楼市的“七寸”摁住了！20年以上的老房子正在被淘汰
我们以前老是利用世界通行的房地产泡沫来分析房价收入比和房屋租金比来分析我国城市的房价状况，但其实分析出的结果是有点抽象的，不太符合我国的实际情况，所以现在，我们用其他的方式来呈现现在的楼市“状态”。https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/025b8f954cf34c339dc2da8949bc58ef
我们根据《2021新一线城市居住报告》中所提出来的居住负担指数来分析，现在居住负担指数和房价的收入比其实是很接近的，从详细的数据来看，一线城市依旧“名列前茅”，还是处于领先位置；新一线城市，例如杭州等地方也在一线城市后面紧追不舍，要知道，杭州现在的居住负担指数可已经到达了76.91了，占领了新一线城市中的榜首位置。
居住负担指数高其实很好理解，简单来说就是这个城市的房价高，居民的支配收入与房价价格相比较起来，居民可支配的收入增长低于房价的增长。
2020年，据央行公布的数据显示，我国人均存款在7万元左右。人均存款低的城市居民存款不超过3万元，人均存款高的城市在18万元左右。
或者这点存款单纯的用于日常生活开销那肯定是绰绰有余的，但要想用这点存款买一套房子还是很困难的。
因为现在很多小县城的房价都已经涨到了7000—8000了，甚至更高的都有，二线城市的均价接近128万；在新一线城市中的房价也已经到达了145万左右，一线城市更是想都不要想，一套房的价格基本都需要四五百万以上了；就这个买房价格，大部分老百姓是绝对不可能实现全款买房的，根据居民的可支配收入来看，要想实现买房只能贷款。（需要金融杠杆来实现买房）
从数据看，24岁到39岁这个年龄段的购房人群中，全款购房比例仅仅只有18.1%；除此之外，剩下81.9%的人群是通过贷款的方式实现购房。并且随着住房率的提升，我国居民的整体杠杆率也开始增长了，甚至在2021年一季度居民部门杠杆率上升到62.1%。
从城市分布来看，住户部门杠杆率各不相同。
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其中厦门杠杆率为87.3%，南京杠杆率已经超过了90%，杭州更是达到了126.8%。去年由于疫情等因素，我国GDP增长速度缓慢导致四成的住户部门杠杆率有了明显的提升，而且在买房增加杠杆率的过程中，住房的居住属性减少，金融属性却在日益增加，金融也就慢慢变成了影响房价的直接因素。
在金融、土地、人口三大房价影响因素中，影响房价最大的便是金融。
毕竟金融资金流出能够直接决定居民们购买的增加或者是减少；在土地上倒是没有这么大的影响，因为不管是从土地供地到房企的开盘，还是按照施工的速度来说，一般都需要半年以上的时间，而人口对于房价来说都一样，要买的总会买，影响并没有那么快速。
因此，现在在高层已经明确提出房住不炒的定位下，国家对于金融的管控至关重要。
央媒也发文称，要摁住楼市过快上涨的“七寸”，并且文章中有三个重要要点值得我们注意。
①、信贷资金被视为楼市的“七寸”。一系列房地产金融调控举措的出台成为挤出楼市泡沫的关键环节，加强对银行信贷资金的管控，就是摁住了楼市非理性过快上涨的“七寸”；
②、房地产金融调控的效果正在初步显现，2021年5月住户中长期贷款新增4426亿元，较上个月下降10%；
③个别房地产企业面临高杠杆、高负债率导致的资金链严重吃紧的状况，其中不乏知名大型房企。
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这三点中，其实信贷资金这个楼市“七寸”早就被央行和银保监会给把握住了，他要求严禁一切资金违规流入楼市，并且针对经营贷、信托、企业贷、个人消费贷等等，都从银行、房企和购房者的角度给出了限制要求。其中大家广为周知的是“三道红线”和“资金集中度”的管控，而从目前实行的情况来看，效果正在慢慢凸显。
最近，全国多地银行表示房贷收紧了，广州、武汉等等多个城市传出“二手房停贷”了，有记者进行调查访问银行后，表示暂时没有停贷，只是贷款批款的时间延长了。以前银行放贷的周期是2—3个月，但现在至少要排到4—6个月以后了。
并且有些银行是对二手房进行选择性放贷，比如武汉针对房龄超过20年以上的房子进行劝退，这也提醒了大家，当你们在买二手房的时候，房龄要是超过了20年就一定要考虑好再入手，尤其是现在的学区房政策正在进行调整，把就近入学划分成了多校划片区摇号，像那种没有价值的老房子正在被时代淘汰。
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