楼市无暴利
我写文章很不喜欢收尾用标点符号，但是今天我在标题里就用了，代表着我的一个态度，和大家认真聊聊01
最近行业内有一条消息在业内疯传
就是这一条
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这条消息背后的意义是什么
我问大家一个问题，你觉得正常来看，每一年房企卖的房子的土地成本和销售额的比值大概是多少
虽然不同城市的情况都不太一样，但是大致在一线城市土地成本达到70%以上，二线城市50%，只有下沉到三四线城市，因为单价比较低土地成本才能控制在40%以下
如果未来买地金额不能超过销售额的40%，其实也就意味着事实就是：
拿的地会越来越少，年复一年直到没多少个项目
这个政策的背后诉求其实非常可以理解，就是控制房企内部的风险，没有足够的现金流就不要拿那么多地
但是另一头面对着稳定的土地成本，一刀切的政策如果彻底执行那么毫无疑问让那些重仓一二线的开发商非常难受，毫无辗转腾挪的空间
因为在核心城市你根本拿不到40%土地成本的项目
这并不是孤立的信号，所有对于行业内的调控都可以串联成一条线，这条线的名字叫做：挤出利润
在40%比例之前，在房企资金面还有顶层的三条红线
这个政策的威力有多大，这一年来大家都已经感受到了，无数公司被清算无数企业被收购，所有房企都在适应这个节奏
不仅不让你赚太多利率，而且钱必须要是自己的，所以利润率也给你压下去
为了防止睿智的开发商找到空子，今年还给银行也列了两条红线，关于银行投到房地产的钱的比例在银行端也被限制了
这件事目前来看也是来真的
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上海今年开出的17张罚单，全部都用来惩罚违规信贷流入房地产的，挨个点名了违规的各个银行
监管在银行层面也同样如此
所以两头都被堵住了
当然还有一件事情，就是售价端
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土地多少钱，未来房子能够卖多少钱，都给你算的清清楚楚，中间的建造成本，装修空间也给你算好，利润一定是算的明明白白的
这件事变得越来越常见，越好的城市就越正常
这个趋势从2020年开始就变得明明白白，不可否认不论哪个城市的市场热，开发商都没觉得自己赚很多吧
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滨江老板的这句话，是在很克制情绪下认真说的一句话
这个大趋势的目的在我眼里就2个，一个叫清算，让在过去靠着金融模式做出来的开发商付出代价，一个叫威吓，让外部热钱不要再进入地产赛道了
这某种趋势是对钱的引导
过去我们都听过太多关于引导资金进入实体产业的政策，但是都雷声大雨点小
现在是，不管有没有雷，雨是一直下
02
之所以如此，其实很重要的原因就是，房地产其实已经完成了历史使命
伴随着过去城镇化化快速发展，房地产在过去20年进入一个快发展的阶段
那时候房地产毫无疑问是热钱赛道，因为城市需要大量的基建和城市面貌的改变，在这样的速度下，地产和城市相辅相成一起20年
很多问题没办法在那个时候解决，就是因为他们需要在一起20年
而如今的城市进入抢人大战的背后，也就意味着城镇化的背后已经从城市城镇化转移到人口城镇化
产业升级和城市软实力才是如今的核心诉求，盖房子本身已经没那么重要了
而如今和地产有关的热钱在哪里，毫无疑问是在这里
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城市更新的内核就是不在于多块的盖房子，盖多大体量的房子，而是如何通过一个个项目解决和升级城市能级
这是一个巧劲赛道，也可以说是完全不一样的赛道
来看看这个赛道的参与者：上海地产集团、保利发展、万科集团、招商蛇口、中交集团、国寿投资、中国太保、中保投资……
这个赛道本身的玩法也在改变，旧模式已经在行业内外被满满抛弃
不要觉得这只是在上海一个城市在玩，除了上海之外，天津，重庆，无锡……就在这两个月时间
城市有一线的，二线的，直辖市的，基金规模少的也有300亿，多的将会上千亿，无数支基金在发力，用事实在说着热钱流动的方向
地产的普通玩法，在大多数从业者都还没反应过来的时候，正在被快速的摒弃
03
当然，让我重视这件事的本质是来自，挤出利润这件事并非只发生在房地产行业，几乎是对所有高利润行业的管控，对热钱的管控
并且是铁腕式政策
最近我的朋友圈一直哀鸿遍野，因为有很多做教育的朋友和互联网的朋友都在重度的传递着焦虑的情绪
不知道各位发现了没有
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除了房地产，教育和互联网这两个赛道正在更加严厉的管控
特别是针对教育，在减负为核心的主旋律下，几乎所有的课外培训，不论是学科还是非学科，都在经历非常严苛的控制
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很多人整理了细则，不给融资不给准入，业务规模严格限制，不让做广告准许宣传
这某种程度上不是说喊个口号代表着不允许，而是几乎不让这样的企业扩张和资本化
这是一个力度远胜于房地产的铁腕政策，某种程度上也拒绝了所有的热钱进入这个赛道，不让做教育的企业被泡沫填充，也挤出之前做这行的泡沫
而对互联网来说，清算和反垄断也在进行着
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一度传闻腾讯和阿里这两家老对头可以互相开放生态系统
这些反常的信号但却高频发生的时候，你不得不去重视在楼市里一些信号可能真的是开始
这也是为什么我会对纯学区房这么敏感的原因
一个教育，一个地产如今都是如此，未来对学区房的管控反而显得如此的理所当然
学区和房产如今在探讨更多都是如何解绑，而这个问题在探讨本身也就代表着趋势
房地产、教育、互联网，这些在过往20年被热钱重点关注的赛道都在被清算，都在被管控，所有的核心就是一个强势表态：这不是一个暴利的赛道，钱请流向其他地方
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对于每一个人来说，不用去试图理解这些是为什么，更多的需要去接受去习惯，因为这样的大势已经来了
这是整个社会机制的调整，所有和暴利有关的赛道都在被重罚或者重新制定规则
很多人解读这些是转变为了提升出生率，这样的解读我不知道是不是，但我知道的变化正在发生
04
学习学习学习
接受接受接受
这会是很长一段时间我们要有的心态
并且当我们认知到这个预设的时候，开发商在未来很难获得更大的利润空间
所以当市场价值认知和产品售价发生偏差的时候，你或许发现在点状城市里会出现：房子看上去很便宜，购房者成为既得利益者
杭州一手房为什么热、上海一手房为什么热、早一点时间的深圳、合肥
这些城市的市场为什么热，就是因为一手售价被控制住之后一二手倒挂出现的利差
这件事还会持续的发生，持续的挤出热钱的时候，这样的一二手倒挂就会共性般的存在
伴随着这个趋势，房产作为家庭资产这件事也被全面市场化普及，没有人怀疑这个的重要性
当我们认知这个预设，开发商后续很难再有更大的利润空间的时候，你会发现行业内一定会出现一个情况：这部分利润或许就会转移给普通购房者
利差或许也就成为了购房者追求房产的最原始动力
但是这一部分的利差会给到谁，或者哪些人才会真正可以触达到
这个问题在上海就有很好的回答样本
一手房的红利就是给到高积分人群，只要你的分数足够高，你就被认定更能够触达到优质房源的那一批人
一手房或许是比较容易理解，难的是二手房
二手房当然也有红利，二手房的红利就是给到全款人群
也就是不动用信贷体系的那一群购买者
核验价存在的一个必然现实就是让挂牌房源变少，让来访客源也变少，相对信息出现真空
信贷的拉长也让置换变得非常的难
此时全款或者高首付的人可以在核验体系下买到想要的房子，并且有了更多的谈判筹码
当然他们也就有了议价权，买到好房子的同时，也能买到有利差的房子
所以当下买房唯二的两个建议
第一准备更多的现金，放弃所有的理财把钱放银行里伺机而动
第二拼命的看房，看的越多买到划算房子的概率就越大，你的首付款提升10%就要多看10套房子，一定成比例获得
05
最后的最后
是一个口号，也是我认为最被忽略的口号
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那就是共同富裕
过去效率优先的模式驱动了中国经济30年，也带动了一大部分人的财富增长
但是时间沉淀下来之后发现先富没有带动后富，反而出现贫富差距
所以财富机制就从先富带动后富变成了共同富裕
这个口号的背后就代表着整个社会的一个趋势，叫运营模式从效率优先到兼顾公平
很多事情不是你有钱你就可以优先，很多东西并非按照最市场化的机制在运作，充分考虑绝大部分人需求成为第一要素
这件事如今在房地产行业就是如此
上海为什么要出积分买房，那些高积分的人是谁，就是被定义为还没买房的那些人，那没买房的人优先买房，就是共同富裕的代表
所以大家可以看到这件事的补丁一直在打，各种各样的漏洞在持续的补，背后也就代表着这件事会持续的贯彻下去，直到所有人都买到房子
在一个存量资产破万亿的城市里，资源正在努力的分配给每一个人
这是上海的方式
那其他城市呢
北京和浙江大力推进共有产权房
如果你购买力不足，可以先购买房子的一部分产权，等你未来有钱了还能买回去，没钱了也能卖出去
浙江已经把这部分比例分的非常细，从50%-80%都有，你有多少能耐，就可以拥有多少的产权
未来的房地产就会裂变为：纯私有的商品房，国有的租赁房以及共有的共有产权房
三种模式下，让所有人住上房，让大部分人拥有房产
在如今整体氛围消费成本无限趋同下，生活的唯一差别其实就来自住房，解决了住房也就概率上有可能实现共同富裕
多少时间
斗胆猜测：三年
为什么
当然也是我自己瞎猜的，因为前两天的一次发文
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通读文件全文，这份文件无论用词还是结构，都传达出明确、迫切、强烈的调控诉求
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甚至还给自己规划了明确的调整时间
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三年
为什么要重视这次会议，以及这次会议提出的时间
第一是因为文件内容提到的所有细节点都和当下的趋势非常类似
第二，就是去年七月也有一次类似的会议
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一样的规格，一样的能级，一样的诉求
而在会议之后的一个月时间内，就出台了三条红线的政策，这一个几乎改变所有房企命运的三条红线
当初三条红线出来的时候几乎没有高管非常认真对待，直到他们再去融资之后发现一切都确实如此
这也是这一次我们需要重视的原因
楼市不仅不能暴涨，甚至也不能暴利，不允许暴利
06
此刻我们要试着去相信一件事：这一次的变化，可能真的不一样 地方债务危机 无利不起早！ 房地产暴利时代过去了
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