。 老生常谈，心心念念全是房子。 作者经深层次思考而作的这篇文章还是很有深意及远见的…[赞] 下半年，中国在经济领域有太多的问题需要“发力与刺激”。怎么发力和刺激呢[捂脸][捂脸] 中央政策已经非常清晰，凡是阻碍中华民族复兴的一切绊脚石，坚决粉碎！ 说的很对！宁买二手，不买期房，宁买现房，不买期房，买毛坯，不买精装！
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