你的房子值多少钱,你自己说的不算,房地产大变局真的来了
新的大变局开始了,在2021年已渐渐被大多数人所感知。地产圈这几天各种消息层出不穷,我在这里稍列举几个
被纳入“三道红线”的重点房企,拿地金额不能超过当年销售额的40%,这个拿地金额不仅包括通过招拍挂方式拿地,还包括通过并购等方式拿地花的钱。
浙江绍兴和无锡开始实行“二手房指导价”,无锡首批指导100个小区,绍兴则要直接得多:银行必须严格按照二手房指导价发放住房贷款。
稍早前的上海,则是将赠与纳入住房套数认定,赠与他人住房,自赠与日起,未来5年内仍记入住房套数,此举极大提高了再购房门槛,上海的房票愈发珍贵。
此外上海更是将首套房贷利率从4.65%提高至5%,二套房从5.25%提高至5.7%。
就在这几天,教培行业风声鹤唳,新东方暴跌了90%。
这背后是大战略,观其一撇,则可以与人口生育率相关联。
第一次人口普查刚刚结束,三胎马上放开,这背后的严峻形势不用我多说,一个词总结,我们现在真正认识到“未富先老”的威胁了。
但摆在我们面前的现实是:真的不敢生了。
原因就是新的三座大山:买不起房,看不起病,养不起孩子。
教培行业迅速膨胀至万亿市场,这背后都是千千万万家长们在义务教育之外承担的教育负担。
住房就更不用说了,靠工资早在八百年前就不可能拥有一套自己的住房了。
看病,背后的沉重医疗负担,更是夸张。医改后,看小病的成本明显增加了。普通的头疼脑热,去医院可比以前贵了不少,对于平均工资仍在几千元的普通职工来说,小病看起来也够吃力的。
具体到房地产领域,
目前所有的动作都是,更加强调一点:住房要尽快回归民生属性。
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举个例子,为什么要搞二手指导价,而且从深圳开始,越来越多的城市开始跟进,这一招屡试不爽。
现在不仅一二线城市,三线城市绍兴也加入进来了,未来很可能继续下沉至四五线城市。
因为它是调控这么多年总结出来的一条行之有效的策略。
深圳上半年二手房成交价已跌去1万元/平米(参考中指数据)。
效果为什么这么好,因为买房子靠的就是杠杆啊,普通人用杠杆,富人更是将杠杆用到极致。
现在二手房指导价就是直指杠杆,打掉杠杆。
以前一套房房东报价500万,贷七成就能够拿到350万贷款,你自己只需要掏150万,如果做了高评,或许首付更低。
但现在这套房被“指导”了,只值400万,贷7成也就是280万,但房东还管你要500万,你的首付就从150万变成了220万。
多了70万,哪里搞?
结果只有两个:买房的人买不起或者卖房子的人降价。
也许你会觉得它的影响力没那么大,但我要告诉你的是,二手房指导价这个东西,城市级别越高,杀伤力越强。
今年上半年,深圳二手房成交价已经跌去了1万元/平米。
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更为可怕的是,现在连无锡绍兴三线城市也加入进来了,明确要求银行按照指导价放贷,
未来必然会在更多城市铺开。
对二手房市场来说,指导价就是生死劫,核心在于定价权易主,也许业主们初期会死扛,但当所有的线上平台报价都是指导价,随着时间的推移,渐渐地,这就会成为大家心目中的真实的价格。
二手房指导价,最受威胁的自然是老破小的学区房。以北京西城为例,结合摇号派位入学政策,学区房的问题,已经初步得到遏制。我了解到的是,像德胜片区的裕中东里,二手房成交价已经有了松动。
时间最终会让市场妥协的。
再来看看新房市场。
“拿地金额不能超过当年销售额的40%”,这是“三道红线”体系的精准升级版调控策略,这明显就是针对龙头房企,针对土地溢价率。
一句话,它能够避免集中,避免高杠杆爆雷,继而让占用资源过多,牵一发而动全身的房地产行业走得更稳。
以往调控都是从需求侧,针对购房者,效果不佳,但现在转过头来,直接调控房企,效果杠杠滴。
对房企来说,未来规模不可能继续扩张,利润同样如此。
对买房人来说,包括我在内,关心的依然还是房价,最好能直接跌下来,次之也得应该是持续横盘很多年。
虽然目前所采取的种种措施,还不能够立即传导至房价,但可以肯定一点,房企高杠杆绑架购房者的时代就要结束了。烂尾的楼盘会更少,爆雷的房企会更少,辛辛苦苦攒的购房款不会被无情吞噬,这就是民生。
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新房早就通过备案系统实现了限价,而二手房则通过指导价掌握了定价权。双管齐下,价格稳定住了,住房自然会回归民生属性,虽然这可能需要相当长的时间,但这已经是最优策略了。
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