今年中国楼市总结以及2021年走势预测
最近很多朋友问我今年楼市怎样，明年走势又将如何，对于这个问题，我们不能仅仅满足表面一个答案，而是应该探寻背后的逻辑，这样才能更坚定地先人一步做出正确的选择。因为伟大事业的战略都是提前想好的，剩下的只是一步步实现的问题。赚大钱的投资也是如此，首先在观念上先把涨跌彻底参透，然后再分步实施。没有战略思考作为前提的勤奋都很廉价，甚至是一场青春的巨大浪费。
关于今年楼市的总结和明年走势预测，接下来我会把自己思考逐一分享给大家，内容非常精彩，请您耐心阅读，一定收获良多，感谢。
01
不同寻常的一年
2020年是不同寻常的一年，新冠肺炎疫情爆发，国内外经济政治形势错综复杂，世界正经历着百年未有之大变局。这一年，中国的经济韧性凸显，全球绝大部分国家GDP呈现了大面积的负增长，而中国率先实现了正增长，这个局面我在年初3-5月曾经预测过，有兴趣的朋友可以翻一下历史文章。
房地产作为经济发展的稳定器和压舱石，新冠肺炎疫情结束之后，高层立即加大逆周期调节力度，强调积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合理充裕，在多次降准降息下，货币环境整体表现较过去三年最为宽松。
具体来看，在2月、4月中央下调了1年期和5年期以上LPR，央行亦通过多次公开市场操作释放流动性，利率的下调带动企业融资成本的下降，个人端房贷利率亦有所下调。
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总体而言，今年的楼市具有以下几个特点：
1、年初货币放水，年底多个城市房价陆续上涨，明年如果没有强政策干预，将有更多城市出现上涨，尤其是长三角一体化城市群和粤港澳大湾区。
2、高层在舆论宣传上始终不放松“房住不炒”，但是地方政府却热衷刺激刚需进场，拉动经济。
3、Top20房企销售额进一步提升，市场占有率不断扩大，寡头时代即将来临。
4、这一次调控政策很鸡贼，为了保住经济和吸引开发商继续买地，绝大部分城市都摁死二手房，却偷偷放开新房。例如不是满五唯一收重税，限售三年或五年，这些都是鼓励持有，减少二手交易的，而新楼盘向无房家庭倾斜，人才引进，限价优惠都是鼓励大家买新房的。说到底，政府希望资金进入新房市场，也鼓励这部分需求释放。
5、全国楼市轮动上涨规律仍然有效。对资金敏感、且政策宽松的城市率先上涨，其余城市滞后6-12个月跟随上涨。深圳是全国楼市风向标，已经率先启动。
6、中国城市化已经进入第二阶段，人口主要往气候条件良好，经济发达的城市群流动，所以南北差异在今年表现得特别非常明显，北方除了北京之外，其余城市的经济都不太乐观，也拖累了楼市。
7、你在北方的冬天瑟瑟发抖，我在南方艳阳排队抢房。南北旱涝分化是今年的重要特点，旱地旱死，涝的涝死。
下面是数据分析：
价格方面：
根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年1-11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。二手住宅价格累计上涨2.69%
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随着疫情影响的逐步消退，百城新建住宅价格累计涨幅已超去年同期水平，房价下跌城市数量占比仅两成左右，整体价格稳中有升。从各城市群来看，2020年1-11月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大。
成交面积方面：
据初步统计，2020年1-11月，50个代表城市商品住宅月均成交面积约3044万平方米，其中珠三角表现最为抢眼。
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随着北方的经济大幅下滑，北方和内陆资金纷纷南下，抢占优质资产，预计这种趋势会继续持续下去。
土地拍卖方面：
今年中国对抗疫情无论是高层还是地方都花了不少钱，再加上国债、地方债偿付压力，今年地方政府对土地拍卖非常热衷。
据初步统计，2020年1-11月，全国300城住宅用地推出11.1亿平方米，同比增长2.2%；成交9.3亿平方米，同比增长6.3%；住宅用地出让金为4.4万亿元，同比增长17.8%。
住宅用地成交楼面价为历史最高水平，据初步统计，2020年1-11月，全国300城住宅用地成交楼面价为4698元/平方米，同比上涨10.9%；平均溢价率为16.0%
房企方面：今年销售额持续增长，已有32家房企进入千亿阵营
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超级、第一、二阵营房企增长率迅猛，市场份额快速提升，中小房企生存艰难，中国楼市进入了寡头时代，以后大家买房无非就是那几家房企。
02
明年楼市走势预测
1、全国的房价和销售面积会进一步上升，部分城市会涨得很抢眼，尤其是长三角一体化城市群和粤港澳大湾区。
2、“房住不炒”与“分化上涨”继续共存，中国的调控政策已经有点乏力，大家开始疲劳了，舆论上的强力引导无法对抗人们对家庭资产保值增值的巨大冲动。
3、政府为了摁住房价，将会在两会期间释放更多信号，例如新建保障房，人才福利房等等，但是漫长的排队轮候也令人苦恼。
4、受政府税费政策的影响以及改善需求的爆发，明年新房的成交量会进一步攀升。但要注意的是现在开发商需要回笼资金，价格不贵，一旦开发商债务压力缓过来，明年年中以后，各种折扣都会取消，价格一定会上涨。
5、高层要求房企满足三道红线，降低杠杆，很多开发商资金受压，卖完手里的存货回笼资金之后，就不再积极拿地，下半年或2022年新房将供应不足。
6、内陆县城、北方存在感不强的城市，如果政府不突然放松调控，房价仍然不会有较大的起色，继续阴跌。
7、明年高层对于房地产领域的金融风险会比往年更为重视，中国的财富有超过一半以上绑在在楼市之中，既不能大涨，更不能大跌，总之，行稳致远是主题。
8、开年之初，利率可能会有所调整，一年行情的大小视乎金融政策的影响，需要重点关注。
9、如果你所在城市均价不超过1万，除非自住，不建议买，投资价值不大，升值有限。因为房价就是一座城市的定价，市场已经验证了它的价值。这种城市除非有其他变量出现，否则逃脱不了衰败的命运。
03
我的几点思考
2020年是个值得纪念的年份，全国房价“万元时代”在今年正式开启。
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从2000年以来的20年，全国房价年均增长8.5%，远比这一时期的2.28%的物价CPI涨幅要高。这么来看，这些年如果你没买房、没有投资其他资产，那么你的储蓄严重缩水了。仔细推理，这20年房价上涨的逻辑是很强的，比如轰轰烈烈的城镇化、居民收入持续增长、土地价格上涨、货币发行等等。
读书不一定能改变命运，买房可以。过去20年，也许你读书不怎么样，但是无意中买对了一两套房，很可能你比当初班里第一名的同学还要混得好。
不知道大家发觉了没有，过去20年，只有一年中国的平均房价是下跌的，那就是2008年，其余19年都是上涨的！换言之，中国的楼市几乎从未停止上涨的脚步，即使是2020年的疫情之年，仍然冲击均价破万！中国的楼市生命力实在太强大了，经济好，大家赚钱了，房价涨；经济不好，货币放水，房价也涨。虽然整体是上涨的，但在局部城市却会下跌，所以我们要搞清楚城市的资产时刻，踏准节奏进入，这样才能吃到行情。为什么过去20年中国房价持续上涨呢？？关注M2数据，留意货币政策。
2000年以来，中国M2的规模从13.3万亿增长到216.4万亿，上涨了15倍，货币洪水是非常猛烈的，除了买房，普通人基本没有对抗的手段。
今年全球疫情影响之下，韩国首尔房价突然大涨。除此以外，还有几十个国家房价在涨。包括美国、德国等发达国家，以及发展中国家，包括不限于俄罗斯、印度、巴西、墨西哥、印尼、土耳其、泰国、菲律宾等等。人同此心，政府大力放水，傻子都知道去买资产保命，而不是拿着纸币等着贬值。
疫情期间为什么各国政府那么喜欢印钞刺激经济？因为自布雷顿森林体系瓦解，美元与黄金脱钩之后，各国政府事实上已经进入了主权货币时代，一个国家的钱表面上依靠黄金作为备付金，实际上背后是主权信用。
当发生金融危机或大型公共卫生事件等突发性事件的时候，经济就会出现断崖式的下行，这个时候数以亿计的人等着活命，依靠经济的自然修复是非常缓慢的，怎么办？
不修复了，直接印钞掩盖它，重新启动。就像一台电脑坏了，维修成本太高，那就别修了，直接花钱买一台新的，重新启动就行了。印钞是最快见效的手段，但是它也有副作用，那就是会助推资产价格的上涨。
有些人说国家不允许资金流入楼市，其实这种认识是片面的。因为钱一旦流通到市场，国家就不能再控制它了，人们到底是用来买猪肉，还是买鸡腿，甚至买房，根本管不住。
很多企业老板，看似是办了经营性贷款，但是他们拿到钱转身就给父母，配偶，亲友等买房了，根本控制不住。加上支持小微企业贷款的优惠利率，低息贷款政策，更是助长了很多人去注册公司或者买一个壳公司去办理经营贷，撸银行的钱出来买更多房子。
作为银行而言，也是心甘情愿的，因为他们的口头禅是：贷款可以，你有房吗？我们喜欢实物抵押，房子最合适。真是周瑜打黄盖，一个愿打，一个愿挨。于是，有房就能借到更多钱，借到钱又能买到更多房，整个循环就运转起来了，那些投资者只要懂了这个奥秘，就能源源不断地把银行的钱搬出来，换成房子，最终越买越多。
说房价涨大多数人是不开心的，我年轻时也一样，喜欢看媒体专家说房价跌。越长大越觉得自己无法对抗趋势，应该做的是顺应趋势，既然改变不了，那就埋头买房赚钱。
直到今天，还是有很多人说房价以后不会涨了，但总有一天他们会发现，当初自己的一次犹豫，就永久性失去了改变阶层的机会。
就算是互联网精英，拥有大厂股票，到手的几千万也不过是买下别人十年前翻了几倍的房子。
我们无论通过什么途径最后赚下多少钱，依然要拿出大部分来买一套或者换几套家人住得舒服的房子，中国的经济和财富积累依然没有停止，房价现在只是在中午时分，远远还没到黄昏。
现实很残忍，别去道听途说，不要做愤青，应该用自己的经历和眼光去判断、去观察。中国有自己的特色道路，改革开放四十年之后的成就有目共睹，再加上14亿人口同胞，我们理应相信祖国经济向好，房价向好。
全球放水，通胀不止。明年几何，拭目以待。
2020年即将过去了，这一年是值得铭记和怀念的一年。这一年发生了很多事。年初多个城市放松调控一日游、恒大75折促销、万科又喊活下去、3年来最大力度降息、经营贷大放水，假离婚买房、消费券，摆地摊、蛋壳爆雷，深圳特区成立40周年，内循环，LPR强制转换、深圳打新，北方楼市沦陷，天猫好房，蚂蚁金服，恒大危机，中国平均房价步入万元时代，全球放水…
这一年，我们仿佛活了几辈子，经历了太多太多，在年终的时候，我突然特别珍惜广大读者和购房会员，在这样艰难的一个环境，我们仍然能聚在一起相互取暖，碰撞思想，应该心怀感恩！最后还是送上我的祝福：新年来临，忘掉一切不愉快的事情，重新开始！一切都会更美好！
电影《大话西游》中的至尊宝曾经对紫霞仙子说我用500万年才换来与你相见，而我花了大量的时间才写成这篇文章，实属不易，如果您觉得有价值请转发给亲友，点击在看，感谢！
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